去年的6月份，我们写了一篇关于郭树清的文章。他当时在陆家嘴论坛上，作为银保监会主席，针对P2P说了这么一番警告：高收益意味着高风险，超过6%就要怀疑，超过8%就非常危险，超过10%你就做好损失全部本金的准备。这件事之后大家都知道，P2P是爆雷接爆雷，跑路接跑路，新闻爆了无数回。前天，还是陆家嘴论坛，郭树清又一次针对房地产金融化做了警告，他是这么说的：历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的区域，最终都会付出沉重代价；靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实很不划算。为什么呢？他给出了原因：相当大比例的居民家庭负债率达到了难以维持的水平。
西风在之前的文章也提到过，居民总体负债率偏高。现在这个郭树清也这么说也并不无道理。
你要注意，我把这两件事放在一起讲，不见得是我觉得，两者的发展路径会一致。前者其实只牵扯一些个人投资者，说白了，爆掉虽然有一些人会哭爹喊娘，但对于整个金融体系来说，是一次健康的清理。所以，它可以迅速发生，这个道理你懂，在大局面前，几个投资人吸取一下教训，那就吸取了，毕竟，不起风浪。而后者牵扯的面要多的多，它的路径会波折的多，但郭的预测，在大方向上，是没有问题的。
房地产的情况更复杂，涉及到的方方面面，利益错综复杂，甚至对整体的宏观体系有牵一发而动全身的影响。所以即使有长远看来比较利空的情况，也不可能马上就从市场的价格反映出来。但是最终他一定会反应出来因为我加粗的那句话。
我知道很多人对那句话不以为然，因为他们觉得，这不重要。那什么重要呢？大部分房地产投资人最大的信仰是土地，而不是接盘侠的接盘能力。因为大家认可一件事，就是房子的价值不在房子本身，不在于它的使用价值，也不在于它的出租回报率，而在于它所占有的土地。土地就牵扯土地出让金，这是很多城市赖以发展基础建设的一个重要收入来源。只要后者没有改变，土地的价格持续上涨就是可以预期的，那么自己的投资也就有了保障。这个思路在过去是正确的，但是，聪明人其实已经发现楼市的玩法在变化。
这个观点徐远教授在他的房产课当中早就批驳过了，就是个谬误。房子的价格并不是由土地的价格决定的。相反土地的价格实际上是由市场对房子的需求而决定的，需求越旺盛，土地的价格就越高。
很简单的道理，每个地方政府都在卖地，但是每个地方的地价格却是不一样的。这就说明一定还有其他的原因，影响土地的价格。
如果你是一个房产商，你在参加政府的土地拍卖。那么你心里一定有一个最高的能够接受的价格对吧？而这个价格是怎么算出来的呢？一定是通过预期的房价，然后折算出来的。如果土地的价格高于的这个价格，即使拍下来，你也没办法赚钱。而这个房价最终就是由市场的需求决定的，间接的土地价格也是由市场的需求决定的。
你注意到了，如果真的把房地产的价值彻底看成对土地的占有。那么别墅应该是涨幅最大的才对，因为它的房产证上占用了最大面积的土地。但我们看到的是什么呢？是高层里100方左右的中等户型，是涨幅最快的，总价在几百万左右的，是涨幅最快的。这就很有意思了。一套3000万左右的边套排屋，花园面积动辄几百平，你要知道，这可是纯粹的土地，花园，那就是直接占用了一块地。而高层呢，一块地上是一层垒一层，同一块地上，可是盖着十几层。可是你去看看同一个小区，排屋的单价很少能超过高层一倍以上。为啥？因为它面积大，总价高，流通性差，买家负担不起。有意思吧，如果土地真的有价值，真的是个保值品，我告诉你，总价高根本不会成为限制。你去看什么总价高？古董的总价才高呢。元青花动辄上亿起拍，宋版书动辄上亿起拍，它涨起来，一样很快，甚至比那些只有几十万的古董的涨幅，反而还要快。这说明，如果价值真的存在，总价高绝对不会成为一个限制。换言之，如果你发现别墅市场的涨幅，越来越跟不上宜居的公寓楼，说明什么？说明大家并不是真的指望土地保值。说明房地产投资最终还是要指望“刚需”来完成最后的消费式的买单。这就是告诉你，房子，终究还是得给人住的，无论在投资人手里捂多久。而一套房子，面积太大了，即使占用了更多的土地，它依旧可能涨不动，依旧可能卖不掉，它的流通性，并没有动辄上亿的古董那么好。所以，如果你的目光透彻一点，你就能看到房地产这个东西，最终是受制于真实住户们的购买力。说白了，几百万的房产之所以涨的好，是因为老百姓们掏空六个钱包还能够接盘。而几千万的房产之所以涨不动，是因为接盘的人少，或者说，有能力接盘的人选择很多。他们在全世界有各种房地产项目可以选择，还有各种其他投资品，不是非要吊死在一棵树上。这一段分析，给你打破了土地神话，土地确实是稀缺的，但不是无止境稀缺的。房地产投资，最终都是要指望那些买的起，接的住的接盘侠们，完成获利了结。
上面这一大段始终都在分析市场上的需求，市场上对于不同房子不同户型需求是不一样的。那么房子的价格一定是不一样的。最终市场上的价格，还是要通过真实的需求反映出来的，而不是炒作。炒到一定的高度，超过市场可以承受的极限，没有人来接盘，那么价格就会急转直下。
一旦超过他们的接受能力，那你自己，就成了接盘侠。而这些接盘侠们的处境如何呢？你看我加粗的那句话，郭树清已经告诉大家了。平心而论，他这份警告，到来的时机非常有意思。同一天，他的领导们，聚集在一起，为科创板站台，大力宣传。而他的领导的领导，还是同一天，去为双创站台，考察，鼓舞创业者们。一个科技，一个创新，受到了如此规模的重视，再配合郭的警告，居然在同一天，很有味道。这当然不是说楼市要熄火，我前面说过，楼市很复杂，没有P2P那么迅速和立竿见影。但是，从外部环境上看，一切事情的起因，都已经发生了根本性的改变。>这个应该不是一个巧合，真的是非常有意思。我们的国家经常会通过一些巧妙的方式来含蓄的释放有价值的信息我们曾经的思路是筑巢引凤，那是因为我们还不够大。所以外部的科技，资金，技术人员，一切的一切，都可以为我们所用。这就是新兴市场的优势。你筑好巢就行了，你安心发展基建就行了，科技，资金，管理方法，创新，都会有人才从四面八方拥来，带给你。说白了，你是个搞配套的。所以你需要高昂的土地出让金，你需要大规模建设科技产业园，你需要盖房子，你需要通勤，你需要让这些外部的力量能够在你这里顺利的开工。可是，随着我们的发展和壮大，外部的环境总有一天会发生变化。这个变化就是，我们从一个被动接受凤凰的巢穴，变成了未来的凤凰养殖基地。我们做了太多事，那别人就无事可做，我们吸引了太多凤凰，那别人的巢穴，就空了。比如某个金色毛发的狭隘的政客，他也要解决内部的就业，他也希望资金，技术，人员往他的地方回流。当外部不再是一马平川的凤凰来朝的局面时，我们光靠一味的筑巢，就不够了。换句话说，你再努力的盖科技园，科技人员不来，那也是发挥不出产业价值的。我们从一个只需要科技园的局面，变成了也需要科技人员。
这里背后发生了什么呢？大概是这样的，我们经过多年的发展，科技技术水平已经有了很大的进步，在某些尖端的领域甚至已经威胁到老大哥们的权威和利益。
以前老大哥们，给我们输出技术，输出资金，输出人才，然后我们建厂，给他们做很低廉质量又好的东西。而他们在高端领域给我们卖专利，卖技术，赚大笔的银子>现在不一样了，我们这个小弟，技术已经慢慢赶上来了，不光把老大哥们赶出了中国市场，甚至还要到老大哥们的地盘上，去赚他们的钱，已经威胁到了他们的本土市场。
老大哥恍然大悟，不行，我不能把技术卖给你了，我的人才也不能输出给你们，我的产品也不能卖给你们
外部的环境已经发生了变化。因此，我们必须能够培养出自己的科技人才，需要很多的资金。西风的这个比例非常形象，以前我们是筑巢引凤，现在自己要孵化金凤凰
尤其是需要主动自己培养，发展科技人员，需要自己创新，自己当发动机的局面。所以，三个层面的领导，纷纷呆在不同的区域里站台和发言。鼓舞创新，鼓舞科技，警告投资者。这三者加起来，其实是明摆着告诉投资人，上面希望资金往哪里走，希望投资人去干嘛。去投资创新，去投资科技，把你的钱花在科技人员身上，去养凤凰。巢筑的差不多了，已经不是当务之急了，当务之急，是培养自己的凤凰。所以，从长期来看，你还去投资巢穴，是不明智的，早晚你会发现，是不划算的。我一直觉得，在我们国家投资是幸福的。当上面告诉你，他在筑巢的时候，你投资巢穴，就是帮他，你就是赚的；当上面告诉你，他现在面临的问题不再是筑巢，而是养凤凰的时候，你听懂了，换个方式帮他，你未来也是赚的。只要你信他，只要你跟着他走，他是总指挥，而我们投资人就像一个兵，他指哪儿，就打哪儿。历史一再的证明，听指挥的投资人，最后都是幸福的投资人。
除了我们居民负债率已经很高，高层的导向也不一样了。
因此，房地产的黄金时代已经过去了的观点是不无道理的 。投资的资金会受限制，接盘的资金也会受限制，市场里没有那么多钱了，自然撑不起这么多房子的价格。但也并不代表，房价会断崖下跌，资金的趋利本性，一定会去找比较高价值的房子，而抛弃比较低价值的房子。
就好像，熊市的时候，有价值的股票和币种跌跌不休，而有价值的标的至少不会跌那么多，甚至可能逆市上涨。
当然，文末，我得着重声明一点。人家这里是讲是投资人，大部分人并不是投资人，你如果自己真的没地方住，那这事跟你没关系。总不能住天桥底下，自住的，你还得买房。投资人通常指什么？指的是你有无贷款的自住房，父母孩子也有无贷款的自住房，你有稳定的收入来源，你，以及你家人的养老，教育，生活品质都不是问题。在这一切之外，你仍然有这辈子都用不到的闲置资金，这部分资金，叫做可投资资金。我们的分析是针对这些人的。另外，科技，创新，可不是传统砖头瓦片的玩法，它要复杂的多的多。我当年在芯片企业的时候，有一次在工位上编程，CEO领着一个煤老板来看演示。我还没演示呢，CEO就勾着他的肩膀要走，一边走还一边跟他说：看啥呀，看啥呀，有啥好看的，你个土鳖，你看得懂么？据我所知，这个煤老板当时在非洲买了几十个电视台，虽然他啥都不懂。据我所知，他在我们公司那次投资并不是赚钱的，由此可见，你投资自己不懂的领域，风险是极大的。当然他很有钱，所以无所谓，这世上总有些土豪，亏掉99%，仍然是财务自由的。但并不是所有投资人都这样土豪。巴菲特有句名言，很值得参考，你一定要投你懂的东西。科技也好，创新也罢，都是非常复杂的东西，如果你总是本着老子钱多，老子就是信谁的思路去投，那吃亏是难免的。就像那个土豪，他就是信我们CEO，问题是我们CEO最后自己也是亏的。所以，你自己懂，你自己真的懂，你离开别人也真的懂，在科技和创新领域是非常重要的。切记，切记。当然，如果你是个土豪，说老子就是钱多，想咋玩咋玩，你管不着。那就当我没说，有钱任性，您高兴就行。
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