房地产行业财务风险研究中国的房价从2003年开始一路上涨，到2009、2010年一度近乎成为天价，随后政府开始了各方面的宏观调控来控制房价。房地产行业在国民经济中的重要性无可置疑，房地产行业的发展成为中国经济前进的强大动力。但是，由于房地产行业所具有的的资金投资巨大、投资周期长等本身的行业特点，使其受到来自内外的各方影响比其他行业都要大很多。2012年，房地产行业在全国20个实体行业中的安全指数为最低，一年之内的波动也居于各行业之首，它所面临的财务风险要远远大于其他的实体行业。本文从中国房地产发展现状入手，根据房地产行业的特殊性质，构建了用以分析房地产行业财务风险的指标体系。旨在为不同房地产公司做自身财务风险研究时提供一个有行业针对性的指标类型，更好地规避可控风险。HM000164
关键词：房地产；财务风险；理论研究
我国房地产行业面临的风险多种多样，像其他大部分的企业一样，财务风险是指由于公司财务结构不合理、融资不当等原因使公司可能丧失偿债能力、财务状况恶化、经营成果降低等而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是在市场经济的条件下必然存在的，我们的研究只是着重于通过一系列的财务分析来探讨怎样能够尽可能地降低企业所面临的的财务风险，而不可能是彻底避免。
4.1财务风险的概念、成因及分类
4.1.1财务风险的概念
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。
4.1.2财务风险的成因
学术界的解释有很多种，但是，大体将其归结起来，不外乎外部因素和内部因素两个方面。
（1）外部因素
企业身处于多变的市场中，无时无刻不在受着外部宏观环境的影响。诸如经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等都构成了影响企业的外部宏观环境因素，是不可控因素。
（2）内部因素
企业的内部因素就多种多样了，而且各个行业，各个企业各有不同。包括有企业内部工作人员的工作素养和管理人员的管理水平、企业决策的科学性（包括对资金的筹集方式、投资方式、运营方式、利润分配方式）、决策者对待风险的态度等。其来自企业自身，是相对可控的。
4.1.3财务风险的分类
目前，在学术界认可度比较高也是最广泛运用的分类方法主要是根据风险的来源来划分，主要包括以下四类：
（1）筹资风险：它是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润（股东收益）的可变性。企业在筹资、投资和生产经营活动各环节中无不承担一定程度的风险。企业承担风险程度因负债方式、期限及资金使用方式等不同面临的偿债压力也有所不同。因此，筹资决策除了主要规划需要的资金量，并以合适的方式筹措到所需资金以外，还必须正确权衡不同筹资方式下的风险程度，并提出规避和防范风险的措施。主要包括与筹资活动息息相关的利率风险、再融资风险、财务杠杆效应、购买力风险以及汇率风险等。
（2）投资风险：投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。为获得不确定的预期效益而承担的风险。通常指企业投资的预期收益率的不确定性。只有风险和效益相统一的条件下，投资行为才能得到有效的调节。在企业进行投资之后，由于后续的通货膨胀风险、衍生金融工具风险、违约风险、道德风险等所引起的是最终低于预期受益的风险。企业通过直接投资和证券投资两种形式对外投资，前者是与自身经营有紧密联系，而后者的风险主要是来自于股票证券市场的波动。
（3）经营风险：经营风险又称营业风险，是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞，产生企业价值的变动。也有一种说法：企业由于战略选择、产品价格、销售手段等经营决策引起的未来收益不确定性，特别是企业利用经营杠杆而导致息前税前利润变动形成的风险叫做经营风险。经营风险时刻影响着企业的经营活动和财务活动，企业必须防患于未然，对企业经营风险进行较为准确的计算和衡量，主要包括采购风险、生产风险、应收账款风险等。
（4）存货管理风险：存货管理风险是指企业由于缺乏存货管理意识、管理机制导致的存货周转缓慢、存货损失大等现象的风险。 企业保持一定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的，但如何确定最优库存量是一个比较棘手的问题，存货太多会导致产品积压，占用企业资金，风险较高；存货太少又可能导致原料供应不及时，影响企业的正常生产，严重时可能造成对客户的违约，影响企业的信誉。
上述分析，已经对财务风险的成因及分类做了综述性的介绍，而各个行业都具有自身的特点，房地产行业的财务风险在上述财务风险的总括下有着独特的特征。值得一提的是，根据《2012年中国实体经济发展报告》指出，截至2012年10月，实体经济20个行业财务安全指数(Financialsecurityindex，简称FSI)同比全部呈现下降趋势。其中，12个行业下降幅度超过10%，下降行业比例和降幅为近10年来最大，而房地产业下降35.32%，为20个行业中下降幅度最大的行业，从该行业的财务安全指数的绝对值看，房地产行业财务安全指数只有其他行业指数的一半，也说明房地产行业企业面临比其他行业企业大得多的财务风险。
4.2房地产行业财务风险主要种类
财务风险主要分为筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险四大类。而本文一直强调存在特殊性的房地产行业必然不会涉及到所有的这四大财务风险，其中最主要的有以下几种：
（1）筹资风险中的利率风险。利率风险是指由于金融市场金融资产的波动而导致筹资成本的变动，房地产行业绝大部分都是通过在金融机构大量融资得来的，利率的稍加变动将会给融资成本带来很大的影响。
（2）投资风险中市场需求变动风险。由于政策的规定或者其他市场原因，购房者的需求会受到很大的影响。而房地产行业的投资巨大，需求的变动会给房地产行业的投资带来极大的风险。
（3）经营风险中的存货变现风险。建成的房屋建筑即是房地产商的存货，正如前文所说，需求的变动会给房地产商的存货变现带来极大的不确定性，进而使资金链有了断裂的可能性，影响资金的周转。
4.3房地产行业财务风险来源查看完整请+Q:351916072获取
（1）外部宏观环境的影响
①中国房地产市场的发展经历了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“价涨”三个阶段，如果把2002年原建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的颁布作为近10年房地产市场调控的始点，到今年（2013年）4月1日开始实行的二手房交易增收20%的个人所得税。十几年来，国务院、人民银行、银监局相继出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》、《严格控制固定资产投资规模的通知》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等文件。同时通过提高利率使得房地产的实际净现值缩水，也增加了房地产商因贷款形成的负债压力。政府一直在出台各种各样的政策来限制房价的增长，限制非居住性的购房行为。这种宏观的调控成为房地产行业如今所面临的最大的外部宏观环境所造成的财务风险。
②另外，通货膨胀也是房地产行业所面临的的外部因素带来的财务风险。由于如今的中国房价如此之高，为了促进销售，大部分的房产商采用了分期付款的方式，随着通货膨胀，房产商收到的房款现值就大打折扣，使得实际收益率降低。
③经济发展水平、居民收入、消费心理、人口的变化所带来的影响。房地产行业之所以被称为泡沫经济，就是因为它的不确定性太大了，今天还处于上升状态，明天就有可能因为市场的变动而出现亏损。如人们对于房屋住宅追求的心理变化、国家经济发展水平、居民的收入水平以及消费心理、人口的变动等，任何一方面发生变动都有可能变成对房地产行业的风险因素。
由此，实际收益降低，建房成本增加，国家的政策的引导减少了购房者购房的数量，房地产商通过大量举债的而建成的房产可能产生大量积压，资金链就会断裂，没有资金的周转，企业就无法运转，从而进入随时破产的境地。
（2）内部因素
①资本结构不合理，无形当中给房产商增加了巨大的压力。过大的资金投入使得大部分的企业负债占总资产的比重超过60%，更有甚者，这一比重达到80%。这就使得企业内部的资金结构极度不合理，一旦出现问题，可能全盘皆输。
②资金周转困难。房产的建造从土地的获得到建成出售是个巨大的工程，而这也成为及其危险的特点。在过长的周期跨度中，就必然面临着外部环境的变化、内部人事调整、企业运作方式的改变，对于完成最初的投资愿景，都是不利的。最重要的是，在此周期中，资金链一旦断裂，所有的后续工程都无法继续，不论是从对前期成本的收回还是从后续的发展，都将遭受巨大的损失。
③另外，关于内部管理者的决策、管理水平、风险意识等因素，与其他行业相似。
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ABSTRACT II
目录 III
第一章 引言 1
第二章 我国房地产行业现状 2
第三章 房地产行业的特点 3
第四章 我国房地产行业财务风险 4
4.1 财务风险的概念、成因及分类 4
4.1.1财务风险的概念 4
4.1.2财务风险的成因 4
4.1.3财务风险的分类 4
4.2我国房地产行业财务风险种类 6
4.3我国房地产行业财务风险来源 6
第五章 我国房地产行业财务风险分析体系构建 9
5.1 一般性指标选择 9
5.1.1成长能力 10
5.1.2偿债能力 10
5.1.3运营能力 11
5.1.4盈利能力 11
5.2 特殊性因素选择 11
第六章 我国房地产行业财务风险评价与管理 13
结束语 Ⅳ 查看完整请+Q:351916072获取
参考文献 Ⅴ
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