题记：
今年上半年以来，国务院联合多个部门出台了一系列促进产业转型升级的政策文件。随着多项政策的落实，一大批高技术产业正在成为经济发展的新动能。而据权威媒体报道：今年下半年产业升级步伐将会进一步提速，包括高端装备制造、新能源、生物医药、航空航天等在内的多个产业促进政策有望陆续出台。受产业升级的影响，原有的工业用地、集体用地将进入楼宇时代。在这种情况下，现有的正规商业写字楼市场将会如何发展？高大上的环境、有利地段还是核心卖点吗？商业写字楼仅靠中介渠道还能解决去化吗？对此，中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生给出了他的观点。
产业升级，促使工业楼宇冲击商业写字楼
问：
2016年是“十三五”规划的开局之年，也是产业升级的关键一年，当产业升级作为国策全面启动之后，产业园区和商业地产将会发生什么样的改变？
曹先生：关于这个问题，我们首先来分析一下产业升级的几个层面。从政策层面看，产业升级的出发点和目的性非常好，新型产业将成为促进经济发展的新动能；从区域适应性来看，并不是所有区域、所有城市都适合从第二产业向第三产业升级，相对而言，在国内只有特大型城市和准一线城市适合第三产业；从地方政策来看，在从高耗能、高污染、低质量、低效益向低消耗、低污染或无污染、高质量、高效益转变中，许多地方的政府不允许产业园区内盖钢结构的标准厂房，需要全部升级为总部、办公和商业写字楼。土地性质的升级，直接促使产业地产商和市场走向了对立面。
问：
工业用地的升级将会对商业写字楼造成什么样的影响？
曹先生：从工业土地、商业土地性质层面上分析，有两个前提：第一，工业用地的目的是发展当地产业，产业税收是提高当地城市发展的核心要素，是解决当地就业的重要支撑。
第二，工业用地的升级给市场带来了什么？随着政策的不断收紧，大规模用地的申批变得越来越难复。去年以前，大部分地产商还是拿到工业用地后交纳出让金，变为住宅用地。但是今年这种做法已经行不通了。申请批复数千亩产业用地，能拿到200亩就不错了，更不要说对住宅用地的审批了。
前不久，国土资源部与国家发改委已联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》，明确规定，京津冀地区原则上不再新增建设用地。新地块没有了，大家只有关注原有工业闲置用地。可以预见的是，用不了多长时间，工业楼宇将会在北京周边兴起。这将直接冲击商业地产写字楼。
企业异动，昭示商业写字楼天敌出现
问：
工业楼宇冲击商业写字楼有何优势？目前，市场上是否已有工业楼宇冲击商业写字楼的实例？
曹先生：近几年来，我们对国内多个城市的商业地产进行了考察，二线城市的商业地产产能过剩已经到了白热化的程度。如果工业用地再发展楼宇，那么想见其竞争将非常惨烈。在这里，我们主要分析下目前北京的商业楼宇现状。大家都知道国贸和中关村，前不久，中联智创对这两个区域进行了小小的调研。发现一个有趣的现象：去年在国贸发展良好的第三产业，今年开始向东、即向高碑店的集体用地移动；与此同时，中关村的一些企业也开始向亦庄异动。为什么我们第二个词要用“异动”来形容？因为企业已经开始考虑成本了，没有资本的投入，每天每平方米几块钱的租金，对于企业来说是很贵的。
在高碑店和亦庄，大量的商业写字楼以外出现了大量的工业楼宇和集体用地的楼宇。他们的房租和物业费用与国贸和中关村相比差很多倍！太有竞争力了。大家有机会可以去亦庄看看，已建成的、在建的工业楼宇将会达300万平米以上。北京东五环周边的大量集体用地均以文化产业定位为主导，与周边的商业写字楼相比：两者租赁方式相同、位置接近，但租金和物业相对低很多，将会吸引许多三产企业的入驻，所以说文创产业将是商业写字楼的天敌。
互联网红利影响，5A级标准不再是核心竞争力
问：
商业写字楼在环境、配套上的优势也不能与文创产业相抗衡吗？
曹先生：由于互联网红利以及诚信体系的建立，许多交易不需要见面即可成交。所以，原来以环境、档次为追求的5A甲级写字楼理念已经不再是核心竞争力了。与之相对，“如何为创业者解决痛点”成为核心竞争力。
问：
在这种情况下，写字楼的招商方式有何变化？
曹先生：目前，写字楼的招商方式普遍为打电话、渠道、中介为主要方式。此外，还有我们一直不提倡的竞价排名分类网站的形式。下一步，中联智创将进入国贸和中关村开始尝试以产业思维、企业诉求为核心的运营招商模式。我们认为，写字楼的主导产业的精准定位和商业营销模式必须找到自己园区的价值点和资源整合方式。产业从业者必须放弃坐等靠的工作场景，跨界整合创业者，找到他们的脉络。只有这样，才能在天敌出没的时代笑傲江湖。
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B、两者正面PK，工业楼宇势无可挡
C、商业写字楼优势仍在，只要找对思路就能扳回一城
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