日前，中国人民大学商学院、国家发改委市场与价格研究所的研究人员利用马氏域变模型，对我国房地产价格泡沫进行了研究。
文章选取利率、 土地价格、 通胀率、 汇率、 经济增速和租金六个变量解释房价。房价数据选取了2003 年 1 月到 2016 年 11 月的月度数据进行研究。
经过非常严整的分析，得到的结论是：房地产市场大部分处于平稳状态， 泡沫状态主要集中于五个阶段，第一阶段为 2003 年到 2004 年第一季度，第二阶段是 2007 年第二季度到 2008 年上半年，第三阶段从 2009 年初到 2010 年底， 第四阶段是 2013 年全年， 第五阶段是 2015 年到样本结束的 2016 年。
所以，现阶段，我国房价正处在泡沫期，但文章中分析，如今的泡沫期不同于之前，每个区域的泡沫程度区别比较大，体现为经济换挡期过程中的结构性行情。
简要分析这几个时期，可以看到：
1、2003 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 和 2004 年国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况》 相继出台， 推高了土地价格， 推动了房价上涨。
2、2005 年 3月国务院的《关于切实稳定住房价格的通知》 ，对房价泡沫产生了一定抑制作用，房价趋稳。随着 2006 年后我国经济增长逐渐加速，通货膨胀升级，房价泡沫再次出现。
3、第三阶段，从 2009 年第二季度开始，房地产业迅速触底反弹，并带动实体经济走出通缩的泥潭。然而， 由于该阶段房价上涨过快，远远超过了实体经济的发展， 房价泡沫迅速形成， 当 2010 年 4 月“国十条”出台时，房价中已经积累了相当严重的泡沫成分。
4、第四阶段的房价泡沫主要来源于两个方面: 一是 2012 年为稳定经济增长， 央行对货币政策进行了预调微调，在 2 月和 5 月两次降准，6 月和 7 月又连续两次降息， 使得流向房地产业的贷款稳步增长，支撑了房地产市场的逐步回暖。二是十八大闭幕后，房地产调控加码预期落空，使之前累积的刚性需求迅速释放，一定程度上推动了房价上涨。
5、现阶段，行情的发展呈现由点及面的状态，一线城市首先上涨， 二线城市时隔大半年启动， 而部分库存高企的三四线城市在很长一段时间内一直未涨，直到 2016 年三季度部分城市出现补涨态势。究其原因，主要是由于当前我国经济发展进入新常态， 经济增长处于“换挡期” ，不确定因素较多，持续发展的基础尚不牢固。
2016 年 12 月， 中央经济工作会议明确了 2017 年中国楼市发展方向， 强调要促进房地产市场平稳健康发展， 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位， 综合运用金融、 土地、 财税、 投资、 立法等手段，加快研究建立符合国情、 适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价出现大起大落。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位， 强调房地产发展的首要目标是实现“住有所居” ，让住房回归其居住属性。
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