这几天，广州“租购同权”，加上中央九部门联合发文，《在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场》，两则新闻刷爆朋友圈，“楼市八级地震”，“房市巨变”，惊爆眼球的标题接踵而来，一大波人开始预测房地产市场要变天，预测降低房租是压倒房价的最后一根稻草，甚至有朋友开始咨询，还要不要买房子了？稳住，别急，我们先从两则新闻说起。
第一条新闻：广州市人民政府7月17日发布穗府办〔2017〕29号，《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，其中提到“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。”“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”
第二条新闻：近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中提到，"充分发挥国有企业的引领和带动作用，借鉴德国、日本等发达国家在住房租赁市场发展中充分发挥政府或者国有企业作用的经验，支持相关国有企业转型为住房租赁企业"，"要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台"，并细化了土地、金融政策，落实“放管服”改革，在政策方面为租赁市场保驾护航、提供强力支持。
你真正读懂这两则新闻了吗？
面对各方解读，让我们先认真分析一下两则新闻。
先来看广州的“租售同权”，说的是租房也可以享受与购房同等的权力比如说子女教育，当然前提条件是有广州市户口没有住房的家庭，租房子女也可以享受就近入学。
其实，租房可以让子女就近入学，在国内很多城市早就实现了，只是租房人群子女在录取上，不是排在第一批次，常见于第三、第四批次。这仅仅是一种国家对公民教育权力的保障，在教育资源分布不均的今天，很多学校第一批次就人满为患了，还要电脑排位才能确定录取名单，请问这种情况下如何保障租房者子女的入学？现实很骨感，所谓“租购同权”，离真正的同权，还相差甚远。
再来看中央九部门的发文，大力发展租房市场，保障人民群众居住权，中央早就多次下文了，只是由于发展租赁市场，资金周转慢，市场回报低，政府和国企力量参与少，导致住房租赁市场出现了很多问题（信息不透明、虚假宣传、随意涨价等），现在政府借鉴发达国家模式，发挥国企和政府力量，并在金融、土地、税收等方面予以支持，在全国选取12个城市作为试点大力推进。
之所以近期网络舆论关注，是因为大家把两条新闻联想到到了一起，既然“租购同权”，租房也能上学区房，再加上中央九部门最近的通知，是不是以后全国租房都可以读到学区，那学区房是不是就此降价，进而联想到租房市场供应增加，购房人群减少，是不是房价就此进入下降通道？
第二条新闻，我们需要关注，政府在人口净流入大中城市发展住房租赁市场的目的和出发点是什么？
《通知》的重要意义有三点
1、“准确把握住房的居住属性，以市场为主满足多层次需求”。意思是房子是用来住的，对于无力购房的普通老百姓这一层次群体，必须有满足他们需求的房子让他们来住，这既是政府的责任，也是社会稳定的基础。
2、“切实解决新市民的住房问题，帮助新市民改善居住条件”。国家发展住房租赁市场，政策并不是面向所有居民，它主要解决的是涌入大中城市的新市民的住房问题，这里面包括了大学生、农民工进城以及其他人才引入等。
3、促进房地产业持续健康发展。市场敏锐的房企，有很多已经开始转型（比如万科，目前已经开办长租公寓1.2~1.8万间，计划今年做到10万间），拓展住房租赁业务，这次通知的目的，还是要推进房地产供给侧改革，推进“租购并举”，加快房企转型升级，从而促进地产行业持续健康发展。
所以，九部门《通知》的着力点，是为了解决新市民的住房问题，更多的是一种公民的住房权力保障。加上广州的“租购同权”这一政策的落地引导，住房租赁市场升级，房企转型升级，确实会给地产行业带来巨大变化，但是由此推导出楼市地震甚至房价暴跌，我觉得还是有点理想化了。理由接下来我们下面慢慢分析。
房价不会迅速下降，刚需买房该买就买
1、社会公共资源供需失衡，房产仍然是获得社会资源的重要因素
随着城市化进程加快，人才净流入大中城市的优质教育、医疗等公共资源供需更加紧张，作为社会资源的分配者，房产仍然是政府在资源分配时衡量的重要因素。
为了获得紧俏的社会公共资源，居民一旦具备购房条件，便会加足一切杠杆，义无反顾的冲入房市。
北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。
在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。
真正意义上的“租购同权”，真的还有很长的路要走。
当下公共资源的日趋紧张，想实现同权无异于痴人说梦，退一万步讲，政府强行规定租购同权，剥离房产附带的学位等因素，那么学区房租金必将大涨，房子的租售比提高，然后租房的人发现租房不如买房，买房的人发现学区房租售比很高于是继续买。
最后的结果仍然是经济基础，决定了对学位的争夺，学区房价格仍然居高不下，有实力购房者仍然会高价抢购学区房。
2、高增长、高膨胀，房子依然家庭资产保值增值的重要手段
与经济增长稳定、通膨较低的欧洲发达国家不同，中国经济高速发展，通货膨胀居高不下，租房难以成为住房主流消费形态。
德国租房市场非常成熟，房子有统一的出租标准，房租有政府指导价格和严格规定的增长幅度，这都得益于德国发达的住房租赁市场和稳定的经济增长率。
而反观我国，尚未健全的租赁制度，经济快速增长加上居高不下的通货膨胀率，房价几经管控，仍然快速上涨，租房显然不是居民的第一选项。
第一、在德国你可以边租房、边攒钱凑首付购房，四十岁拥有自己的房产是社会普通现象。在中国，你懂得，攒钱的速度永远也赶上火箭一般的房价，租房到四十岁，拟仍然买不起房子；
第二、在德国，房东不会漫天涨价，你如果愿意，可以很长一个时期住在里面不用搬家。在中国，你懂得，房东会有千百个理由给你涨价，这里面有房价普遍上涨，房东提高租售比的原因，当然，有时房东把房子卖掉或者收回，你不得不面对被赶出门的现实；
面对这些现实，不考虑炒房盈利因素，买房仍然是居民房产消费的主流形态。
3、房产是社会阶层分化的显著标签
随着这一轮房价的上涨，以笔者所在的青岛为例，市内刚需置业的门槛基本达到了300万， 首付达到100万。不断提高的门槛，有房无房真正成了社会阶层的分水岭。
谁也不想租住在狭窄的出租屋里，谁都想拥有真正属于自己的家；谁也不想让孩子输在起跑线上，谁都想把孩子送进好的学区；宽敞明亮居室、花园草地、素质邻里、优质学区，是每个有理想的人奋斗目标。
房价确实很高，阶层已经形成，无论这是多么难以接受的一个事实，但它确实已经存在了。
可能有人会说，没有了高出租回报率，部分刚需转向租赁市场，房地产肯定会降温。但试想一下，有谁愿意一辈子做无房的阶层，有谁不想给自己下一代一个良好的教育环境、社区环境甚至说社交环境，一旦具备了首付的能力，加足一切杠杆，人们都会全力冲向买房市场。
当然，租售并举的房地产新格局将会逐步形成，政府会逐步形成分层管控。
前段时间，万科总裁郁亮提出了1153模式，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10%是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。
第二个层次的10%，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。
第三个层次的50%，是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人，政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。
第四个层次的30%，是完全市场化、较为高端的商品房，这部分需求现实存在，不必过度干预。（PS是不是豪宅市场很快就放开限购啦?）
这是一种设想，也是未来政府管控方向。所以，未来仍有有80%的房地产容量是要市场化运作的，甚至有30%的豪宅是纯市场和运作，政府不做干预。
总结一下，以房产为显著标签的社会阶层正在逐步形成，政府能解决的是要保证居者有其所，至于想要改善居住条件，市场化的房子仍然供应，在这个范围内，买房仍然普遍存在，阶层的转化，也会诞生很多购房需求。
4、买房是中国人传统观念
中国人天生喜欢买房子，从中国买遍全世界，这是自古以来地权意识、家族概念、院子情节慢慢形成的，住在真正属于自己的房子里，才有安全感，才感觉在城市里真正有了自己的家。
关于这一点，我朋友Danny的“丹尼地产观”有一篇《中国人为什么喜欢买房子？》，讲的很透彻，大家可以看一下。
最后总结一下，虽然国家大力发展住房租赁市场，租售并举的房地产新格局将逐步形成，房地产企业转型升级难以避免。
但买房市场仍然很火爆，房子在中国被赋予的太多太多的意义，所以刚需买房该买还是要买，不要高位接盘就好。
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