【简七训练营】家庭财务报表的编制与解读——Q&A

【简七训练营】家庭财务报表的编制与解读——Q&A

《简七理财营》已经进行了第六天，这两天的课程内容不同于前几节思维认知层面的理念性启发，转为了家庭财务报表的制作，的确有了一点难度，尤其是案例中一些表述的理解，更是让大家摸不着头脑，今天的分享，就从一句话展开：

住房按揭月供9500元，等额本息，还有23年还清，目前月供本金约2800元，月供利息约6700元。

(一)究竟什么是本金

要搞清楚这个问题，先了解一下什么是本金的概念。

百度百科：本金即贷款、存款或投资在计算利息之前的原始金额。

通过这个解释，大家就可以明白，对于本金的理解，需要站在不同的角度，需要不同的关系代入。

何为站在不同的角度，以及不同的关系代入呢?比如同样去银行借钱，有的人理解为贷款，有的人理解为融资；对于贷款利率，有的人理解为还款压力，有的人理解为融资成本或者资金杠杆，这些都是需求与理解的差异。

️️1.而之所以让我们对本金产生误解，关键在于我们某一特定的认知一一本金就是我们买房的首付。这个认知存在于三方：购房者、开发商、银行。

就买房这个特定投资行为中，我们的首付是本金，我们通过银行获得的按揭贷款是负债，开发商一次性获得了我们的首付以及按揭贷款。

2.而案例中月供还款里所写的本金概念，这个认知存在于两方：购房者、银行。

按揭贷款额就是银行借出的本金，同时也是我们借入的本金，为了获得按揭贷款，我们必须付出利息成本。

3.资产负债表中，我们住房贷款是不含利息的。

因为我们月供的过程中，既还本金也还利息。利息只存续于借贷关系，如果我们选择一次性还清贷款，则利息也就无从谈起，所以我们的负债只需要记录下我们还欠银行的本金额。

(二)按揭贷款月供构成

住房按揭月供9500元，等额本息，还有23年还清，目前月供本金约2800元，月供利息约6700元。

这句话究竟是什么鬼，我只管还钱，这中间构成有什么意义，关我什么事?这中间其实存在一个很多人并不了解的财富陷阱。

1.首先让我们做一个简单的计算

月供9500元，还有23年还清，还款总额——0.95*12*23= 262.2万元，目前还欠银行本金140万元，也就是说还欠银行利息122.2万元。

本金/利息=1.15，按照此比例还款，利息应该还4420元，本金应该换5080元。

为什么会产生如此大的差异呢?

2.谈一谈你所不知道的等额本息

等额本息：是指一种还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

这是我们使用最多的按揭贷款还款形式，好处在于每月的还款额固定，可以在还款日前筹集固定的资金，无需特定计算。

但是为了确保银行的利益，提升银行资金放贷利率，同时降低银行的风险，银行会根据还款年份，对每个月的还款成分构成进行拆分，让你既还利息也还本金。但这个比例构成是有一个趋势的，也就是利息构成比例越来越低，本金构成比例越来越高。

也就出现了9500元月供，2800元本金，6700元利息的情况了，到了还款末期就会出现6700元本金，2800元利息了。

3.银行的现实考量

究竟为什么要这么设定呢?

原因在于银行降低风险，确保它的现实放贷收益。按揭贷款短则15年，长则30年，如此漫长的时间跨度下，家庭的资产情况是不确定的，其还款能力是需要考量的。

借贷办理时，银行需要得到借款人的收入证明，用以确定借贷人的还款意愿和还款能力。

房产处于银行抵押的状态，也就是当借贷方由于资金断裂或者没有还款意愿时，银行可以将房产或者抵押物进行拍卖，这个也就确定了银行借贷的本金安全。

因为借出的本金安全，为尽快收回利息，获取最大收益，所以在还款初期会将月供中的大部分用于归还利息，少部分归还本金，所以就会出现利息支出远远大于本金支出的情况了。

4.实际借贷利息计算

因为本身不是金融行业从业人员，对于银行按揭贷款的月供构成计算方式等不太了解，就用一个简单的例子进行类比，大家知道原理就行了。

例：A向银行借款13200元，借款年限1年，年利率100%，采用等额本息还款，每月还款2200元，假定银行计算的月供构成如下图，则当前月份月底选择一次性还清贷款时，银行实际借款的总年化利率见图

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5.对我们的启示

在我们的认知中，贷款是负担，是给银行打工，每月偿还债务给我们很大的压力。压力过后，我们一旦喘过气来，你我的认知第一反应是什么?

提前还款!!!

你觉得自己的压力瞬间减小，不用为月供操心，银行也赚不到你的钱了，个人现金流持续增加。

但是请用以上的计算分析一下，银行已经将你所要还的利息大部分收回了，你其实提升了银行的贷款利率，也增加了自己贷款的实际利率，这也就是银行在某一个时刻建议您一次性归还贷款的原因，因为已经赚不到你的钱了。