上海二手房市场7月风云变幻，成交量显著下滑，均价微降，透露出市场调整的信号。购房者观望情绪浓厚，区域差异显著，市场活跃度与未来走势备受瞩目。
一、市场概况
1. 成交量
2024年7月，上海二手房市场成交量约为1.82万至2.04万套之间，具体数字因不同统计口径略有差异。但总体而言，成交量相比6月出现了较为明显的下滑，环比降幅约为22.5%至23.79%。这表明市场在经过一段时间的活跃后，开始进入调整期，购房者的观望情绪有所增强。
2. 成交均价
7月上海二手房的成交均价为40773元/平方米，环比下降了1.97%。这一数据反映了市场价格的波动情况，可能与市场供需关系的变化、政策调控的影响以及购房者的心理预期变化等因素有关。
二、市场特征
1. 购房者偏好
购房者在选择二手房时更加理性和务实，倾向于选择价格适中、性价比较高的房源。总价在200万以下及200-300万总价段的房源最受欢迎，占比接近六成。这表明在高房价的背景下，购房者更加注重性价比和实用性。
2. 区域差异
不同区域的二手房市场表现出较大的差异。浦东新区作为上海的核心区域之一，成交量仍然位居榜首，但整体价格也呈现下滑趋势。而黄浦、松江和闵行等区域的成交量跌幅较大。这主要与各区的地段、配套设施、学区资源等密切相关。
3. 房源类型
90平米以下的小户型和总价800万以内的房源成交下滑尤为明显。而50-70平米、70-90平米的房源仍是市场成交的主力，占总体成交量的近一半。这反映出购房者在选择房源时更加注重面积和总价的平衡。
三、市场活跃度
尽管成交量有所下滑，但上海二手房市场仍保持一定的活跃度。市场挂牌量维持在较高水平，为购房者提供了丰富的选择空间。同时，中介机构在市场中的作用依然重要，他们通过提供信息咨询、房源推荐等服务促进了市场的交易活跃度。
四、市场趋势与预测
1. 季节性因素
7月和8月作为房地产市场的传统淡季，市场交易活跃度一般会出现下降趋势。这种季节性因素对市场形势产生了一定的影响，但并非决定性因素。
2. 政策影响
近期上海市的购房政策有所调整，包括限购政策、商业贷款和公积金贷款等方面的优化。这些政策调整旨在缓解家庭住房压力、降低购房门槛并可能对市场产生一定的刺激作用。然而政策效果的具体显现仍需时间观察。
3. 市场预测
展望未来，上海二手房市场的走势将受到多重因素的共同影响。一方面政策调控的持续影响、市场供需关系的变化以及整体经济环境等因素都可能对市场产生深远影响；另一方面购房者的心理预期和经济压力也将继续影响市场的成交量和价格走势。总体而言上海二手房市场将保持一定的活跃度但成交量和价格的波动将更加频繁和复杂。
五、风险提示
购房者在选择二手房时需注意房屋质量、产权状况、配套设施等因素以避免潜在的风险和纠纷。同时购房者还需关注市场变化和政策调整可能带来的风险和挑战以做出明智的购房决策。
综上所述，上海二手房市场在2024年7月呈现出成交量和价格双双下滑的态势但市场仍保持一定的活跃度。未来市场走势将受到多重因素的共同影响购房者需保持理性并密切关注市场动态。
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