2017年7月26日
目 录
第一节 摘要 4
一、项目简介 4
二、定位方针 5
三、项目的技术指标 6
四、项目的经济指标 7
第二节 目的与依据 8
一、编制目的 8
二、编制依据 8
三、投资环境 8
四、基础环境 10
五、基本定位 10
六、功能设置（拟定） 11
七、管理模式 13
八、规划实施 13
九、效益评估（另议） 15
十、管理梯队及管理考核办法（另议） 15
十一、推广宣传方案（另议） 15
十二、相关文件准备（另议） 15
十三、不足之处及优势 15
第四节 项目的定位 17
一、 近期项目建设概况 17
二、 项目的发展缘由。 20
三、书院的功能 21
第五节 项目的提出 23
一、项目价值研究 23
二、项目建设的必要性 23
三、前期计划 25
第六节 建设条件与设计说明 25
一、自然条件 25
二、拆迁工作 26
三、规划设计 26
四、设计理念 26
五、空间渲染 27
六、院内布置 27
七、道路与停车场 28
八、环境保护与能源利用 28
九、竖向设计 28
十、火灾报警系统及消防系统 28
十一、安全防范体系 29
第七节 组织计划 29
一、项目发起人简介 29
二、开发计划 29
第八节 投资预算 30
一、估算 30
二、估算条件 30
三、估算范围 30
四、固定投资估算 30
第九节 经营预测 31
一、收入预估 31
二、经营成本 31
第十节 财务分析 32
一、损益预测 32
二、财务分析 32
第十一节 发展规划 32
一、书院发展定位 32
二、书院合作计划 32
三、书院办学宗旨和人才策略 32
四、发展思路和步骤 32
五、课程特色与优势 33
六、项目经营策略 33
第十二节 结论 34
一、环境效益 34
二、社会效益 34
第一节 摘要
一、项目简介
（一）、项目名称：铜川黄堡书院（暂定名）
（二）、地理位置：本项目位于铜川市王益区黄堡镇原卫校院内。
（三）、该用地位于中国耀州窑中心窑场的黄堡地区，东临孟姜女故里孟家塬村（秦人村落），为铜川市耀瓷文化产业园主要组成部分，东临孟家塬，西望黄堡镇，利用原铜川市卫生学校进行改造，紧临铜川市两大文化景区（孟家塬秦人村落，中国耀瓷文化产业园），地理位置极佳，附区位图
本项目现划分四个板块十六个子项目。四大板块包括1、黄堡书院。2、观光休闲农业大棚。3、温泉酒店娱乐中心。4、铜川国学文化研究会展中心等。
十六个子项目：1、和谷文学馆。2、黄堡文史陈列馆（梁希贤纪念馆、乡贤馆）。3、红军小学逸夫流动图书馆。4、黄堡书院文化大讲堂。5、黄堡书院文化艺术交流中心。6、黄堡书院文化艺术研发中心。7、黄堡书院大礼堂。8、文化艺术产业创业孵化基地。9、黄堡农耕展示馆。10、陶瓷坊。11、温泉度假宾馆。12、网球场。13、书画院。14、采摘园。15、洗浴中心。16、停车场。
引入国学孵化概念和成果技术转化一体概念，项目以国学、国风、国韵、国术、国医为主题，设置讲堂，会展，办公，星级酒店，健康疗养及综合服务性功能为一体，实现“黄堡书院”国学文化与现代文明的横向结合，充分发掘文化与旅游双重资源的社会因素与经济因素，推进铜川市的文化品牌与旅游品牌的深化发展，为铜川市文化资源开发做足文章。
二、定位方针
本案采取公益性开发与经营性开发相引进人才的策略，主张立足于为铜川市王益区文化旅游建设服务，以公益性开发采完善代表城市文化形像的“黄堡书院”文体建设内容，大力倡导国学交流，研发会展，为孟姜女文化，耀瓷文化及铜川地域文化研究搭建平台，文化唱戏，经济搭桥，向知名专家、学者、游客、市民供给有古韵与现代结合的休闲度假寓所及各项配套设施，积极拉动文化旅游的多元经济，实施公益事业与经营相辅相成的利益模式运营。
三、项目的技术指标
本项目地理情况较为复杂，通过对项目地块的初步考察和专家论证，在技术上强调用地空间分配合理，理念超前，以人为本的原则，充分利用原卫校地形地貌及老建筑，科学调配各项指标的分配，多方征求采纳专家意见建议，把技术性指标做到可施行，可标新，可利用，从根本上满足文化旅游发展需要。
建设分配技术指标表
序号
项目名称
建筑面积
投资比例
备注
1
和谷文学馆
2
黄堡文吏陈列馆（梁希贤纪念馆、乡贤馆）
3
红军小学逸夫流动图书馆
4
黄堡书院文化大讲堂
5
黄堡书院文化艺术交流中心
6
黄堡书院文化艺术研发中心
7
黄堡书院大礼堂
8
文化艺术产业创业孵化基地
9
黄堡农耕展示馆
10
陶瓷坊
11
温泉度假宾馆
12
网球场
13
书画院
14
采摘园
15
洗浴中心
16
停车场
四、项目的经济指标
（一）、 建设开发周期 2.5年（即2018年运营）
（二）、项目固定投资 合计15000万
其中：黄堡书院 8000万
休闲绿色大棚 2000万
温泉休闲中心 5000万
（三）、单位固定成本 /平方米
（四）、经常性营业收入 100万元/年
（五）、年上缴税收 元
（六）、投资回收周期 9-10年
（七）、净利润率 30%
（八）、项目启动资金 2000万元
第二节 目的与依据
一、编制目的
通过对“黄堡书院”项目建设的必要性，市场分析，建设规模，投资准则，效益评价，营销建设等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划，从而为投资开发提供决策依据。
二、编制依据
（一）、中国耀瓷文化产业园概念规划
（二）、秦人村落修建性详细规划
（三）、铜川市人民政府办公室关于下达2017年前期项目策划任务的通知
（四）、铜川市王益区招商引资政策及相关促进行业发展的政策
（五）、投资工程大概算等
（六）、黄堡书院项目计划书
三、投资环境
（一）、基础设施情况：道路、水、电、气、讯
（二）、发展空间情况：东为耕地，南为，北为耕地，西为耕地，可扩展。
（三）、资金使用情况：启动资金2000万
（四）、人力资源情况：
（五）、市场情况：
（六）、政策环境情况：国家发展文化产业的政策，省市政策、区投资政策。
（七）、周边的建设环境
秦人村落游客接待量及运营概述：
陶瓷文化产业园游客接待量及运营概述：
（八）、游客量情况
2018年游客量分析表（人）。
秦人村落游客接待量
陶瓷文化产业园游客接待量
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
四、基础环境
区位优势、资源优势（耀州瓷产业、孟姜女故里，桃产业）。陶瓷产业道路建设情况（包茂高速，210国道，咸铜铁路,区旅游专线）。
（一）、社会调查
1、周边的旅游资源：耀州窑博物馆、大师创意园、秦人村落。
2、铜川市的全城旅游政策：
3、铜川市的旅游资源：药王山、照金香山、玉华宫、陈炉古镇、
4、和谷等文化名人的名人效应：和谷简介、梁希贤简介
5、黄堡的旅游定位：陶瓷文化休闲旅游、特色小镇旅游、特色村镇旅游。
（二）、项目调查
1、项目的建设：四个板块。
2、16个子项目的定位：
五、基本定位
（一）、《黄堡书院》，立足铜川的地缘历史基础、文化经济资源，依托城镇化建设的战略规划大背景，紧扣百姓生活刚需，明确市场服务方向，严谨设立专业功能、社会公益和市场商业运作的有机统一模式，建成集文化艺术传承展示创新交流、大众文化艺术服务示范、专业人才创业孵化及普及培训、定向商务性的活动策划、组织、实操为一体的文化教育机构。
（二）、《黄堡书院》，是挖掘、研究、保存中国传统文化的学术交流平台；是保护、展示、宣传地域历史文化艺术特征的对外示范窗口；是发现、培育文化艺术人才的孵化创业基地；是传播、普及文化艺术科技知识的大众文化讲堂；是老中青健身、养生的娱乐天地；是联系国内外文化艺术、体育健身项目交流合作的沟通桥梁。
（三）、《黄堡书院》，采用总体规划、功能分解、分期投入、阶段实施、系统管理、目标考核的方法，有计划、分步骤地完成总体设计规划；计划3--5年实现设计目标。
六、功能设置（拟定）
根据总体定位、规划，我们设置下列功能：
（一）、《和谷文化艺术博览馆》
1、核心内容：和谷文学艺术成就展示、铜川地区民间文学、艺术、谱牒、碑帖等征集展示；
2、主要功能：窗口示范作用、学术交流平台；
3、运作方式：高端论坛、研习班、主题展览。
（二）、《铜川大众文化大讲坛》
1、核心内容：不定期、综合性公益文化艺术讲座、民间文化艺术演示；
2、主要功能：树立品牌，积攒人气；是老年大学、少儿专业培训班创办基础和前期积累；
3、运作方式：公益讲座、公益展览，季节性主题文化娱乐活动（纳凉晚会、秋枫艺术展）。
（三）、《黄堡群众文化艺术活动中心》
1、核心内容：不定期民间文化艺术演示、国内时尚艺术邀请展；
2、主要功能：打造周期性、季节性主题活动的群众文化生活基地，形成季季有安排、月月有活动的品牌效应；
3、运作方式：联合文联、美协、书协、工会妇联等组织，定期策划、邀请、共同组织各类活动，形成“群众活动看黄堡，高端交流看书院”商务文化号召力和社会影响力。
（四）、《黄堡书院文艺创业孵化示范基地》（院校合作模式）
1、核心内容：优秀艺术人才的自学、求学校外课堂；创业技能储备、创业指导、创业推荐的专业培训、指导机构；
2、主要功能：定期性人才推介会（作品展、成果画册）；人才及用人单位联谊会；与国家考评定级机构合作，打造专业人才培训颁证点；
3、运作方式：院校合作，导师推荐人才入住书院，考核优秀者可在书院建立“工作室”。
（五）、《黄堡书院业余群众文体娱乐园》
1、核心内容：群众性文体娱乐活动（民间趣味体育大赛、青少年体育赛事季、节日性灯谜晚会、楹联晚会）；
2、主要功能：利用节假日的时机，拉动人气，形成惯性思维，丰富书院活动，提升社会知名度和美誉度；
3、运作方式：利用书院内的体育场地、大会堂等设施，与社会各界联合组织各类活动，也可商务运作与企业联合冠名活动。
七、管理模式
（一）、荣誉顾问：
（二）、院长、副院长
部门：行政人事；财务考核；对外联络（交流、合作、招商）；文化艺术活动（策划、实施、管理）；孵化基地（院校挂钩、业务运作内部管理、对外推介）；物业管理。
（三）、院外客座教授、顾问聘用及管理办法（另议）
（四）、对外战略合作意向及办法（另议）
八、规划实施
（一）第一阶段
时间：
面积：
功能：
运作：
投入预算：
回收预估：
(二)、第二阶段
时间：
面积：
功能：
运作：
投入预算：
回收预估：
（三）第三阶段
时间：
面积：
功能：
运作：
投入预算：
回收预估：
（四）第四阶段
时间：
面积：
功能：
运作：
投入预算：
回收预估：
九、效益评估（另议）
十、管理梯队及管理考核办法（另议）
十一、推广宣传方案（另议）
十二、相关文件准备（另议）
（一）黄堡卫校园内环境的优化
（二）游客接待能力预测
十三、不足之处及优势
（一）、不足之处
1、秦人村落及陶瓷文化产业园正在建设中
2、周边道路尚未修成
3、地理位置相对较偏
4、停车场问题
5、水电气讯等市政管线问题
6、收藏书籍资料及文化古物
7、配套设施严重不足
8、资金短缺
9、发展定位有待明确，战略眼光及投资伙伴加盟的强化。
（二）、优势及区域内的关注度
1、和谷等名人的名人效应
2、陶瓷文化的全国知名
3、孟姜女文化的全国知名
（三）、研究分析
1、国家政策层面，党的十七大做出“推动社会主义文化大发展大繁荣及当下关于文化方面的政策”
2、建设精神文明，生态文明的要求
3、文化经济，文化产业已经迅速成长为国民经济的支柱产业
4、黄堡书院的宗旨及办院目标
项目的定位
近期项目建设概况
（一）、和谷文学馆
位置：独立平房、200平方米
装修时间：6月--8月
内容筹备：私人募捐、社会征集
运营模式：公益展示、主题活动、专题讲座、交流论坛
预计开馆：9月
牵头负责：
（二）、黄堡文史陈列馆
梁希贤纪念馆
位置：教学楼一层
装修时间：6月--8月
内容筹备：私人募捐、社会征集
运营模式：公益展示、爱国主义教育专题活动
预计开馆：9月
牵头负责：
（三）、乡贤馆
位置：教学楼一层
装修时间：6月--8月
内容筹备：私人募捐、社会征集
运营模式：公益展示、爱国主义教育专题活动
预计开馆：9月
牵头负责：
（四）、红军小学逸夫流动图书馆
位置：教学楼一层
装修时间：6月--8月
内容筹备：私人募捐、社会征集
运营模式：公益流动性阅读、配套爱心活动（运营细则另附）
预计开馆：9月
牵头负责：
(五)、黄堡书院文化大讲堂
位置：教学楼二层
装修时间：6月--8月
内容筹备：第一期讲座课题设定、讲座嘉宾邀约、听众邀约、
对外宣传
运营模式：公益讲座、商务论坛（运营细则另附）
预计开馆：9月
牵头负责：
（六）、黄堡书院文化艺术交流中心
位置：教学楼三层
装修时间：6月--9月
内容筹备：内部装饰、书案文具、办公用具
运营模式：主题活动、采风笔会、书画展览、普及教学活动（运营细则另附）
预计开馆：10月
牵头负责：
（七）、黄堡书院文化艺术研发中心
位置：教学楼四层
装修时间：6月--9月
装修时间：6月--9月
内容筹备：内部装饰、办公用具；
功能规划、合作模式
运营模式：文化艺术界高端论坛、企业界联谊活动、
时政主题研讨会（运营细则另附）
预计开馆：10月
牵头负责：
（八）、黄堡书院大礼堂
装修时间：6月--9月
内容筹备：内部装饰、办公用具；
运营模式：承担书院所策划组织的各类活动，承接社会公益和商务型文化艺术、商业推广活动；（会议、展览、演出、主题活动）
预计开馆：10月
牵头负责：
（九）、文化艺术产业创业孵化示范基地
位置：
装修时间：6月--9月
内容筹备：内部装饰、生活用具；
运营模式：与陕西艺术院校签署创业人才孵化基地战略合作协议，定向培养专业人才，辅助创业、就业；成立艺术工作室，储备书院未来教辅团队；打造陕西艺术人才培育交流示范基地（运营模式细则另附）。
预计开馆：10月
牵头负责：
项目的发展缘由。
（一）为了大力发展文化产业，提升铜川市文化软实力，实施重大文化产业项目带动战略，推动文化大发展，大繁荣，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，增强。
（二）为了弘扬传承中华国学，发挥铜川文化资源优势，开 文化论坛，吸引高级人才和项目企业落地
1、黄堡书院旨在创立铜川地域文化研究交流，教学，开创当地品牌，推介铜川
2、为铜川文化人乃至陕西文化人提供一个文化交流的平台
3、培养铜川的文化艺术人才，传播中国传统文化，地域文化
4、为当地文化旅游做出贡献
三、书院的功能
（一）、国学及地域文化交流中心
1、跨区域跨学术交流：通过游学等开展
2、国学及地域文化论坛：举办陶瓷、孟姜女文化等
3、国学及地域文化讲座，邀请陕西及全国一流国学师进行国学讲座，交流
4、国学及地域文化成果研究汇集发布地
5、周边游客休闲餐饮娱乐的好去处
（二）、文化研修生培训
1、成人培训基地
2、青少年实习教育培训基地
3、老年大学
（三）、铜川地域文化专题研究
1、文学书画艺术研究
2、养生知识研究
3、陶瓷文化研究
4、民俗文化研究
5、其他课题研究
（四）、国学及地域文化的宣传、推广、利用
1、人文铜川建设的需要
2、道德大讲堂，文明城市建设的需要
3、技能就业的需要
（五）、铜川地域文化的整合与利用
1、陶瓷文化 2、民俗文化
3、书画艺术 4、宗教文化
5、红色文化 6、农耕文化
7、现代工业文化 8、养生文化
9、经济研究 10、演艺交流
（六）、组织对外交流
1、省内外交流
2、国际交流
第五节 项目的提出
一、项目价值研究
（一）、黄堡书院的社会价值
正其谊不谋其利，明其道不计其功
1、德政于民，泽被苍生
教育理想的实现，道德规范的
2、和光同尘，兼激天下
文明城市的塑造，和谐社会的创建
3、创新务实，推陈出新
国学的传播，地域文化的挖掘，成果的汇总和文化成果的开发利用
（二）、黄堡书院的文化价值
1、铜川书院文化研究的丰富内容。
2、文化资源的汇集与整理。
（三）、黄堡书院文化经济价值
1、吸引游客，甚至国际游客。
2、传承中华文明，带动旅游。
3、形成产业链，刺激消费，增加地方财政收入
二、项目建设的必要性
（一）、推动区域经济文化发展的需要
1、项目成为铜川王益区新的经济增长点。
2、是不断提高铜川城市文化品位的需要，形成新的旅游消费点，对推介铜川创建铜川文明城市的必要。
3、是优化资源配置，确保文化旅游品牌增值的需要。
（二）、把文化融入旅游文化品牌中，提升旅游业的文化竞争力。
1、将“碎玉散珠”打造成型，形成富有铜川王益人文魅力的旅游文化品牌。
2、让书院品牌成为铜川靓丽的名片，以鲜明的文化标志对游客产生强烈的感召力。
（三）、是积蓄财富的需要
1、文化旅游新兴产业必然带动宾馆、餐饮、购物，休闲等产业发展。
2、利用市场需求契机，直接各间接的为城市产业经济和企业发展积蓄财富。
3、争取最大的市场机会，具有极强的战略前瞻意义。
（四）、是发挥自身优势的需要
1、铜川提出全城旅游，发展全市旅游事业是我们的工作目标。
2、发展旅游市场项目是关键，积极搭建旅游融资平台。3、靠大联强，整合旅游资源，提高旅游企业市场竞争力。
三、前期计划
（一）黄堡书院项目计划1年内改造完成，项目通过公益性与经营性开发相结合的策略，同期完成书院，生态大棚，温泉度假山庄等项目设施，其中酒店与旅馆分建配套项目依照企业管理组织经营，上缴利税，与政府共享文化传承与旅游成果。
（二）到2018年初，准备完成以下工作
1、与合作单位签署协议，形成战略联盟
2、搭建机构，组织架构，确定书院机构分工
3、拟定国学大师名单，然后分类邀请
4、确定学术支持单位（文化局、电视台、报社等）以及文化团体、学校
5、编印书院成立纪念册、画册，组织书画笔会，确定学院成立工作题词
6、确定书院活动计划，拟聘顾问和学者名单
7、完成改造、装修、入住正式运营
8、挂牌，边建设边开展工作
第六节 建设条件与设计说明
一、自然条件
（一）、铜川市卫校老校园改造情况。
（二）、改造原则：保留原学校规划格局，尽量保持原地形地貌，不乱开山填土，不乱砍伐树木（古树名木特别保护），完善基础设施。
（三）、当地水文地理情况
风况、降水、气温、地形。
二、拆迁工作
（一）、改造建设方面(复改造前照片）
（二）、内部装修
（三）、完善道路网
（四）、修剪草坪花草树木
（五）、改善水电气讯等基础设施
（六）、建设相匹配的停车场、公厕、垃圾收集站。
三、规划设计
（一）、地形图的提供和研读
（二）、项目的立项建设设计要求
四、设计理念
（一）、以“生态”作为主线贯穿整个项目
（二）、自然、清雅、原生态、挖掘地域建筑文化
五、空间渲染
（一）、功能板块布置，分区明确，效果图。附效果图：
（二）、植被、山体、水源的利用
（三）、路、水、桥交相辉映，曲折迂回，曲径通幽，把每一个景点贯穿起来
（四）、花木、一树一乾坤，一木一世界，一花一尊佛，现存的花草树木能用尽用。
（五）、声音，传统民族音乐的园内运用，让学者、游客、学员在视、听、触中立体的、全方位感受。
（六）、不可忽略细节
尽量避免现代物，电线，水管，钢铁等，突兀的出现在人们的视线中。
六、院内布置
（一）、大门的改造;仿古建筑。
（二）、院标石的摆放：入口处。
（三）、室内陈设的需求：实木家具。
（四）、雕塑小品。
（五）、休闲坐椅。
（六）环卫设施。
七、道路与停车场
（一）、入院道路的改造。
（二）、停车场的预留。
（三）、人行道的改造。
（四）、绿化的改进。
八、环境保护与能源利用
（一）、垃圾箱的设置，垃圾的清运
（二）、饮用水的使用，
（三）、夜间照明的运用。
九、竖向设计
（一）、减少土方量，场地标高点不能高于地面标高。
（二）、两侧围墙打通成透景围栏。
（三）、排雨污水的考虚 ，先期排入南侧干沟内。
（四）、公厕的位置，化粪池的建设
十、火灾报警系统及消防系统
（一）、物业中心，消防栓设施，综合布线图，光端机
（二）、消防栓箱内报警按钮，消防用水及水管。
十一、安全防范体系
（一）、入侵探测报警系统
（二）、视频录像机
（三）、门卫设置，停车场管理
第七节 组织计划
一、项目发起人简介
铜川孟姜女文化旅游产为发展有限公司简介
法人周占魁简介
二、开发计划
项目开发建设9个月，场地改造6个月，其它工程3个月，2018年元月建成投入使用挂牌，工程重点协调解决区域内水、电、排水、排污、热源（供热）通讯、路网等市政配套
实施计划
序号
名称
总投资
2017年
2018年
2019年
1
工程设计
2
工程建设
3
设备安装
4
装修
第八节 投资预算
一、估算 定额取费标准
二、估算条件 设计费
施工费
材料费
三、估算范围 1、缴纳的费用，2、开办费，3、设计施工材料费，4、运营水电气等费用，5、人员工资等
四、固定投资估算
（一）场地租赁价格
（二）前期费用
1、项目勘察费
2、工程设计费
3、可行性研究费
4、前期其它费用
（三）工程费用
详单
序号
项目名称
施工费
材料费
人工费
其它
合计
1
2
3
4
5
（四）公益性投资费用
（五）固定投资估算结果表
第九节 经营预测
一、收入预估
项目
单位费用
人数
收入
培训费
住宿费
餐饮费
其宅
合计
二、经营成本
1、办公场所，2、工资福利，3、维修费，4、能源费及易耗品，5、折旧费，6、餐饮成本，7、住宿成本，8、车辆、9、广告、10、其他
第十节 财务分析
一、损益预测
二、财务分析
第十一节 发展规划
一、书院发展定位
（一）、整合资源
（二）、形成品牌
（三）、加强品牌
（四）、弘扬国学的公益性
（五）、创新思维
二、书院合作计划
三、书院办学宗旨和人才策略
（一）、宗旨：取精用宏，经世致用
（二）、人才策略：经理人、财务人、讲师、技师
（四）、拟聘著名学者情况：和谷
四、发展思路和步骤
（一）、思路
1、先易后难，稳扎稳打，边开发边培训
2、持久战，攻坚战，品牌战
（二）、步骤
1、成立机构
2、确定项目
3、加强硬件建设
4、规划建设
5、同时开展教研和学术交流活动
6、宣传品牌
7、形成文化高端品牌
五、课程特色与优势
（一）、中国传统文化
（二）、吸纳国内著名学者文化人
（三）、开放式、交互式的灵活教学要求
（四）、国学大讲堂，地域文化研究，字画古瓷，古玩鉴赏等，易经讲堂
（五）、专家会诊，为企业出策包装谋划
（六）、专题高层活动，知名企业考察，企业家高研班
六、项目经营策略
与媒体的合作，文化产业的拓展
第十二节 结论
一、环境效益
黄堡书院是铜川市王益一个重要的文化旅游点，环境优美，建成将成为黄堡地区一个文化品牌。
二、社会效益
（一）、对原先学校土地资源及闲置建筑进行了充分利用。
（二）、铜川文化形像的提升极大地提升了铜川的文化形象。
（三）、铜川旅游经济新的增长点
（四）、铜川人民文化品味提升的平台
（五）、铜川地域文化研究的载体
（六）、铜川文化产业孵化的基地
网友评论