自从国务院强力推动“租售并举”战略之后，“公寓”这种形式的住宅开始成为了楼市热宠，目前，“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应全新体系正在形成，根据这新体系井喷式爆发的大环境下，一直长时间处于稳定期的房市有了更清晰的突破框架，然而“总价低”、“首付低”、“装修成本低”、“买一层得两层”、“交通方便”等特点优越的“公寓”，成为了市场的新宠。
“公寓”，这个概念最早源于国外金融和商贸密集的城市核心区域，它为当地的城市白领、企业精英拥有便捷的交通出行、完善的功能配套、温馨的品质生活氛围、安全周到的安保管家式的服务居所。
这样的概念引进到中国，随着时间的推移，人均生活条件、需求的不断提高，在不同的阶段对于“公寓”有着完全不同的解读和改变，纵观过往，已经走过了三代的公寓，对于第四代公寓的究竟是怎么样的一种形态来体现，不同的开发商有着不同的解读，最终还需归还给市场来判定究竟怎样才是中国公寓的4.0。
公寓1.0时代：
我将这一时期的公寓总结为居住、办公“混沌”时期。
日趋成熟的房地产市场中，特别是那些一线城市已经开始形成了它独有有城市中心区域，由于连连上涨的房价，便利交通的居所资源越来越稀少，土地资源越来越紧缺的大环境之下，在寸土寸金的商圈中心、城市CBD中，为了顺应时代的改革，开始打造推出住宅套型结构、办公功能的房屋建筑，主要适应着当时“商住皆宜、交通便利”的市场需求，即使销售单价比同类住宅产品的要高出不少。
这种形式的公寓出现，完全解决了大部分企业或者上班族对通勤时间的要求，但随之而来的问题就是，商住混用的弊端就是没有舒适的体验感、安全性和私密性不够好，这种形式的公寓随着市场的变化，也逐步开始走向了淘汰，随之而来的就是公寓2.0的时代。
公寓2.0
关于公寓2.0的升级换代，也只是市场需求的改变而去简单的迎合罢了，压根就没有独立的“思想”，只是在单纯的反省着“混合式”公寓所带来的较差体验感，而“粗狂”的做了下形态上的升级改变。
2.0时代的公寓，随着独栋式的商业综合体或者商住综合体的诞生而孕育而生。一梯十几二十几户单间式小公寓或者loft复式公寓，乘着“市场引导”和“百花齐放”的市场需求之风，如雨后春笋之势，改写了城市公寓老旧面貌，可是过于单薄的体量，无法抱团在房市中形成有力的支撑，2.0时期的公寓依旧无法改变其在1.0时期“种类单一”，“缺少景观”的归属感，在大众的认知度和接受度并不高，甚至出现了供大于求的状态。
公寓3.0
随着人们素质的不断提高，对于生活品质的要求也越来越高，没有“本质改变”的2.0时代的公寓，在市场的运作下很快的就被淘汰了，然而接替而来3.0时代的公寓带着市场的需求，和国外先进的理念孕育而生，完全贴合了当今城市白领、企业精英的居住需求。
“酒店管家式的服务”是3.0时期的公寓主打的服务概念，它的改变完全颠覆了1.0时期和2.0时期的平庸概念，在这个时期的公寓强调的是“居住”的功能本质，而不是单纯的售卖房屋。重视居住与服务的理念，结合酒店管家式的业态综合的管理模式，将社区、商业、办公有机的融合在了一起，而将办公和公寓做了合理的分离，充分将公寓的“舒适感”、“安全性”和“私密性”展示出来，而又没有1.0时期和2.0时期的那种“单薄感”。
与传统的酒店相比，这类公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而在服务上更加的贴心，更加的用心，也更加的家庭化。由于这个时期公寓的改变是颠覆性的，他完全的吸收了传统酒店与传统公寓的优势，非常受到投资人士以及商务人士的追捧。
随着市场的不断的革新，3.0时期的公寓即使已经完全的满足了当今的市场需求，为了寻求突破，市场上各种4.0标准的公寓也孕育而生，由于整个公寓的市场没有一个准确的革新标准，如今所谓的4.0公寓市场，演变出了“百家争鸣”一种现状。
究竟怎样的一种全新的理念、全新的形态才是真正的4.0时代，如今谁也无法给出定论。
随着公寓市场的成熟化，一线、准一线的大城市在严格的限购政策下，公寓可谓愈发大火，很多年轻的单身男女，买来自住或者投资。它的形态也开始有着不同形式体现，而往往更多的人对于公寓的理解，只是停留在表面上。
『LOFT』
LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。LOFT现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,功能分区为上下两层，所以现在在买房市场中，我们经常看见“买一层送一层”。
LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开放性、透明性、艺术性等特征! 在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。
LOFT主要有4大特点:
[if !supportLists]1、[endif]小户型，高举架，通常面积在30-50㎡，层高在3.6-5.5米左右，甚至更高。虽然销售时按一层的建筑面积计算，但是实际使用面积可达销售面积的近1倍，也就是“买一层送一层”;
然而随着国家政策改变，市面上的最新推出的loft层高只能停留在4.5米之下，否则超过了4.5米的户型，必须得按着两层面积来计算房价。
2、Loft的定义要素包括:高大、开敞的空间，上下双层的复式结构;流动性，户型内无障碍;透明性，减少私密程度;开放性，户型间全方位组合，除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排，屋主可根据自己的喜好随意设计;艺术性，通常业主自行决定所有风格和格局;
3、市场上目前大部分loft都是商业或写字楼性质，产权40年或50年;
4、生活用水用电按照商用标准支付，相对普通住宅的收费标准要高很多。
优点:
得房率高，使用面积倍增(购买面积只算首层面积);使用成本低，物业费单层收;空间设计灵活，业主可以根据自己喜好进行格局设计。
缺点:
大部分无法通燃气，居家做饭稍有不便，隔层需要在装修时由装修公司做，通常是钢结构，造价较高，并且室内隔音效果差，比较适用于过渡性的居住或者投资，居家过日子这种户型还是不太方便。
『SOHO』
“Small Office and Home Office”是SOHO的缩写，在家办公的概念。自SOHO引入中国后，迅速成为无数希望自由办公人员的从业场所。
SOHO住宅，是指那些能够满足一个人在家居住和办公的小户型。与房型关系不大，更多是指房间的功能或者房间的风格。
购房SOHO主要有6大特点:
1、它的建筑可按单元式分隔销售;
2、SOHO办公用地性质是办公，土地使用年限为50年;
3、很多不享受本市户口准入政策的限制;
4、SOHO办公的建筑布局可采用公寓套房式的建筑布局，不得设置阳台;
5、其用水、用电、用气等价格按照商业价格收取;
6、建筑日照间距按照办公建筑控制。
优点:
年轻时尚，设计感强，非常适合一个人居住使用;投入资金少;交通方便，通常离市中心比较近;升值空间大;比较容易出租。
缺点:
有些SOHO是商业用途，水电物业类费用比较高;一层内住户较多，甚至有公司，居住感比较一般，比较适合办公人士居住或者作为投资、出租。
『公寓』
对于公寓，普遍的就是纯公寓(偏住宅性质)和酒店式公寓(偏商业性)，实际上是一种精装修的单身公寓。酒店式公寓在服务形式上更为突出一些，和一般的单身公寓相比，其服务内容更为丰富而专业。整体上讲，公寓是一种“即买即住”型过度性单身公寓。
公寓的4大特点:
1、大部分是用于投资性质的，所以一梯N户，但也无伤大雅。
2、麻雀虽小五脏俱全，多数精装修，随即进住，非常方便;
3、普遍产权是属于商业性质，一般40年，也有50年，极少数会有70年;
4、用水、用电等集中于商业管理，费用高成本高。
每一个时期的公寓承载着是那一个时期的生活追求，然而4.0时期的公寓一直没有一个准确的定义，然而对于我来说，4.0时期的公寓面对的人群依旧是跟3.0时期的一样，城市白领和企业精英，他们对居所的要求会越来越高，越来越严苛：
1.超浓厚的商务氛围的核心区，定制化的商务圈层，出门遇见的都是一群“志同道合”的人们；
2.整个公寓的生活居所空间的氛围，能够完全容纳他们的生活品味，而不再是过于“单一化”的形式。
能够符合这两点需求的，应该才算得上是4.0时期的公寓主要改变方向吧。
公寓，它的本质就是单纯的“居所”，让每一个拥有它的客户，居住的“踏实”、“安心”。
在回归其本质之下，“专属感”的体验或者风格化的精装，加上专属的管家式服务和配套的生活空间，现代智能化的管理系统，精品商家的配置规模，独有的品质环境空间，相比完全豪宅式的差异化的住宅市场，独居地段优势的公寓，才是它在这个群魔乱舞的房地产市场突出价值定位。
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