套贷与套利

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紧跟实战行动派，大年买，小年买；大年小年，管他的，年年买。

供得起，就买买买！

供不起，砸锅卖铁，扒底裤也要买买买。

一）套贷

深吹杰出代表尹xx认为，投资就应搞高流动性的标的，这个我不认同啊！

投机可以搞搞高流动性的标的，投资还是很有讲究的，没那么简单，真那么简单还赚个毛线，还有个毛专业价值啊！

物业投资标的实现路径分两种：套贷的标的和套利的标的。

套贷标的，一般是长持大面积类标的。

何为大面积套贷标的？是指面积为144平米豪宅线以上的住宅，一般特指200～250平米以上的大面积住宅标的！类比成航空母舰战斗舰队里的大航母！

基本买入就没计划再卖出，作为舰队核心航母资产，永远长持，长持到地老天荒，天崩地裂。

除非遇到重大的标志缺陷，才会采取适时优化卖掉！

套贷大面积舰母资产，是资产航母舰队里的进攻性资产！

作为优质强抵押品，抵押给银行，提供强劲的融资能力，意在套取银行的融资，为前线买买大作战，提供强大的现金子弹洪流！

套贷，本质是赚银行的钱，打7折让银行保管库存！

套贷是高杠杆大倍率的勾当，赚的是大杠杆、大通涨、大洪水、稀释债务的钱！

是赚取货币通涨M2与银行贷款利率的差价的钱！

是赚银行赚融资业的钱，是赚取经济通涨大方向的钱，是推土机的作战模式，是人类无差别的劳动！

一句话，套贷的标的资产，精准目标定位客户端是：银行。

目标是拿银行的融资，套取银行的钱，套取通涨M2与银行贷款的息差！

二）套利

套利标的，一般是短线投资短持，或者叫投机短炒，追求的是买卖和赚取差价，快速套利，标的甩手拿到现金，落袋为安，才称之为赚到钱钱！

套利标的在买进来的那一刻就想着卖出，套利产品应是一个快速流动的标的。

在资产航母舰队里是提供护卫舰的角色，为大航母提供现金流安全屏障保护作用。

当月供现金流威胁到大航母标的的安全时，就要快速牺牲舍弃卖掉护卫舰套取现金火力，平保障大般母标的的安全！

这就理所当然，要追求护卫舰套利标的高流动性。

机乎能当现金用，要买出，就能快速甩得出手，套得了现！

套利标的是追求流动性和现金流，能几乎等同于作为现金使用的！

需要套钱，市场价格一周内就可以卖掉收钱的货色！

当然，套利标的资产精准目标客户端定位是：刚需。接盘侠是刚需客！

甩盘给刚需客，目标是赚刚需客的钱钱，快速套取现金流量。

三）套贷选标

套贷就是要牺牲流动性的，套利才需要流动性！

套贷的标的，要求能高杠杆，能够做到高杠杆的标的物，一定有其特点。

比如有各种各样的硬伤缺陷啊，还有就是大面积呀高总价，或者业主急卖啊等等！总之是有各种各样的原因。

我们优选的套贷标的，是选尽量没有硬伤标的。

比如是大面积的高总价低单价的标的。

能自住、能㓥租、能长持、能升值，能跟得上银行评估价，能跟上大市涨幅！

最好就是成熟区域大面积的电梯顶复或者大平层，兼备能住能㓥租的特点！就是我们平时所说的电梯老破大吧。

老就代表城区中心次中心区位交通成熟。破代表小区旧管理状态不好！大代表大面积，也代表了高总价。

这类标的有个特点，就是总价高，那对刚需客来说很难承担。

刚需客的思考办事方式是这样，如果我能拿出同样这么高总价的钱，我为什么不买同一地段小一点的面积的全新房子呢？

还有大面积两三百平以上的已经超豪宅线，豪宅税也贵很多。真的有大把钱的豪客自住，他也不选老破大房子，他需要真正的高大上豪宅盘。

所以这类老破大房子，高不成低不就，在自住市场上是很缺乏流动性的。

流动性低的标的，业主想流动交易起来，必须要通过低价才能成交，驱动流动性。所以这类产品的成交价比小户型的面积产品低很多。

我认为大面积航母套贷产品，单价相当于同类90平米高流动性三房产品的7折左右才有吸引力。大面积低单价，高总价的7折笋盘就是这样来的。

大面积，低单价，0首付，㓥租抵月供，屯房屯面积。

白捡的免费房子，心目中的理想套贷标的！

四）套利选标

能够快速出手的标的，无容置疑一定是高流动性标的！

高流动性赚的是接盘侠的钱，是不同的投资策略。

套利的产品，都有高流动性的特点。

高流动性的产品就是小面积，90平米左右的刚需适用小三房。

选标在比较中心的地段，比较优质的花园小区，最好的学位，楼层朝向适中，没硬伤房子，能租能住能卖能急速甩手套现，市场价或者低点点放出来一周时间就能卖掉的房子。

但这类产品有一个特点，高流动的产品很少有机会出现低首付0首付高杠杆。

从投资回报率来说并不是很好玩的标的，但这类标的物是用来套利套刚需客的钱的，套取现金流的，那也没办法关注杠杆率了！

套利标的，只关注流动性，能快套现，属于资产舰母舰队里的防御性资产！

总价优先选择250~500万的单盘标的，刚需客很容易能够接受！

中心地段，一流学位，优质小区电梯中高层，楼层朝向户型合适没硬伤两房~三房，是理想的套利刚需客标的！

五）套贷与套利

物业投资资产舰队，套贷与套利的标的，应两者要兼有。

投资舰队里的大面积航母产品，用来套取银行大量的融资资金，为再投资提供强大火力，专司资产进攻。

中小面积护卫舰套利标的，套取的是刚需客的现金，提供的是侧翼火力护卫投资资金链的安全！

航母与护卫舰，套贷与套利，解决进攻与防卫的安全有机结合，相得益彰！

六）结语

16--17年，上半场是刚需套利类小面积标的波兰壮阔的大洪水，下半场，豪宅套贷类大面积标的，也是洪水到来后，迟缓的补涨，这轮普涨本质还是洪水普涨，是全国性的普涨，无论一二三线城市，还是乡下的小镇。都来翻了一倍的上涨！

各位有资源的大佬实力够大，让银行花2倍市场价接盘融资放贷！

市场上涨高确定性，大面积套贷类舰母产品，玩放高杠杆才是赚大钱的真相王道！

如果确实知道明天就涨，也够钱够交税费，打死今晚就入货！关键是，明天不涨，明年不涨，没有钱解决月供，那就要掂量掂量了！

其实不要过多把注意力放在刚需或是豪宅盘问题上，要把注意力放在放高杠杆的点上是对的，没杠杆，什么鬼豪宅盘都毛用，有无限杠杆，刚需盘也爽歪歪！

房地产，之所以好玩，就是有杠杆，还码定通涨，假如没杠杆，没码定通涨，搞房地产，还不如回家卖番薯！

（金牛拉车  2019年1月27日）​​​