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最近一直在思考一个问题。

 

房价到底有没有天花板。

 

受疫情影响，整个中国的经济形势肉眼可见的在下行，但部分城市的房价却傲娇的逆势上涨。

 

深圳紧急出台政策稳定市场，而东莞和宁波更是直接加强限购等措施来给市场降温。

 

那么房价到底要涨到什么时候，才能真正稳定。

 

再或者说，用一个通俗的资本市场的比喻，房价要多高，这个击鼓传花的游戏才能结束？

 

有一个指标，或者说是现象，或许能解决这个问题。

 

核心思路是：

 

全则必缺， 物极必反。

1

大家应该还记得房地产市场入市的原因，就是赤裸裸的为了刺激经济。

 

1998年，为了应对亚洲金融危机，国家把实行了多年的分配式住房改为商品房。

 

用资本的力量去快速催动房地产市场发展。

 

那一年，我国的人均居住面积仅为17平米，严重的不够用，市场有着极大的空缺。

 

这本来是国家的一块蛋糕，后来发放到社会上面。

 

在这个世界上，没有什么比房子更能直接快速又强劲的刺激经济发展了。

 

房地产入市成为商品的根本目的，是为了城市发展。

有利于城市发展，就可以利用房地产，但当高房价阻碍市场发展时，也便是房产市场开始失宠之际。

 

而现在，一线城市已经开始出现这种情况。

 

城市生活成本上涨，企业经营成本上涨，产业发展结构畸形，使得一线城市的企业开始陆续出逃。

 

高房价的弊端开始显现。 

 

2

 

北京的一碗牛肉拉面要20，而烟台只要10块钱，并不是因为北京的牛肉更牛，成本都在房租里面。

 

北漂工资的20%交给房租属于正常现象，40%交给房租的也有很大一部分人。

 

北京工资确实是高，但是除去房租和生活成本后会发现，和小城市赚的钱差不多，但是活要比小城市累很多。

 

很多北漂带着梦想拼搏了数年后，突然发现辛苦的血汗，全都是给房东打工，所以很多北漂离开北京，去到能买得起房子的城市。

 

高房价下的高生活成本，正在逼离年轻人。

或许有人会说，有钱就留在北京，没钱就回老家。

 

在北京，凭本事买房，首都房子岂是说买就能买的！

 

这句话逻辑没错。

但如果能留在北京的人数量不足以支撑北京城市的正常发展和运转。

 

那么，高房价便是阻碍城市发展的一堵高墙。

 

外面的人越来越望而却步，不想进去。

 

里面的人不堪重负，伺机出逃。

 

2018年，北京常住人口减少16.5万人。

 

其中2018年15-59岁（劳动年龄人口）常住人口为1562.8万人，同比减少了23.3万。

 

数据说明一个很明显的问题：劳动力在出逃北京。

 

所以北京房价，已经严重影响了北京城市发展，也因此，北京房价已经到了一个相对的高点。

 

3

企业出逃，是高房价阻碍城市发展的另外一个重要因素。

 

北漂发现，辛苦了好多年，最后全都给房东打工。

 

而很多中小企业慢慢的也会发现，辛苦了好多年，也全都是在给房东打工。

 

企业运营成本，越来越向两个方面集中，一个是租金成本，另外一个是人力成本。

 

租金成本直接和房价挂钩，而人力成本里面，也有很大一部分是和房租挂钩，也就是和房价挂钩。

 

所以，高房价的背后，使得企业经营成本在上涨。

 

当企业不堪重负，便开始出逃。

 

这是华为离开深圳最根本的原因。

 

一方面是深圳租金涨幅过快，华为压力大。

 

更重要的原因还是因为员工买不起房，工作几年后，只有少部分人升职加薪足矣在深圳落户，更多的人选择了离开。

 

深圳可以不断的人口更迭，但是华为承受不住人口更迭所带来的成本。

 

华为选择了离开。

 

这只是房价上涨带来的企业不稳定因素的一个典型缩影。

 

这种情况，最近几年，在北京、深圳这样的大城市每天都在上演。

 

一个城市的房价如果低于同等级别的城市，那么这个城市是具有绝对的人口吸附优势的。

 

但是城市发展又不能让房价过低，毕竟zf也是要靠土地吃饭的。

 

为了兼顾两者，很多城市想了一个办法。

4

 

我的房价还会一直上涨，但是你来了，我给你购房补贴。

 

这样既保住了房价，又不至于使得年轻人因为买不起房而离开。

 

典型的中国式”既要“、”又要“的解决方案。

 

杭州、苏州等城市如果不是及时采取购房补贴措施，估计会有大批量的年轻人口流失。

 

这种流失现在看不出来有什么后果，但是几年后，人口结构性变化、房产市场需求不足、养老压力大的弊端就一定会快速显现出来。

 

而那些房价严重偏离城市发展水平，有没有相应措施的城市，在未来几年内，将会遇到很多困难。

 

出来混，迟早是要还的。

 

中芯国际是国内最先进的芯片代工大厂，是典型的人才密集型企业。

 

根据中芯国际披露的《2018年企业社会责任报告》显示，公司的员工流失率高达22%。而流失率最高的三个城市分别为：上海、北京、深圳。

 

其中，30岁以下员工流失率达到惊人的79.3%。

 

很显然，30岁以下的员工离职，很大一部分人一定是因为不堪高房价的重负。

 

同时，人们还注意到一点，高房价带来的生活成本上涨，在一定程度上制约了我国技术的发展。

在十几二十多年之前，中国的科研人员，一定是全身心投入科研工作的。

 

但是现在，房价上涨了十倍，但科研人员的工资涨幅跟不上房价上涨的脚步。

 

一方面导致科研人员从机构向私企跳槽，另一方面，私企里面的科研人员也被高生活成本压弯了腰。

 

所以很多城市在人才引进方面，着重提高了重要科研人员的待遇。

 

部分城市开出几百万甚至上千万的福利，来吸引极为重要的科研人员。

因为他们知道，科研人员最大的顾虑，就是城市高房价。

解决了这个顾虑，他们的能力才能最大程度挖掘。

 

5

之所以用北京、深圳这样的城市举例子说明，是因为在房价成为人口流失最大因素这方面，他们是最典型的。

 

而这种现象也可以成为判断一个城市房价是否超出城市经济发展基本面的风向标。

 

如果高房价逼走年轻人，城市人口结构恶化，老龄化严重。

 

如果高房价逼走企业，城市营商环境不良，企业扩张无望。

 

那么，就是时候去整治一下房价。

 

千万别到了最后，为了一个有价无市的房地产市场泡沫，萧条了一整个城市的发展前景。

 

在之前我一直在做一个研究，很多城市在发展中，是先利用房地产市场来增加城市财政，进而用财政来改善城市和营商环境，而好的城市又能进一步吸引人口流入和企业入驻，形成一个良好的循环。

 

但这有一个前提，就是利用房地产时，是促进企业发展，而不是挤压企业生存环境。

 

从目前情况来看，上一轮的全面上行中，很多城市积攒了一些财政，才有勇气和魄力在大力投入人才政策的同时继续催进房地产市场发展。

 

而并没有形成良性循环的城市，咱们还是先稳妥的发展产业吧。

虽然这将会是一个漫长的过程，但一定好过盲目的催生房价，否则，一旦形成恶性循环，高房价逼走人才逼走企业。

 

没有人的城市，楼盖的再高，也是一具空壳。

 

END

新sir：一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身，曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。转发评论关注，楼市新说 给您带来专业的楼市解析，VIP私人解析，给您最实用的买房建议。

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