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好房子,从来都是捡来的

好房子,从来都是捡来的

作者: 魔都财观 | 来源:发表于2018-06-14 15:40 被阅读0次

    最近一段时间,经常在后台被粉丝问到,对部分城市的后市看法,能不能买入。

    中国楼市以往都是3年为一个牛熊周期,但这一次2014年开始的牛市格外不同。哪怕是到今天,还能看到零星的三、四线城市如火如荼地在补涨。货币、棚改、去库存都是刺激各地房产上涨的因素。可是利好终归会结束,是时候梳理下思路,为未来布局谋划了。

    我是长期看好一、二线城市房产的,也在用真金白银投入,坚守自己的理念。我从没做空过楼市,没有卖过房子,信奉买入后原则上不卖出的做法,这么多年以来都是一套套地买进,但这不代表我不会短期看淡。事实上,每隔几年到牛市中后期,我都会谨慎乐观,因城而异,放缓节奏。

    真正的大机会,从来都是躺在地上捡到,而不是在人堆里抢到的。

    刚 需

    先给刚需的朋友写一段。因为我发现很多人是搞不清楚买房目的的。

    刚需是买房子为自住改善或者学区学位使用的,只考虑实际使用即可,不要考虑涨跌。真正的刚需,应该尽早买,马上买。买好就开始享受了,管他楼市是金山银山,还是洪水滔天,涨跌与你无关。

    首套自住,要考虑的是近,离单位近,离父母近,通勤损耗越少越好。年纪越大,就会发现最贵的是时间。关注房产的都是高净值人群,花钱买时间是值得的。

    置换改善,就是要住得舒服,应该关注的是产品,就是住宅本身。90年代以来,住宅产品出现了几次重大的变革。2004年以前的房子,没有商品房概念,户型普遍不佳,南北通的都是极少,实在不适合住。2004年到2012年,放纵的年代,户型偏大,160平米三房,出现在这个时代,略微有点豪。2012年以后的房子,户型紧凑,南北通透,小区品质得到提升,人车分流,电梯入户,是不错的选择。最近2017年以后上市的房子,房子更小,单价更贵,但住宅打造科技化,细节好到尖叫。虽然买到会损失几年涨幅,但住起来真心舒服。我经常会看一些开发商出身的地产大V写的自媒体,那些项目软文里的CEO盘,有时也会忍不住想来一套。

    学区学位房,切记买的是学票,不是买房子。好在学区房是唯一能轻松获得全家支持的房产品种,因为教育在中国已经被神化。凡事只要提到孩子,任何困难都能迎刃而解。

    刚需买房就这三个方向了。可是我和买房人打交道多了,就发现:

    世界上从没有绝对的刚需。

    从来没有刚到愿意支付任何代价的需求。人都是在根据实际情况不断调整策略。2014年以前,楼市低迷、不动产权登记、房产税出台预期,多项利空打压房产,刚需不见踪影。社会上流传一种说法,4个老人,2个大人,未来每个家庭的孩子都能有至少3套房子,哪有什么刚需,这是房产过剩啊。4年过去了,这一轮轰轰烈烈的牛市过后,遍地都是刚需。据说在成都,90多岁的老奶奶都要离婚排队,摇号买房,只为实现刚需梦想。

    如果说有一种需求是人类刚需的话,那只有是财富。人们可以不喜欢钱,但没人不喜欢钱带来的驾驭世界资源的能力。这个时代已经不可能一套房住到底了。人们需要迁徙和提升,那些刚需房,会变成下一套房的首付款。刚需房不涨,下一套房就买小。你不只是在买刚需房,你是在买下翻越命运之墙的垫脚石。

    所以就算买的是自住房也要考虑涨幅。如果居住地是个万年不涨的坑子盘扎堆的地方,那就租房吧,投住分离是圈内的主流玩法,我自己也马上要变成租房一族了。教育问题更是看淡,学票高度不稳定,用确定性的价格支付不确定的资格,你要我说什么好呢。

    把钱省下来,买更容易涨的房子。

    政 策

    调控是违反经济规律的。

    限购、限贷、限价都是用限制需求的方式抑制成交。但是需求从未消失,人们会用更加迂回的方式实现自己追求的目标。这个迂回的方式,可以是等五年,可以是真爱大法,可以是代持。这些蓄力,厚积薄发,几年后集中释放的时候才可怕。这些变通的成本,也都会变成房价里的一部分。我有的时候在想,如果某个方法要逼人们超越道德的枷锁,才能解决问题的话,这是一个好方法吗。用利益考验人性,从来都不是一件容易的事情。

    经济学分析和实操又是两回事。虽然我知道,未来会有更大的涨幅追上回撤,但是还是要防范现阶段的风险。因为,调控是能够压制短期房价的。现在的需求,那些所谓的刚需里,有一大部分是被预期带动的需求。人嘛,不怕穷,就怕比。凭什么王二买房大赚,我就不行。

    强力的调控政策出台,压制住房价,预期会被打压转向。房价停止上涨,会影响人们需求,进而影响价格,而价格下跌进一步确定人们不涨的预期,投资需求消失。房产有良好的基本面支撑,有真实居住需求存在,不会像股票那样螺旋下跌,我最害怕的是,万一出现3到5年不涨的局面,怎么办。融资成本和机会成本在那里,多年不涨就是亏钱。这种事在2010年那一轮调控之后是出现过的,大部分二线城市的房价在那五年是不能看的。

    我现在还没那么悲观,但一个个追加调控出台的细节让我感觉,这一次强监管+局部紧缩还是有些决心的,比如这条消息,5月社会融资规模增量为7608亿元,创22个月新低,比上年同期少3023亿元。紧信贷对楼市的影响不言而喻。麻烦的不是这个政策本身的力度,麻烦的是调控已经2年多了,还在出利空。

    我的预期是2到3年内一线城市带头会有一轮机会,也许更快。但是我的头寸和筹资能力是备足5年的。

    节 奏

    买房要看节奏感。

    2014年,距离上一轮大涨——2009年4万亿的翻倍,已经过去了5年。5年以来,各种强力调控,认房认贷,利率上升,不动产登记,当时还引发了贪官集体抛售房产的恐慌。楼市已经构筑了一个长期的底部。你进入微观市场,会发现没人看好楼市,卖一套刚需学区房,半年多也没人看房,新闻里都是经济保7的叹气声,楼市仿佛静止了。在人们静静的淡忘里,遍地都是好房子,等着你去捡。这是从容,让人舒服的建仓节奏。

    现在的节奏感让我感觉不是很好。

    全国大部分城市的一轮主升浪都已经走完。凡是能拿得出手的城市都已经爆炒翻倍。价值明显低估的城市越来越少, 大家开始追求交易型机会,不限购,不限贷,并发,成为选筹的考量。这种对牛市尾声紧紧追赶的心态,很容易让人迷失。买房子不是买股票,持有至少三年,需要对一个城市深入的考察,板块、动线、产业、产品、信贷都需要花时间,根本来不及快速反应。更重要的是,资本金有限,机会成本无限,你现在下注了一个不那么理想的城市,意味着你放弃了未来一个理想城市的建仓机会。如果几年后,你现在买的没涨,你本想买的城市涨了,你会是什么心态。

    追涨从来不是容易的事情。

    确 定 性

    所有的买房大师,打法都是做大资产负债表。说人话就是,资产端买更多的,更好的房子,然后负债端尽可能用别人的钱来买。资产增长的比负债快,就赚钱了。

    在这一个杠杆游戏里,所有一切的基石是涨幅的确定性。没有确定性,杠杆是死路一条。为什么我们选中房产,而不是股票、黄金、比特币之类的。是因为房产有政府的背书,并且中国自己有定价权。这个不难判断。那么再进一步,那么多房产里什么才是确定性最佳的资产。

    我们先来讲一个故事:诺贝尔经济学奖得主Sharpe博士,提出过资产定价模型:

    R=α+βRm

    R是收益率,α是超额收益率,β是波动率,Rm是市场平均收益率。也就是说一项资产,包括房产,它的收益率来自于:

    未被市场认可的超额收益和市场波动收益率。

    超额收益α是好东西,它来自于认知差,过去那么多年别人不看好房子,你看好赚到的钱就是来自于α。

    市场波动收益率βRm这个是振幅,是指一个资产的弹性。简单地说就是靠吃波段赚钱,比如上证指数过去17年来上上下下折腾,现在的指数也没比2001年的2200点涨了多少,基本是白忙活,几乎没有超额收益可言,显然是一个高β的市场,而能在股市生存下来的人都是波段高手。颇具讽刺意味的是,不少股票基金喜欢把自己称为阿尔法(α)基金,意思是擅长找到被低估价值的股票,但身处于一个靠波段吃短差的大环境里,这些基金的手法也就是低吸高抛割韭菜。

    那么房产超额收益α来自于哪里?来自于城镇化,来自于人口的流入,来自于城市能级的资源支持。而房产的市场波动收益率就是这个城市房价的波动,看看燕郊就明白了,每一次上上下下的享受,绝对是个高β值的硬货。

    一线城市的定位在那里,未来的超额收益α一定不会小,特别是深圳,人口年轻,政策灵活,α值是所有一线里最好的。历年来一线城市价格回撤小,显然是波动率β较小的资产。

    二线城市基数小,潜力大,近年来又搞了不少人口政策,隐隐约约感觉α值会比一线的更大一些,但是二线城市太多,加上选择性困难,二线的α又没那么靠谱了。更头疼的是二线的β比一线大多了,每一个二线城市都经历过深度的回调,万一被你吃到就麻烦了。

    所以如果是大头寸的买房人,应该选一线城市,中等超额收益率α,看中的其实是低波动性β,大头寸务必要回避深度的回调。如果是有胆识的年轻人,是可以考虑下选择高α,高β的二线城市的,在静淡市的时候入场,再遇到一个大牛市带来的强波动,结果不能再美。

    顺便说一下,当下的现状是,上一轮楼市静淡市积累下来的超额收益α已经被这一轮大牛市的价格上涨消化掉。新的超额收益还在孕育中,当下那些三、四线城市的补涨主要是β波动造成的。建议小心为妙。

    我今年买了一些仓位,是因为尚有富余资金。我愿意下重注,不是现在,但我相信市场不会让我等太久。我的选择是:

    与其疲于奔命,不如静候佳音。

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