buyhouse 其实也是生意的一种，作为一个生意人、投资者，必须对每一笔投资的未来盈亏有一个预期，不然你为啥要投钱到这里？为啥不选择收益率更高确定性更高的标的？本文通过 irr 出发全方位对比一下。

理论收益率对比

首先从纯理论出发对比各个投资的 irr。

2027 年，预期 hyf 9，fy 8，th 11，irr 排名：
股票 > fy > th > hyf > 存款

2030 年，预期 hyf 11，fy 11，th 14，irr 排名：
fy > 股票 > th > hyf > 存款

fy 是收益率甚至超过股票的投资，为什么不投它？原因在 2022-04-07 5 年水鱼 700 换 thpark 1500？ 已经说得非常清楚，本质上是一个可能暴雷的高赔率堵搏，而且在付款客观条件上也是做不到的。（后来收到的消息说直到 2022 年初，5 成首付只能选 5 楼以下）

另外如果 hyf 的涨幅能够跟上 th 的话，两者的 irr 是相差无几的，不用太纠结，多考虑自住需求是对的。

实际收益率对比

在对比完理论收益率后，还是要从实际出发，计算和对比实际的 irr。

如果 hyf 在 2027 到 10 以上，无论是不是卖家承担 zzs，仅在以下情况值得继续持有：
1、看好 2030 冲到 12
2、大金额资产配置没有 irr 更高的选择
3、自住，例如有好的 school 可以读书，哪怕是贴牌

当然我认为 2027 大几率只能到 9 吧，2030 冲到 11 以上问题不大，12 不好说。对于这种 case，优先 keep，以下情况值得卖出：
1、买更好 school 的 house
2、读书的问题已经解决，有买家愿意自掏腰包 zzs，大金额资产配置有 irr 更高的选择，以上三因素同时具备。

思考

既然 house 的收益率远低于股票（投资指数基金 10% 以上应该问题不大，优秀的私募例如苍老师 20% 以上应该可以），为什么还要 do house 而不是股票？

不妨假设现在做 jyd 搞了 300 出来，先不说有多少亲朋戚友会反对，在股票投资打法和体系还没成熟的情况下，敢 allin 或 70% - 80% 的规模进去搞吗？大几率是不敢的。所以最后投入到股票的投资可能就是最多 200 个的样子，每年 30 的新增现金全部投入。假设保持 10% 的年复合投资收益率，6 年后的总资金为 200 * 1.1^6 + 30 * 1.1^5 + 30 * 1.1^4 + 30 * 1.1^3 + 30 * 1.1^2 + 30 * 1.1 = 556，2027 年如果想要买同样面积的 p9 hyf，要出多少现金？1024 的总价，在不卖掉 jsyj 的情况下需要给 5 成首付，负债 512 压力太大，降低到负债 424，sf 要给到 600 以上，加上 zzs 54，一共 654。可以说炒股赚来的钱都不够买 house。
如果是 2027 p9 卖出 hyf，zzs 卖家出的话到手现金 669，不用出 zzs 的话到手现金 723，吊打股票。

如果计算到 2030，股票投资的总资金 849，要买 p11 的 hyf，总价 1252，负债 400，首付要给到 852，赚到的钱全部都拿去买房了。
如果是 2030 p11 卖出 hyf，到手现金 964，还是吊打股票。

为什么股票的 irr 这么高，但还是被吊打了？说到底就是投入的本金太低了。可以通过下面的公式简单理解：

总收益 = 投入本金 * irr

top city house 还在持续上涨阶段，目前还远远看不到尽头，所以普通人就敢 all in 上杠杆，投入本金就大，股票的话本身难度高、家人看不上给的压力大、自身投资体系没成熟等各种因素导致不敢重仓，投入本金相对小，所以即使股票 irr 高，总收益也跑不赢 house。

当然不同的阶段就应该用不同的打法，在自己的资金量偏小（300 以内都算小）、投资体系还没成熟、house 需求还没得到满足的阶段就应该重仓 house，到后面就要逐步转换到股票上。

irr 是一个标尺，是个好东西。