看点与思考：
营销包含策划与销售，企划是策划的重点组成部分，而调性则是企划要完成对楼盘形象塑造的任务；销售的重点是团队建设和团队的狼性；调性与狼性的契合，就是策划与销售的配合，是营销制胜的关键
房地产策划是从市场调研开始的，策划的基础首先是要找到目标客户。
先做产品再考虑卖，早期在卖方市场中，这样做没错，但现在是买方市场了，我们要清楚买方是谁，做什么产品。
作为策划人，怎么才能知道我们的客户是谁呢？
策划人要搞清楚当地土地市场、商品房供应、成交、价格及购买习惯等信息，并从中梳理出一些规律及市场机会。
我们还要了解这个地块本身及地块周边情况，如地脉、文脉、商脉，了解地块环境的优劣势，梳理市场有利点。
做这些工作，就是为了做一件事情：根据市场机会、目标客群、地块特征等地块“属性”，来确立项目定位。
定位就是聚焦，把特别的优势加以升华，占据市场的一个独特位置，由此形成推广的逻辑链，建立品牌形象。
产品策划，也是在项目定位确立后，从数据、理念到概念对产品设计的方向和细节作精确化指导。
项目形象包装，要有一个主题，并创意出主广告语；依此设计各类广告平面及视频，宣传品牌形象，做项目推广。
在做形象包装的具体操作时，要建立项目“调性”，把握从文案到平面的整体格调表现。
我们常发现，有些项目的“调性”很特别，但销售并不如策划那么出彩，这可能是定位的错乱造成的。
项目形象不等于销量，从形象到销量，还需线下全方位蓄客和拓客系统配合，“控围逼”立体运作，以成功销售。
项目营销成功的原则是：线上主打呈调性，线下主攻显狼性。
房地产项目营销策划及操作过程，就是从“属性”到“调性”，再到“狼性”的过程，也是虚实结合的完美过程。
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