论长租公寓的模式风险与暴雷

近一段时间，除去之前暴雷跑路的各种长租公寓后，行业龙头之一的蛋壳公寓也出现暴雷，这基本上宣告整个行业的高风险。除了自行收购房屋的中介性平台公司外，许多自身拥有房源的房地产公司也纷纷入场，例如万科等，但依然不能阻止整个行业的相继暴雷。一个行业频繁暴雷，必然跟其所拥有的经营模式与运营策略相关，这些策略既促成了行业前期的蓬勃发展，也埋下了后期爆裂的隐患。

长租公寓诞生

长租公寓是为了解决在大城市打拼年轻人面临的租房困难问题。随着经济发展，越来越多年轻人选择到大城市寻求工作机会。随着大批年轻人涌入，住宿需求需要得到满足。但大城市本身房价高企、公司所处位置繁华，年轻人自身自有资金少、收入不稳定等因素相结合，年轻人很难租到合适的房子，因此常常选择合租方式。合租必然涉及到不同生活习惯、不同喜好等互相扯皮问题，且独生子政策所带来的喜欢个人独自生活、各类小清新视频文章等的传播也使得越来越多年轻人希望租到高性价比、地段尚可的一人一间独立租房。这与过去的租房模式背道而驰。大城市普遍房价偏高，房东和中介都希望获取更多收益，房子租金高昂，年轻人无法负担单人单房租金。对房东和中介来说，一处房产中租客越多，所获利益自然更加丰厚，这也是出现各类隔断房的原因。但随着各地政府对隔断房的严厉打击，隔断房模式也基本销声匿迹。但各方追求高利益的本质未变，因此为获取高利益，房主依然选择在法律允许范围内，尽可能把一处房产租给更多人使用。隔断房取消，租客减少导致利益受损，房租必然上涨，这对于囊中羞涩的年轻人而言则是雪上加霜。年轻人要么继续忍受和多人同住，要么搬到更为偏远的地段，年轻人所向往的极具性价比的单人单间更是无稽之谈，在此背景之下长租公寓应运而生。

长租公寓模式初衷

长租公寓模式，其起始逻辑是由长租公寓平台与房东谈判，拿下房子通过装修、翻新等改造后再租给用户。较个人而言，房子的布局装修等都可统一安排，规模效应下，可削减成本形成一种另类酒店模式，成本得以控制下，虽房租有所上涨，但单人单间的诱惑与小清新的装修风格足以吸引更多的年轻人，且房租虽然上涨但并未涨幅过高，同时这些长租公寓也基本处于繁华地段，种种因素都促使年轻人乐意接受。对房东来说，平台给出相较过去更为高额的租金自然乐于接受，平台通过赚取差价，也能赚的盆满钵满。这本是一个相当完美的商业模式，但实际情况是这种模式却早早破产。

长租公寓实操中的困难

长租公益依靠的是规模效应，只有形成规模效应才能降低成本。为节省管理、装修、宣传等成本，平台需要在某地区，甚至某小区有大量房源，甚至多栋住户楼，这工作本身不复杂，但实际操作中却出现巨大问题。一是房东知晓平台需要本小区房子后坐地起价，一个小区平台得到的房源越多，新增房源价格越贵。二是附近小区一样坐地起价，致使平台扩大房源困难。三是面临其他平台竞争，需要先一步抢占更多房源，造成房源价格水涨船高。为保证平台后续生存不得不强行高价收购，增加了置入成本。恶性竞争之下，各平台开始相互倾轧，平台大量的资源开始向源头倾斜，对于租客是否入住，入住时间长短等不可控因素大的管理反而滞后，导致需要更多投资来满足运行，形成不能保证盈利的烧钱模式。这种模式当然不受投资者青睐。而各平台为抢占市场、吸引投资者，开始采取一种风险极高的新模式。

长租公寓的新模式的形成与暴雷

各平台转向风险极高的新模式，实质是变种版的庞氏骗局。旧模式下，最难的问题一是恰当价格获得足够房源，二是保证租客入住率，在此基础上进行盈利。新模式下，一是争取房源不计代价，简单粗暴砸钱拿下。二是对租客降价减租，比竞争对手更快降价减租，以此吸引年轻人快速签约入住。平台为维持运行采取三种措施。一是快收慢付。租客租金通常为一次性付清或月付，房东则是季度结算或年度结算，短时间内形成资金池。二是以资金池资金来进行其他投资或是吸引莽撞投资者，甚至以资金池加杠杆配置进行高风险投资，获取大量收益。三是通过与贷款公司合作获取合作收益。平台通过蒙骗或各类优惠欺骗手段诱使年轻租客采取贷款等方式缴纳房租，并将需求推介给贷款公司获得合作收益。新模式下，房东、租客包括贷款公司承担了巨额风险，平台仅按期收取中介费用，除却法律风险与暴雷破产风险，其本身风险不高，毕竟其本身只是一个中介平台，其所收的中介金早已到账，至于其余的资金池等则完全是通过时间错位挪用其余资金实行目标，根本不涉及其本身利润。各房地产商，依照旧模式入场，希望拓展新的业务边界，却在恶性竞争的烧钱游戏下被套牢，只能同样参与烧钱大战。

但总体上这种模式风险极高，击鼓传花总有破灭的时候，但能维持多久，什么时间爆发确无准确的时间点。但疫情的到来提前敲响了丧钟，疫情之下，租客数量大大减少，拆东墙补西墙模式直接失效，资金池投资崩塌，平台需要集中跟房东结算时，资金链断裂，平台暴雷跑路。

此种模式下，平台虽资金链断裂，但未清算前资金池仍有资金够平台主要人员跑路潜逃。房东与租客成为直接受害者，房东租金无法收回，租客付出租金但失去住宿地点，更遑论是贷款支付的租赁，所有人均损失惨重。长租公寓本身是一个相当好的概念与创意，在第一种模式下也能够做到服务社会的同时充分盈利，也这是行业火爆与诸多房地产商入场的原因，但随着竞争的加剧恶意竞争的显现，逐渐演变为了纯粹的烧钱策略，当各平台采用无底线争取房源的那一刻起，新的模式就已经向着庞氏骗局发展与骗子无疑。经历了一场残酷的泡沫破灭之后，新的玩家开始入场，能否保证模式的有效运转，如何保障整个行业的健康，成为一份全新的课题等待解答。