“十一”黄金周期间，北京、上海、广州、南京、福州、厦门等多个热点城市在楼市调控持续加码的情况下，楼市进一步降温。据房地产中介机构中原地产研究中心统计，黄金周前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约8成，但房价保持稳定。值得注意的是，三四线城市的成交量依然维持高位。
这不禁让人困惑：热点城市楼市的成交量如此惨淡，可见国家的楼市调控已经初见成效。楼市明显降温的消息铺天盖地，但你感受到楼市降温了吗？
其实楼市成交量虽然下跌，但房价依然维持高位，比如广州9月的房价相比8月不仅没有下跌，还微涨了0.41%。所以虽然楼市成交量惨淡，买不起房的人依然买不起，哪怕入秋天气凉了，还是不会感受到楼市降温。
那为什么中国房价依然维持高位并如此坚挺呢？
华夏商道商学院名誉院长、暨南大学产业经济学家、博士生导师张耀辉为你解读中国房价高企的缘由，以下为内部培训内容，本文略有删改。
张耀辉教授：
站在老百姓的立场上，肯定是希望房价不要再涨。我也是感情用事，觉得房价不应该涨，就不要涨，所以，在一些媒体记者采访时也冒冒失失地讲了一些房价不会上涨的判断，披露出去到现在还有后遗症。
从供给角度来看，国家限制土地供给，同时，对中心城市给予极大的城市功能投入，形成了城市之间和城市不同区域之间的功能差异。
一方面，土地供给限制，造成了房子供给的紧张，另一方面，部分房价因为功能差异而造就房价领涨。政府也在持续放松土地供给，虽然国家有土地红线，但是地方财政有着极强的出让土地的动力，同时，地方又受制于国家威慑，不敢太过量出售，他们的行为实际上是符合利益最大化模型的，因为限制供给量可以形成垄断价格，实现收入最大化。
这客观给社会带来了一个假象，好像土地供给真的很紧张，房价只会涨，不会落。涨价也是地方政府高兴的，官员们早就有自己住房，现在水涨船高，他们可以搭上价格上涨的便车，获得租金收益。政府获得的不只是不断上涨的土地收入，还有各种交易税金。房价涨是许多内部人高兴的事，所以，有权有势者，都在其中获得利益。
从需求角度，虽然房子是用来住的，但住与住的质量差别很大，福利集中的首都，与偏僻落后的小城之间生活质量天壤之别，既是一个城市之中，学区不同，教育质量差异很大，距离医院、交通枢纽等的远近也构成了质量差别。
人们为了生活质量改善，一定会向这些能够提供市场化福利区域靠近，这种心理为一些投机分子抓住，房子就会变成炒房团的获利工具，人为抬稓房价在所难免。
还有一个需求的基础，就是年轻孩子他们成为北上广深一族，他们需要住房，但他们没有钱，就由他们的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷提供支持，形成了资金向下方涓流，汇聚到孩子们的口袋里。这些百姓，也有的没有那么多的钱，只交首付，其余贷款，用储户的钱来购买自己的房。
这曾经是一个必须的现象，特别是那些急着结婚，却没有房子的年轻人，把上了年纪人的钱都逼了出来，形成了向首都、直辖市、省会汇聚的财富流。
而那些炒房团看到这样的市场背景，知道如果自己贷款购房，可以让这些后知者以高的价格购房，他们可以从中套利，这样他们就敢于贷款。普通百姓看到不断上涨的房价，总是感觉买晚了，唯恐赶不上这波行情，也成为房价的推动者，让市场上房子更加紧张。
最近，房价稳定了，媒体说，有的高价房开始降价，我们感受到的房价的确没有上涨。是国家调控房价的政策发挥了作用了吗？国家最近的政策是以限购为主，外地人限购、二套房以上大幅度提高首付比例，这是落实“房子是用来住的”政策意图，既然是住的，只好放一张床，不住的房子都要限购。这些政策有一个假设，就是一线城市不可能再有更多的房子（即不可能提供更多的土地，对既得利益给予保护），为了控制房价采取了较硬的措施。
但是，我看到了另外的一些限制房价上涨的力量。
随着中国老人化社会的到来，老人们开始担忧自己的未来，他们在内心极其强烈的希望把钱用在自己身上养老，因为指望儿孙养老的时代已经结束，靠自己的根本办法就是靠钱。
许多养老商业模型都在指向一个假设，就是老人们有钱，并且敢于花钱，直到把钱花完。这将成为刚性的社会潮流，不具可逆性，因为前面的事实正在教育他们懂得自己的一生首先要为自己而活着，这种观念正在流行，正在成为文化。
仅靠年轻人自己苦拼购房来支撑现在的房价，可能性很小，而一旦没有了老人们的支持，房价还有动力上涨吗？年轻人敢贷款吗？他们能付得起首付吗？
如果没有真实的需求做支撑，炒房团还敢炒吗？没有人炒房，价格上涨的动力将会大为减弱，这是不言而喻的，即使上涨也是温和的上涨。
现在每年还有800万大学生和研究生毕业，他们相当大的比例会来到一线城市，他们将会成为维持房价的主力，但是城市内部有房一族已经基本满足，他们的人数多，基数大，仅靠一点点大学生能够撑起房价上涨吗？
我的看法是，
1、一线城市该在福利建设上收手了，普及给三线城市，再通过高铁产生住房资源优化配置效应；
2、适当增加土地供给，让房子能够与城市化保持一致（考虑改善住房需求，应该是二倍）；
3、三是适当放松需求侧管控，让市场约束机制发挥作用。
【本文作者华夏商道商学院名誉院长张耀辉教授】
网友评论