房价的构成
土地出让金、前期费用，主要包括三通一平费用和专项费用(三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用。)、土建费用(框架结构，多层打桩，现浇楼板等)、配套设施费用(主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金)、经营管理和销售费用(指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分)、利息(对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息)、利润(是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源)。
以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境变化，房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了。
哪些房子不能买？
垃圾场或垃圾堆附近的房子不能买；不要买高架桥旁边的房子；不要买加油站旁边的房子。
常见的房屋质量问题？
1.隔热、隔音效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙以及楼板隔音、减震效果差，达不到私密性的要求；外墙、屋面冬天降温比较快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述这些现象产生的根本原因是墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料比较次或是施工工艺不符合要求。
2.上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
3.公用设施设计不合理，质量不过关。比如说楼梯间的位置不方便、楼梯的宽度过小、电梯运行质量不稳定、公用照明设施不完善、消防安全设施缺乏等。
4.裂缝。具体包括墙体裂缝和楼板裂缝。裂缝可以分为沉降裂缝、温度裂缝、强度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料比较次，砌筑后干燥不充分等。
5.楼体不稳定。具体表现为过了沉降期后仍然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中会摆动；因为结构不完善，部分或全部承重体系承载力不够，导致楼体存在局部或全部坍塌隐患。
选房时应该关注哪些细节？
1.优先考虑那些已经拿到《不动产权证书》或是已经取得住宅交付许可证的楼盘。在签订购房合同之前，应该要求开发商明确告诉自己楼盘是否已经抵押给了银行，除此之外，购房者还可以通过房地产交易中心查询所要购买楼盘的权属状况。如果开发商表示楼盘或是住宅已经被抵押或是存在权属交易限制，那么购房者可以要求开发商在注销抵押或是解除交易限制后再签购房合同。
2.购房者在买房子之前应该先对物业管理公司的情况有一个基本了解。到楼盘去实地考察。
看房时应该注意哪些细节？
1.看一看房顶是否漏水，墙面是否渗水。最好选择一个雨天去看房，这样更容易看到雨水是否渗漏。除了看房顶是否漏水外，还要看一看地板是否漏水。
2.要注意看一下墙体是否隔热、隔音效果良好，下水管道是否在室内，通风、采光状况是否良好。
3.检查一下墙上和墙角是否有裂缝，注意看一下天花板是否有泥土脱落、是否平展，查看一下墙壁是否隐藏着竖向裂纹。
4.看一下房屋楼层之间的高度，如果天花板过低，就会让人感到压抑，同时还严重影响采光。此外，楼下的住户也很容易就能听到自己搬动家具时的嘈杂声。
5.不要只看厅堂，更要看一下厨房、卫生间，看一下水龙头是否漏水，下水道是否堵塞。
6.要看一下房子的装修，比如说看一下墙体是否会散发出刺激性的气味，是否容易脱灰，地板或是地砖铺得是否平整，插座和电线是否为次品或是不合格产品，电气线路的安装是否符合相关规范。
7.要看一下小区的环境以及生活配套设施是否与合同、广告所说的一样，是否已经完善齐备。比如说电梯的数量是否和小区的住户数量相匹配以及小区的停车位是否够用等。
8.要看一下房屋周边的交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备以及距离的远近和规模的大小等。除了上面所提到的几点之外，购房者还应该在晚上的时候去看一下房子，这个时候你会看到很多白天注意不到的情况，可以加深对所要购买的房子让你的了解。
怎样判定房产的性价比？
1.需求。区域需求旺盛的小区的房产虽然价格会高一些。
2.价格。在小区配套项目、物业服务水平、容积率等方面情况相近的情况下，价格稍低的房产性价比高一些。
3.教育。在现在家长越来越关心孩子教育和学习的情况下，学区房的价格屡创新高。
4.规划。城市的规划方向也是在判定房产的性价比时要考虑的重要因素。
选择房子的地段应注意哪些问题？
1.交通便利度：重视对交通便利度的考察，要重点关注一下区域周边的路网建设、公交配套、收费站点与道路的日常拥挤度。尤其对于工薪族来说，最重要的就是看房子所在的地方交通是否便利，是否有利于自己出行上班。交通便利的房子可以适当地远一点，不必一定要在市中心。
2.区域环境的条件：主要包括考察大区域中的重点资源（医疗、教育、服务设施）、自然资源（公园、休闲广场等）与商业配套的完善度、质量和规模。
3.确立选房的大方向：每个购房者都有自己的工作、生活、休闲、交际圈子，理论上这四个圈子的重叠性越高，就越能节省时间精力和出行成本。因此，在选房时一定要考虑“圈子”的问题，这也是确立选房大方向的基本方法之一。
什么是样板间？
其实样板间就是商品房的一个包装，也是购房者对房子装修效果的一个参照实例。样板间实际上有两种形式，一种是开发商自己装修的，主要为售楼用，这种样板间主要以展示房间的格局为主；另外一种是装修公司或装饰公司在小区开展业务以优惠价装修的，主要是为了扩展业务，这种样板间以展示设计和施工为主。
样板间和正式的楼房的区别？
1.样板间主要是以展示促销为目的，样板间的装修费用通常可以达到房屋自身价值的20%～50%，因此购房者所装修的房子和样板间的差距会很大。
2.大多数样板间只有门套而没有门，样板房门窗的位置、大小和实际的房屋会有较大的出入。
3.样板间通常不会设置管道线路，于是样板间就会显得非常宽敞明亮，而且样板间由于不用考虑上水和下水，自然也就不会出现粗大的下水管和暖气管线。但是购房者所买的现房却存在着各种管道，因此也就没那么宽敞明亮了。
4.一些样板间在装修的过程中会增加房屋的空间感，有一些样板间还选用专门的家具来强化空间利用的整体效果，但是这些装修效果是一般装修的房子所无法达到的。
看沙盘时应该注意哪些细节？
1.确认朝向。看沙盘时首先要确定朝向，分清哪些户型是南北朝向，哪些是东西朝向。户型的朝向关系到所购房产的采光和通风等一系列关键问题。
2.开盘区域。现在的房地产大都是分期开发，问清开盘的具体区域可以缩小购房者的挑选范围，并且在总揽全局后，方便我们具体关注一下意向购买的房产的位置以及临近的规划情况。
3.确定比例。确定沙盘是否按照实际规划比例制作，是看沙盘一个非常重要的环节。得到肯定的答案后，我们就可以观察一下沙盘所显示出的楼间距和小区内的道路布置等基本问题了，需要注意的是，一般沙盘都会把楼间距做得比实际比例大一些。
4.确定未标注建筑物的具体性质。我们经常会在沙盘中发现一些小方块之类的摆设，我们应该问清楚这些“小摆设”到底是什么。因为它们有可能是垃圾房、变电箱、中控室之类的设施，购房者可以根据自己的实际情况选择购买远离或是临近这些设施的房产。
5.周边道路。了解一下沙盘中所显示的小区周边道路是否存在、道路的建设进度以及具体开通时间，这对我们今后的出行便利度至关重要。
6．人车分流。不管沙盘怎么显示我们都要再次确认小区内部是否有人车分流的规划，虽然能够完全做到人车分流的并不多，但是起码要让老人和孩子有个散步和玩耍的安全空间。
7．绿化问题。沙盘好看的原因是因为有大面积的绿化，但购房者一定要问清沙盘中绿化的建设和实际建设是否一致。
8．车位问题。关注一下沙盘上的停车场和地下车库的具体位置。问清楚车位与户数之间的比例，在得到停车场位置不会变动的承诺后，可以根据自己的实际需要选择购买临近或远离停车场的房产。
如何获知楼盘的真实销售情况？
1.走进售楼处，直接叫售楼人员来介绍。千万不要摆出只是随便看看的架势，你要让售楼人员通过你的表情、身体语言和神态看出你对该项目的认可和迫切的购房意图。要记住售楼人员也在观察你，他们也会不断地试探你是否真的有购买意图，而只有让对方确信你是真的想买，他们才会告诉你实话。
2.告诉售楼人员“我要多买几套”。你可以对售楼人员传达想多买几套的意愿，先挑一两个最好的区域，再要求售楼人员查一下销控表，告诉售楼人员如果还有房源就多买几套，这时售楼人员一定会对你产生极大的兴趣。如果他们确实满足不了你的需要的话，就说明这部分房源要么真的已经被销售出去了，要么就是已经被预留。
3.当自己的“需求”无法得到满足时，可以让售楼人员帮忙“想想办法”。既然你是真的想买，而且又不止买一套。那么，只要还有房，对方就一定会为你想出办法的。售楼人员可能会和你商量，让你换个区域或是找经理面谈，又或是告诉你“等我向领导汇报后再联系你”等等。这些都表示销控表有水分。
选购塔楼时应注意哪些问题？
1.车位问题。在买房子时，就算是目前还没有车的人也应该提前做好打算，因为未来很有可能车位比房价还要贵。
2.注意户型的选择。在挑选那些户型格局不易改变的塔楼住宅时，要充分考虑到入住后的舒适度，关键是让自己和家人住得舒服、满意。
3.不能忽视监控安保措施，要看看大楼的底层是否有值班警卫室，是否有保安在楼内巡视。
4.在挑选顶层或是较高楼层的住宅时，不仅要注意朝向、景观，还要考虑到周边地区的未来规划。
5.要注意整栋楼的总户数和电梯的数量、质量和运行速度。通常，24层以上的住宅就应该配备3部电梯。
6.仔细向开发商询问楼层的供水、水压以及夏天是否会断水等多方面的情况。通常塔楼的顶层都设有水箱，会先把水抽到顶层再往下供，这样高层住户就不会因为压力不足而用不上水。
购买精装修住房应该注意哪些问题？
1.确定装修、设计公司的资质。千万不要被温馨、舒适的样板间所迷惑而忘记审查装修、设计公司的资质。实际上装修、设计公司所装修的房子，根本就没有办法达到样板间的细致程度，因此购房者应把装修、设计公司的资质和等级写入购房合同中，避免资质差、等级低的装修公司给我们带来不必要的损失。
2.确定装修材料的品牌和等级。应该明确拒绝“进口材料”、“知名品牌”之类的含糊承诺，要求开发商将使用材料的具体品牌与等级直接写入购房合同，避免含糊的约定成为日后开发商推卸责任的借口。
3.确定保修年限。精装修的住宅是享有保修权的，通常橱柜、浴柜等整体家具的保修时间不能低于两年（人为损害除外），而厨房、卫生间的防水保修期限不应该低于五年。应该把这些具体的保修年限写进购房合同中，一旦出现问题，我们有权要求维修或是索赔。
4.确定装修质量标准。购房者可以要求开发商明确承诺该住房应达到国家公布的精装修住宅的装修质量标准，并将这一承诺逐条详细地写入购房合同中，为日后产生分歧时提供索赔依据。
选房子，多层好还是高层好？
首先，高层住宅的得房率比较低，但是因为有电梯，所以平时出入比较方便。多层住宅的得房率比较高，但是因为没有电梯，有的楼层平时出入不是很方便，建议家里有老人的家庭不要购买多层住宅。
其次，从综合安全因素看，高层住宅不如多层住宅，因为电梯本身就存在着很多不安全、不确定的因素。随着楼龄的不断增长，维修的成本也会不断地增加，从长远来看，相关的物业费会成为家庭不必要的负担，而且有时候电梯会让你付出过多的宝贵时间。
再次，高层住宅小区的环境规划要比多层住宅好，另外高层住宅基本上都是框架结构，装修时有些墙体可以打掉，但是多层住宅就不行。
在不考虑购房者个人因素的情况下，高层住宅的最佳楼层是住宅楼总层数的1/3以上，2/3以下，比如说一栋18层的高层住宅，以6层到12层为最佳。好楼层的价格高，次一点的楼层价格低一些，购房者可以根据具体的经济情况进行选择。
购买高层住宅需要考虑什么问题？
1.注意住宅小区的物业管理。
2.要注意房屋的户型和朝向。由于高层住宅多为浇注混凝土、框架剪刀墙结构，所以住宅的户型格局不容易发生改变。选购时，应主要考虑卧室、客厅、起居室的房间朝向和采光，最好选择那种一梯两户结构的住宅，这样的住宅有利于房间的采光。
3.电梯。电梯是高层建筑中最主要的交通工具，因此其质量、数量和所处的位置都非常重要。12层及以上的高层住宅，每栋楼所设置的电梯不能少于两台。
4.供水。高层住宅的供水通常都采用“二次加压”的方式，因此购房者要注意检查一下自来水的供应是否充足，尤其是要看一下用水高峰期是否会有断水的情况。此外，还要了解供水系统的配套设备是否充足。
怎样判断房子采光好不好？
1.被夹在中间的房子采光不是最好的。如果房子是L形或是边间的，那这样的房子采光还是可以的。但如果整栋的房子大多都是长方形的格局的话，夹在中间的房子就只有前面的房间采光还好，后面的房间就会变成暗间。
2.格局差的房子采光就差。房子的采光和通风与房子的格局有着密切的关系。买房子时一定要看格局正不正，是不是四平八稳的房子，有没有缺角。
3.窗子小的房子采光就差，通风也差。一套好房子客厅的采光面至少要有3米宽，卧室的采光面至少要有2米宽。一些采光不好的房子，虽然主卧室也有窗户，但是采光面却只有一米宽，其他卧室的窗子更小，根本起不到采光的作用。
好户型的标准是什么？
1.面宽大一些，进深小一些。面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时还要考虑到自然采光的范围。如果房间的进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然无法照射到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光来照明。
2.没有暗间。暗间除了无法自然采光外，通风也是个大问题。现在的新房如果有暗间，大都会被安排成卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风要完全依赖排风设备，采光照明完全依赖室内灯光。它是一套房子里最潮湿的房间，如果除湿不力，就会影响人的健康。
3.房间大小适中。房间并不是越大越好，当然也不能太小。如果房间太小，会让人感到压抑、不舒服；但是房间太大，又会让人觉得空旷，不但很难营造温馨的感觉，又浪费面积；客厅太大会显得有隔阂感。另外，设计时在整套房子的面积确定的前提下，如果某个房间的面积太大，可能会将另一个空间设计得偏小。
4.整体形状方正。这并不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时，整套房子看起来也应该大致是个矩形，也允许有些“溢”出来的边角。
挑选户型有哪些基本原则？
1.考虑节能。购房者在选择居室时，除了小储藏室外，卫生间、起居室、书房等人们经常活动的空间要考虑直接采光、能够节约能源的居室，这样的居室能够为购房者节省不少开支。另外，楼房西端的居室夏天的温度很高，楼房北侧的房间冬天的温度会很低。所以，西北墙和北外墙应该分别做隔热、保温处理，这对居民的正常生活和节省能耗都是非常必要的。
2.起居室和卧室要分离。当今社会起居室日益成为家庭生活的中心，一个家庭的大多数活动都在起居室进行，而卧室则属于私人空间，要求安静独立。所以在起居室和卧室的安排上应该独立设置，互相之间的干扰要尽量少，起居室的空间要比较大。
3.餐厅和厨房、起居室应该分离设置，各空间的功能要明确，不能互相干扰。
选择户型为什么要“先厅后卧”
好户型标准——先厅后卧，顺序选择。起居室是全家生活的中心，应设置在南向，并开设直接对外有充足日照和视野的门窗。在保证卧室居住要求的前提下，首先应选择起居室（客厅）的设置是否合理。客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序如下。
- 第一，看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；
- 第二，主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；
- 第三，看相对独立的餐厅的功能；
- 第四，考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧更为客户所看重；
- 第五，看次卧室（书房、客房）；
- 第六，考虑阳台。
楼盘附近的生活服务设施都包括什么？
一个楼盘附近的生活服务设施应该包括商业服务设施和文教体卫设施这两大类。
1.商业服务设施楼盘附近的商业服务设施主要包括大型的综合性以及专业性购物中心（市级），居住区以及小区级的超市、百货商场、副食商场、菜市场、粮油商店、饭店、银行、邮政，移动、联通、电信等通讯公司以及家电修理、理发、照相馆等小型服务门店。
2.文教体卫设施这些基本设施包括学校（包括中学、小学、幼儿园和托儿所）、图书馆、书店、电影院、剧场、文化馆、运动场、医院、药店、诊所、卫生站、保健站以及养老院、福利院，其中大家最关心的就是学校、体育活动设施以及医院。
如何考察楼盘周边的交通状况？
1.实地考察，看看小区所在的位置是否临近城市交通主干道，考察一下道路的通行能力、路面状况、高峰时间的堵车情况等等。
2.看一下小区附近是否有公交车，具体有哪些公交车停靠？有没有公交车能到自己和家人上班的地方？有没有公交车能直接到孩子的学校？小区附近有没有地铁、轻轨？看一看高架桥旁边的下车道是不是在小区的附近？出门是不是单行道？
3.公交车、地铁运行的起止时间、间隔时间是怎样的？路上会堵车吗？
4.看一看从住宅到公交站以及地铁的距离是多少？要花多长时间？
5.小区附近的公交车和地铁能不能直达市中心？出门打车方便吗？
6.如果购房者没办法进行实地考察，那么可以到网站上的楼盘测评栏目页面搜索自己所中意的楼盘，就可以看到不少对楼盘的客观评价，其中也包括交通状况。
7.认真计算出行的时间成本，如果自己在路上花的时间太多，那这样的房子就是不值得的。除此之外，购房者还要了解一下今后一段时间内所选小区附近的交通规划，这样不仅有利于了解自己以后出行是否方便，更可以为今后一段时间内房子价值的上涨留下空间。
为什么说选房就是选开发商？
现在房地产界流行“选房子就是选开发商”的说法。因为现在社会上各式各样的楼盘非常多，购房者没有时间也没有精力去认真了解每一座楼盘，这个时候只有选择一个有信誉的开发商，这样才能买到好房子。因为信誉好的开发商资金雄厚，信誉好，他所开发建设的房子相对来说比较靠谱。而且好的开发商都是有理念的开发商，他们不管在前期的施工还是后期的物业管理上都舍得投入，会更加用心、负责，这样的房子品质就不会差。
买了学区房，孩子就能上好学校吗？
1.买了学区房，拥有了《不动产权证书》，但是孩子的户口却没有在学校所在的区域，那么孩子照样上不了本学区的学校。有的家长为了让孩子上好学校，就选择在重点学校附近购买一套二手房，虽然也拥有了《不动产权证书》，但是原业主的户口却迟迟没有迁出，自己一家的户口没办法迁进来，这样一来孩子没有本学区的户口，当然也就进不了学校。
2.有时候，就算房子的产权和孩子的户口都办好了，但只要你在本学区居住的时间没有达到一定的标准（如三年），那么孩子就不能进入学校。
3.有的家长买的虽然是学区房，但是房子却不在想要上的学校所在的学区范围内，这样也不行。因为学区的范围是不断微调的，有可能今年你的房子在学区内，明年就不在学区内了，所以购房者购买学区房时必须密切关注学区范围的调整，所买的房子要尽量离学校近一点，最好不要选择区与区交界的地方。
年轻人购买新房时要注意哪些问题？
1.注重房子的体积而不是面积：年轻人应尽量注重房子的体积而不是面积，可以选择一套空间比较大的房子，充分发挥小户型大空间的优势，同时也能有效地避免很多户型存在的面积浪费的问题。
2.如果你买的是婚房，那就应该好好计算一下夫妻双方上班的时间成本。两个人如果工作区域不同但都很稳定时，应该多为女方考虑一些。此外，如果你不与父母一起住，那么你买的房子尽量不要距离父母的住处太远，以便就近照顾老人。
3.关注户型空间的可变性：尽量购买那些可以灵活拆、改的房子，这些你就可以最大限度去追求空间的自由。
4.提防有缺陷的精装房。现在有些精装的小户型其实装修质量很不过关，存在着一大堆问题，让人不胜其烦，这个问题购房者一定要注意。
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