最近一段时间，经常在后台被粉丝问到，对部分城市的后市看法，能不能买入。
中国楼市以往都是3年为一个牛熊周期，但这一次2014年开始的牛市格外不同。哪怕是到今天，还能看到零星的三、四线城市如火如荼地在补涨。货币、棚改、去库存都是刺激各地房产上涨的因素。可是利好终归会结束，是时候梳理下思路，为未来布局谋划了。
我是长期看好一、二线城市房产的，也在用真金白银投入，坚守自己的理念。我从没做空过楼市，没有卖过房子，信奉买入后原则上不卖出的做法，这么多年以来都是一套套地买进，但这不代表我不会短期看淡。事实上，每隔几年到牛市中后期，我都会谨慎乐观，因城而异，放缓节奏。
真正的大机会，从来都是躺在地上捡到，而不是在人堆里抢到的。
刚 需
先给刚需的朋友写一段。因为我发现很多人是搞不清楚买房目的的。
刚需是买房子为自住改善或者学区学位使用的，只考虑实际使用即可，不要考虑涨跌。真正的刚需，应该尽早买，马上买。买好就开始享受了，管他楼市是金山银山，还是洪水滔天，涨跌与你无关。
首套自住，要考虑的是近，离单位近，离父母近，通勤损耗越少越好。年纪越大，就会发现最贵的是时间。关注房产的都是高净值人群，花钱买时间是值得的。
置换改善，就是要住得舒服，应该关注的是产品，就是住宅本身。90年代以来，住宅产品出现了几次重大的变革。2004年以前的房子，没有商品房概念，户型普遍不佳，南北通的都是极少，实在不适合住。2004年到2012年，放纵的年代，户型偏大，160平米三房，出现在这个时代，略微有点豪。2012年以后的房子，户型紧凑，南北通透，小区品质得到提升，人车分流，电梯入户，是不错的选择。最近2017年以后上市的房子，房子更小，单价更贵，但住宅打造科技化，细节好到尖叫。虽然买到会损失几年涨幅，但住起来真心舒服。我经常会看一些开发商出身的地产大V写的自媒体，那些项目软文里的CEO盘，有时也会忍不住想来一套。
学区学位房，切记买的是学票，不是买房子。好在学区房是唯一能轻松获得全家支持的房产品种，因为教育在中国已经被神化。凡事只要提到孩子，任何困难都能迎刃而解。
刚需买房就这三个方向了。可是我和买房人打交道多了，就发现：
世界上从没有绝对的刚需。
从来没有刚到愿意支付任何代价的需求。人都是在根据实际情况不断调整策略。2014年以前，楼市低迷、不动产权登记、房产税出台预期，多项利空打压房产，刚需不见踪影。社会上流传一种说法，4个老人，2个大人，未来每个家庭的孩子都能有至少3套房子，哪有什么刚需，这是房产过剩啊。4年过去了，这一轮轰轰烈烈的牛市过后，遍地都是刚需。据说在成都，90多岁的老奶奶都要离婚排队，摇号买房，只为实现刚需梦想。
如果说有一种需求是人类刚需的话，那只有是财富。人们可以不喜欢钱，但没人不喜欢钱带来的驾驭世界资源的能力。这个时代已经不可能一套房住到底了。人们需要迁徙和提升，那些刚需房，会变成下一套房的首付款。刚需房不涨，下一套房就买小。你不只是在买刚需房，你是在买下翻越命运之墙的垫脚石。
所以就算买的是自住房也要考虑涨幅。如果居住地是个万年不涨的坑子盘扎堆的地方，那就租房吧，投住分离是圈内的主流玩法，我自己也马上要变成租房一族了。教育问题更是看淡，学票高度不稳定，用确定性的价格支付不确定的资格，你要我说什么好呢。
把钱省下来，买更容易涨的房子。
政 策
调控是违反经济规律的。
限购、限贷、限价都是用限制需求的方式抑制成交。但是需求从未消失，人们会用更加迂回的方式实现自己追求的目标。这个迂回的方式，可以是等五年，可以是真爱大法，可以是代持。这些蓄力，厚积薄发，几年后集中释放的时候才可怕。这些变通的成本，也都会变成房价里的一部分。我有的时候在想，如果某个方法要逼人们超越道德的枷锁，才能解决问题的话，这是一个好方法吗。用利益考验人性，从来都不是一件容易的事情。
经济学分析和实操又是两回事。虽然我知道，未来会有更大的涨幅追上回撤，但是还是要防范现阶段的风险。因为，调控是能够压制短期房价的。现在的需求，那些所谓的刚需里，有一大部分是被预期带动的需求。人嘛，不怕穷，就怕比。凭什么王二买房大赚，我就不行。
强力的调控政策出台，压制住房价，预期会被打压转向。房价停止上涨，会影响人们需求，进而影响价格，而价格下跌进一步确定人们不涨的预期，投资需求消失。房产有良好的基本面支撑，有真实居住需求存在，不会像股票那样螺旋下跌，我最害怕的是，万一出现3到5年不涨的局面，怎么办。融资成本和机会成本在那里，多年不涨就是亏钱。这种事在2010年那一轮调控之后是出现过的，大部分二线城市的房价在那五年是不能看的。
我现在还没那么悲观，但一个个追加调控出台的细节让我感觉，这一次强监管+局部紧缩还是有些决心的，比如这条消息，5月社会融资规模增量为7608亿元，创22个月新低，比上年同期少3023亿元。紧信贷对楼市的影响不言而喻。麻烦的不是这个政策本身的力度，麻烦的是调控已经2年多了，还在出利空。
我的预期是2到3年内一线城市带头会有一轮机会，也许更快。但是我的头寸和筹资能力是备足5年的。
节 奏
买房要看节奏感。
2014年，距离上一轮大涨——2009年4万亿的翻倍，已经过去了5年。5年以来，各种强力调控，认房认贷，利率上升，不动产登记，当时还引发了贪官集体抛售房产的恐慌。楼市已经构筑了一个长期的底部。你进入微观市场，会发现没人看好楼市，卖一套刚需学区房，半年多也没人看房，新闻里都是经济保7的叹气声，楼市仿佛静止了。在人们静静的淡忘里，遍地都是好房子，等着你去捡。这是从容，让人舒服的建仓节奏。
现在的节奏感让我感觉不是很好。
全国大部分城市的一轮主升浪都已经走完。凡是能拿得出手的城市都已经爆炒翻倍。价值明显低估的城市越来越少， 大家开始追求交易型机会，不限购，不限贷，并发，成为选筹的考量。这种对牛市尾声紧紧追赶的心态，很容易让人迷失。买房子不是买股票，持有至少三年，需要对一个城市深入的考察，板块、动线、产业、产品、信贷都需要花时间，根本来不及快速反应。更重要的是，资本金有限，机会成本无限，你现在下注了一个不那么理想的城市，意味着你放弃了未来一个理想城市的建仓机会。如果几年后，你现在买的没涨，你本想买的城市涨了，你会是什么心态。
追涨从来不是容易的事情。
确 定 性
所有的买房大师，打法都是做大资产负债表。说人话就是，资产端买更多的，更好的房子，然后负债端尽可能用别人的钱来买。资产增长的比负债快，就赚钱了。
在这一个杠杆游戏里，所有一切的基石是涨幅的确定性。没有确定性，杠杆是死路一条。为什么我们选中房产，而不是股票、黄金、比特币之类的。是因为房产有政府的背书，并且中国自己有定价权。这个不难判断。那么再进一步，那么多房产里什么才是确定性最佳的资产。
我们先来讲一个故事：诺贝尔经济学奖得主Sharpe博士，提出过资产定价模型：
R=α+βRm
R是收益率，α是超额收益率，β是波动率，Rm是市场平均收益率。也就是说一项资产，包括房产，它的收益率来自于：
未被市场认可的超额收益和市场波动收益率。
超额收益α是好东西，它来自于认知差，过去那么多年别人不看好房子，你看好赚到的钱就是来自于α。
市场波动收益率βRm这个是振幅，是指一个资产的弹性。简单地说就是靠吃波段赚钱，比如上证指数过去17年来上上下下折腾，现在的指数也没比2001年的2200点涨了多少，基本是白忙活，几乎没有超额收益可言，显然是一个高β的市场，而能在股市生存下来的人都是波段高手。颇具讽刺意味的是，不少股票基金喜欢把自己称为阿尔法（α）基金，意思是擅长找到被低估价值的股票，但身处于一个靠波段吃短差的大环境里，这些基金的手法也就是低吸高抛割韭菜。
那么房产超额收益α来自于哪里？来自于城镇化，来自于人口的流入，来自于城市能级的资源支持。而房产的市场波动收益率就是这个城市房价的波动，看看燕郊就明白了，每一次上上下下的享受，绝对是个高β值的硬货。
一线城市的定位在那里，未来的超额收益α一定不会小，特别是深圳，人口年轻，政策灵活，α值是所有一线里最好的。历年来一线城市价格回撤小，显然是波动率β较小的资产。
二线城市基数小，潜力大，近年来又搞了不少人口政策，隐隐约约感觉α值会比一线的更大一些，但是二线城市太多，加上选择性困难，二线的α又没那么靠谱了。更头疼的是二线的β比一线大多了，每一个二线城市都经历过深度的回调，万一被你吃到就麻烦了。
所以如果是大头寸的买房人，应该选一线城市，中等超额收益率α，看中的其实是低波动性β，大头寸务必要回避深度的回调。如果是有胆识的年轻人，是可以考虑下选择高α，高β的二线城市的，在静淡市的时候入场，再遇到一个大牛市带来的强波动，结果不能再美。
顺便说一下，当下的现状是，上一轮楼市静淡市积累下来的超额收益α已经被这一轮大牛市的价格上涨消化掉。新的超额收益还在孕育中，当下那些三、四线城市的补涨主要是β波动造成的。建议小心为妙。
我今年买了一些仓位，是因为尚有富余资金。我愿意下重注，不是现在，但我相信市场不会让我等太久。我的选择是：
与其疲于奔命，不如静候佳音。
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