民法典在物权编第14章专门用6个条文规定了居住权的法律制度，这是民法典对于我国物权制度的新规定，房屋居住权将与房屋所有权、抵押权一样走进人们的日常生活。单独设立居住权，使“房屋是用来住的不是用来炒的”理念在民法典上得到了具体体现，将对我国住宅供给、住房保障带来深远影响。
理解居住权的新规定，需要注意以下4点：
一，居住权是对他人住宅享有占有、使用的用益物权，目的是满足生活居住需要。
民法典第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权的特征：他物权，人身性，独立性，恩惠行为。
二，居住权以合同或者遗嘱的方式设立。
1，民法典第367条规定了居住权合同及其应当具备的条款。
“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”
“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”其中，居住权合同主要条款：住宅的位置、居住权期限。具有无偿性。
2，民法典第371条规定了遗嘱设立居住权参照适用本章规定。
三，居住权必须经登记才发生，居住权消灭应当办理注销登记。
民法典第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”可见，没有登记，就没有发生居住权。居住权与租赁权相似，如果不登记，可能与租赁权相混淆，无法保护居住权人的居住权利。关键还在于，居住权是物权，不动产物权的设立必须进行登记。无论是合同方式、还是遗嘱方式，都必须登记。
民法典第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”不注销登记，将影响房屋权能的全面实现。
四，居住权期限内禁止流转。
居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，不可转让。
民法典369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
律师提醒：设立居住权是房屋所有权人的权利，他人不得干涉。同时，居住权的设立，是对房屋所有权在一定期限内的限制，对于将房屋作为标的物的合同审查，需要关注有无设立居住权，必要时需要到不动产登记部门查询。
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