家财万贯的人，一为生来富有，二为创业致富，三为理财致富。而理财致富者，十之八九是靠房地产致富的，足见投资不动产的非凡意义。
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物体，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。如今的不动产投资项目，大体可以分为店铺、写字楼、车位（车库）等等。那么，不动产的投资相对其他投资方式和项目，有什么优势，前景又如何呢？
在很多投资股票的朋友看来，选择投资不动产是很保守的，而且还认为，投资不动产以后只能增加资金的不可流动性，而在需要用钱的时候却无法支取，所以投资不动产只能将自己的钱锁定。其实投资的目标是积累财富，赢得经济上的独立和财务上的自由，而不是获得支取资金的便利。因此，如果想积累自己的财富，就必须将钱锁定，从这个意义上说投资不动产的不可流动性实际上是一种优势。
1 店铺
2000年，厦门房地产刚从“房地惨”中缓过劲来，房价地价都开始抬头。恰好此时，甄先生的叔叔因为赌博举债，正四处筹款，甄先生一家都知道，若将这钱借出去定会有去无回。但碍于情面，又不能有钱不借，于是迅速把手头的闲钱“花掉”就成了当务之急。什么值17万又能保值甚至升值呢？甄先生考虑到买公寓转租，但后面会有一堆麻烦事，水呀电呀家具呀，还要今天修马桶明天修门，想来想去还是买店铺简单。正巧莲花广场二期准备开盘，听说那里要建一个很大的商场，小店依着大商场一般不会出错。甄先生几乎没怎么考虑就将宝压上了。17万买一个十多平米的店铺，几年下来，店租翻了一倍多。这些年甄家又攒下一笔钱，打算投资“第三代商铺”。
的确，与股票的不可把握性和不可预测性相比，不动产投资一切都可以完全控制，可以决定购买的最佳时期、融资方式、不动产的获利方式（是出租还是出售），销售的价格、销售的方式。而更灵活的融资方式也能为投资者轻松支付投资额提供有力的保障，比如抵押贷款，房地产开发商提供的分期付款等，即使是在房地产市场的萧条时期，提供按揭的机构也不能要求提供更多的现金以降低贷款价值比率。
这一点是地产专家都极为认可的。中振地产的总经理沈文礼先生表示：店铺是房地产投资中的热门，收益更稳，利润率也更高，有的店铺甚至能够达到100%的升值率，这是目前的股票、基金都难以比拟的。
2 写字楼
与店铺的火爆“钱”景相仿，写字楼如今也在逐渐成为房产市场的新热点。更有甚者认为，炒写字楼比炒住房还要赚钱。“目前投资写字楼比投资普通住房划算多了。”某中介公司老总陈先生反映，现在正是投资写字楼的好时机。首先目前写字楼卖价不是很高，如果资本够的话，建议最近买进。另外，写字楼的租金比普通住宅高出很多，而且“住户”比较稳定。如果投资住房用来租赁的话，最多20元/平米，一套100平米左右的房子一个月也才进帐2000元。但是，如果投资写字楼的话，结果就好很多，按照现在的市面价格，写字楼出租价格一般是40~80元/平米，地段不同，差价会很大，所以一般出租一套写字楼办公室，一个月约有2万左右进账。且写字楼的“住户”一般比较稳定，租期一般在3年以上。至于目前写字楼投资的最佳区域，陈先生说，轮渡和江头都是不错的投资地段。不过，投资写字楼对资本的前期投入要求很高，300万其实只是基本的资金要求。
写字楼投资较高的资金门槛，也成为很多投资者望而却步的主要原因。然而凡事都有另一面，专家在经过市场分析后认为，对比店铺，写字楼的未来收益前景更为看好，且风险相对而言要小很多。成熟商务区的写字楼投资，回报率的透明度高，同时租客较为稳定，投资风险较小。
对于讲求实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。这些都与投资者的收益相关，因此一定要十分注意。
3 车位
近几年随着住宅区的不断扩大、居住品质的不断提高，住宅区内的停车位开始成为一个新的投资热点。然而这样一个新生的不动产项目究竟有着怎样的发展前景，车位投资是不是一个很好的投资项目呢？
2007年4月份，刘小姐听说小区物业的报价为8万元一个车位。同去咨询的邻居暴跳起来，说去年物业的报价才4万元，一下涨了一倍，当即走人。刘小姐的反应相反，听说车位不到一年就涨了一倍，当下就有了购买冲动，心想反正以后买车的话也需要车位，买了总不会吃亏。
为了确定车位投资的可行性，刘小姐到处咨询业内人士。谁料才隔了几天，物业报价开口要10万。经过一番理论，因为刘小姐是几天前咨询的买家，物业才答应以原报价8万卖出这个车位。听说现在那里只剩3个车位了。刘小感觉形势大好，车位投资的热情一下高涨起来，她还说，她有一位朋友也对车位颇感兴趣，新近刚卖掉一套房子，准备投资车位。
尽管刘小姐的分析听上去很有道理，但事实上，与店铺、写字楼的投资相比，车位投资的收益更小，承担的风险更大。现在大部分新建楼盘在车位设计方面都基本做到车位与住户达到1∶1比例。很多新住户在买房的时候都会顺带购买车位。剩下未购买车位的只有两种情况：一是资金不足，无法在购房的同时购买车位；另一种情况是不打算买车者，这部分客户主要是外地业主，有些是打算买房养老的，他们没必要学车、买车，更不用说买车位了。在这种情形下，车位需求的客户对象会狭窄许多。
同时，车位的使用客户相对固定，住在这个小区的客户不可能跑到另外一个小区去投资。因此投资车位最关键的一点，是要考察这个社区本身的停车情况，看看车位是否真的供不应求，是否有越来越多的购车者。如果没有，即使车位价格在上涨，那也很有可能因为没有人买账是虚涨。
从上面的分析中可以看出，不动产投资的确是当今的热门投资项目。有一种说法：理财致富者，十有八九是靠房地产致富的，足见投资不动产的意义非凡。但现实问题是：如何去判断房产的投资前景和收益情况。可以通过以下的标准，自己进行分析和判断：
1 ROI（投资收益率）
投资收益率（ROI）=经营净收益（NIO）/现金投资=**%
总的投资收益率（ROI）=（收益+价值增值）/现金投资
在计算过程中，应该保持理性，尽可能多地把将要发生的支出计算在内，比如考虑房屋交易税费、商品房交房时交纳的各种费用等等可能会超出预计，重新包装房产、发布租房广告、不可预知的运营费用都可能增大现金投入。在投资过程中出乎意料的高房产空置率，为了吸引高素质房客而做出的租金上的过分让步有时候也可能会让财政处于赤字状况。
如果进行投资所获得的收益不能弥补购买房产以及经营中的耗费，那么投资活动就没有任何意义。
在购买房产时应该有一个判断的标准，并掌握以下规避投资风险的方法：
（1）购买价格低廉的房产，购买低于市场价值的房产。
（2）购买能使之升值的房产。
（3）购买在短期内，比如6~12个月能使其租金上涨的房子。
（4）购买融资利率低的房产。
（5）购买在短期内具有发展潜力的地区房产。
（6）增加购房定金，降低贷款利率，或寻找合伙投资人。
（7）周边地区发展，3~5年是否能看到发生的变化？想象一下5年之后会变成什么样子？
必须明白买方或卖方是否对市场行情有着充分的认识，是否给予对方任何不同寻常的有利融资条件，是否必须在短时间内卖出（或买进）房产或作出其他可能使销售价格上升或下降的让步。
2 收益增值率
GRM（收益增值率）=销售价格/月租金
3 房产价值（V）
GRM×月租金=价值
销售价格不一定等同于市场价值。GRM可以反映房产价值的大致变化范围，大多数房地产投资商都用它来衡量房产的价值。
V=NOI÷RV，待估房产的价值NOI。房产经营净收益；R表示类似收益性房产的购买者一般要求得到的总的市场资本收益率。
4 投资风险性
价格比较高的“低风险、高价值上涨潜力”的房产实际上可能比位于该市另外一个区域的一处价格较低的房产具有更大的风险和更小的价值上涨潜力。如果一个历史上收入水平较低的地区目前吸引了很多中等、甚至中上等收入水平的年轻居民，那么该地区一定具有价值上涨的潜力，同样如果某地居民从依靠政府救济来维持生计转变成自给自足的居民，那么该地区的经济也一定会好转。密切关注那些新建成的或者正在建设中的房产的价格和租金，他们的售价是不是比该地区的原有的房产和公寓楼更高，如果是这样，就表明该地区的价值在上涨。但是如果新建的房产太多，肯定会使房产市场供过于求，从而导致房价和租金的下跌。
近代著名实业家梁炎卿说：“力不到不为财。”这是对于所有投资者的金玉良言。任何投资项目在为投资者带来回报的同时，也伴随着不同程度的风险。不动产投资同样需要谨慎的态度和合理的投资方法，只有把握城市的变迁规律，才能在房产投资中获得更多的收益和成果。
网友评论