山川网：我曾经在青岛生活居住过一年，这一年的生活每每回忆起来依旧觉得非常珍贵，因为结交了很多不错的朋友，至今一直都保有联系。他们当中有的至今依旧留在青岛，已经结婚生子。也有的后来又去了全国各地，过着自己幸福的生活。
受本身区位和产业结构的影响，青岛人口中来自于本省的比例，其实应该说在一众二线城市中是非常高的。所以青岛无论是从城市文化，还是城市风格上，都极大地保留了山东的特质：善良、朴实、稳重，受其他文化的影响很小。
所以在回答我的青岛朋友关于上合峰会对于普通市民最直观的影响是什么这个问题时，我有些不知该如何回答。因为我的青岛朋友中没有从事房地产和旅游等相关行业，所以再接下来的一到三年间，可能他们并不能从这次的“上合峰会”中得到太多的直观利好。
相反，我已经向那些还尚未在青岛购房的朋友，提醒他们接下来要重点关注一下青岛楼市的走向，尤其是部分区域和楼盘，极有可能会像曾经的G20峰会后的杭州那样，开始以“上合峰会”为契机，传播青岛房产“投资潜力巨大”的舆论。舆论导致恐慌，恐慌则导致市场不理性。
和重庆、成都、西安这些近几年的西部网红城市不同，青岛原本就处于中国经济最发达的东部沿海地区。所以在前几年重庆、成都、西安均价还都不过一万的时候，青岛就早已处于一万五到两万的区间了。
所以即使是经过了过去两年间中国房地产的大涨后，重庆、成都、西安的均价，其实相较于青岛依旧有较大的距离。所以实话实说，这些西部网红城市由于房价基数低，还经得起所谓的“补涨”（甚至是翻倍）。但是就青岛的房价基数而言，哪怕个位数的百分比增长对于很多刚需都是不太能接受的消息。
更为关键的是，其实青岛同样没有缺席过去两年间全国大范围的房地产行情涨动。二手房全城均价已经从两年前的1.9万到了现在的2.5万，势头才刚刚有所放缓。一方面的确已经达到了历史高位，另一方面政策也进行了一定的调控。刚需一族，算是得到了些许喘息的机会。
但是紧接着，上合峰会就来了。一众自媒体欢歌鼓舞，把曾经赞美杭州，赞美成都，赞美西安的段子换了下关键词，于是又受到了929万青岛人口的欢迎。
【青岛全市二手房房价走势】
【市南区房价走势】
【市北区房价走势】
【李沧区房价走势】
【崂山区房价走势】
【城阳区房价走势】
【黄岛区房价走势】
【即墨区房价走势】
不管是城区还是郊区，过去一两年青岛的房价就是近乎完美的上划线。
中国的所有城市，其实但凡和“旅游城市”沾边的，房价收入比情况往往都不算高，这点在沿海城市中表现的更为突出。如果旅游城市再叠加上经济本身还算不错的话，那么房价收入比还将进一步下挫。个中的典型代表，无疑就是厦门。
受限于青岛本身的地理地貌和城市规划，在过去很长的一段时间内，青岛的建成区面积都并不大，主体全部集中在市南市北，李沧崂山因为交通的问题和主城区都存在明显的隔离感。就更不要说黄岛和城阳这些郊区。
城市本身的建成区情况和企业发展情况，影响了青岛本身能够提供的岗位数量，从而人口流入情况长期保持一个中等水平。对应下来，青岛的房价虽然基数较高，但是整体的阶段性增幅尚算稳定。
背后的原因，依旧和青岛长期以来城市轨道交通的建设规划存在明显的滞后性息息相关。截至2018年4月，青岛地铁开通运营线路共有3条（3/2东/11号线）。在建线路共有6条（1/2西/4/7/8/13），预计到2021年，形成8条运营线路、总长332公里的地铁网络。
我们参考过去几年南京、武汉两个二线城市地铁大市的城市轨道交通建设对于城市土地及房价造成的影响就可以明白，未来三年青岛房价，尤其是原有的城四区（市南市北崂山李沧）之外的行政区，将进一步有快速上涨的动能和潜能。
此时此刻，再叠加上上合峰会的“舆论利好”因素，再参考杭州自G20峰会后整个城市房地产行业进入明显过热的经验教训。未来三年，我对青岛市相关部门保证和维护青岛房价稳定的能力，深表忧虑。因为至今为止，国内其他各个城市的各种“调控”，不管方式和动机是什么，最终的结果都只能说是差强人意。
而和杭州目前全市平均薪资由于互联网行业的蓬勃发展被明显拉升不同，青岛市的产业结构众所周知以制造业为主，互联网和金融等高收入行业及企业明显偏少。所以反映在青岛市平均收入和可支配收入上，就是长期保持较规律的增长（或者是很少有跳跃性增长）。
另外，从实际的生活体验来说，杭州不仅仅是房价二线城市居首，物价同样早已和上海、深圳等中国物价最高级别城市处于同区间。杭州的市场主体中，民营企业、个体工商的占比很高，当整体物价（商业消费）都偏高的情况下，其实大量参与商贸活动的杭州人收入相对还算可观。
所以就我个人在青岛和杭州的实际生活工作体验来看，当下青岛的房产均价2.5万/平和杭州房产均价3万+/平比较起来，我认为青岛居民的房价痛苦指数会更高。
在之前的一篇推文中，小川曾推荐过山东的一座相对宜居的城市烟台。这座城市距离青岛不远，旁边就是威海。但是无论是从经济总量，人口总量哪方面看，烟台都要明显更优，在山东省内也属于第二梯队的头部城市。就城市本身的环境和房价收入比来看，烟台可以说是山东省内非常值得关注的城市（类似于江苏的无锡）。
同样，当外省投资群体（我们姑且不称为炒房客）因为某项舆论利好把目光集中过来时，同样会在周边寻找各种潜在的机会。依照青岛目前较高的房价对应的较高压力，烟台威海这样曾经“养在深闺人不识”的城市，极有可能借助此次的青岛上合峰会，成为新的“狩猎”目标。
这对于更多工作生活在以上几城尚未置业的年轻人而言，我不知该说是好还是不好。
网友评论