松花湖银谷小镇综合项目计划书

松花湖银谷小镇综合项目计划书

一、基本概况

（一）一般共识

本项目以十九大“深化国有企业改革，发展混合所有制经济。”和“毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，使市场在资源配置中起决定性作用”会议精神为行动指南。

（二）项目定位：以构建大健康产业为发展目标；以安居养老，医疗健康为切入点；以旅游观光，四季温泉，特色农业，冰雪运动，家庭农场，游乐休闲为资源优势；以现代医疗技术，养生价值传播，分享经济，金融保险，有机绿植栽培，大健康论坛，职教培训为盈利拓展渠道，建设一个充满人文关怀，具有一定地域特色和具备可持续发展动力的综合特色小镇。

（三）项目投资概算

项目计划总投资不低于三十七亿元人民币，力争在五年内打造集养生康复、医疗关护、旅游度假、敎育培训、游乐观光、绿色科技于一体的建筑面积在60万平方米以上超大型的社会服务综合体，即松花湖银谷观光小镇。

（四）项目的经济理念

此项目依据本公司研创的银谷经济学制定。

银谷经济学原理就是充分利用人口老龄化潜在的消费需求，将大量的个体消费行为转化为可以开发的群体性资源，从而扩大规模，提振内需，促进社会服务业总量的提升。银谷经济空间广阔，体量巨大，不仅能够整合地产、消费、食品药品、安居养老、保健医疗、旅游、保险、金融、教育培训等十多个产业资源，还能产生一系列边际效应，最终形成具有一定规模的新兴产业，即银谷经济。主要特点是受众广泛、政企共赢、跨界融合、资源共享、数据集成，科技转化，复制性强等，具备新兴产业的一切特征。其发展前景不亚于硅谷、碳谷和光谷。

（五）项目地背景介绍

本项目地位于吉林省吉林市，是国务院批准的《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为开发开放先导区》的直接腹地和重要结点，辐射东北，连通全国，还远及东北亚各国。龙嘉国际机场，长珲、沈哈高速公路，长珲城际快速铁路，沈哈复线铁路构成便利的交通环境。本项目地城市底蕴深厚，先后获得中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、中国十大特色休闲城市等荣誉称号，因独特的自然景观和丰厚的旅游资源被誉为龙兴福地、雾凇名都、陨石之乡。

（六）目前已完成的基础工作

（1）已对周边农户进行了征补。

（2）已取得本项目非核心发展区的租赁权。

（3）本项目的核心区域已获得商业用地批复。

（4）已纳入吉林市土地总体利用指标。

（5）已取得土地规划批复。

（6）已征得市发改委项目答复。

（7）已完成变电安装及水上码头批文。

二，项目合作方简介及合作方式

（一）合作方

吉林省松花湖生态示范园有限公司，是一家混合所有制企业，也是本项目的发起方。

（二）、合作方式

（1）合作方商定以各自投资的额度确定股份比例依法成立有限责任公司。投资包括现金及实物以及因融资担保而产生的权益。实物价值需以评估机构出据报告为出资依据。

（2）各方同意按照现代公司制度管理企业。

（3）各方享有依据法律进入和退出的各项权利。

（4）各自选派精英，合力打造一只专业的管理团队。

三、本项目规划理念及建设内容

项目地块描述：

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该项目地处吉林市丰满区小白山乡，距松花湖仅有二公里，山环水绕，风光秀丽，沿江风景线达两千一百多延长米。核心发展区六十多万平方米，绿化面积高达80%以上，周边市政设施配套齐全，交通便利，距市中心、外环、高速口仅15分钟车程。

（一）规划设计理念

（1）绿色环保，道法自然

本项目就地取材，以江河、山峦、雾凇、温泉等自然条件为空间布局坐标；以通达、适度、错落有致、景观的最大化为地理条件，致力营建一个功能齐全、种类多样的人居示范优质养生小镇。

（2) 立意高远，彰显传统文化。

通过营造独特的颐养文化氛围，彰显东方孝慈文化，安老文化，邻里文化，使中华民族优秀的养老传统得以发扬光大。

（3）以人为本，构建和谐。

通过引入全时段的医疗体系、全民医保体系、体检中心及老年病康复治疗中心，二十四时生命救助辅助系统，配备专业的医护养老团队提供综合完善的配套服务。

（4）通过植入现代商业管理模式，引入高端物业养老管理团队，研究探索一条永续利用，不断发展的新型养老之路。如物权抵押式养老，产权互换型养老，居家自助式养老，季节性养老，旅游式养老等形式，将公益养老和商业养老的有机结合，使之集群化，差异化，全时化。

（5）本项目依托健康产业、养老产业，整合各种有利资源，实现跨界复合经营，最终打造一个集观光旅游与养生医疗于一体的风情小镇。

（二）项目建设内容及功能简介

银谷小镇项目共规划出九大板块，分述如下：

（1）苏州园林式养老别墅区，本区规划以浓郁的江南水乡为底色，庭院式别墅分布其中，突出苏州园林建筑风格，营造杏花春雨、小桥流水的江南水乡风光，使之成为一个低密度的宜居养老典范社区。

（2）欧式国际社区，本区规划以欧洲花园风格为主要背景，以联排别墅和哥特建筑为主样式，辅以教堂景观为文化标志，定义为国际化分时养老度假社区。

（3）温泉旅游度假区，利用本区域的温泉资源，，引入温泉酒店、汤文化交流会所、温泉别墅、露天温泉养生康复中心，建造一个全季日式养生体验度假村。

（4）绿色植物种植园区，运用无土栽培技术营建一个建筑面积达百万平方米绿色观光种植园，以种植中草药和有机蔬菜为主，实现药养结合，产业融合。不仅实现整个社区一年四季内都有新鲜蔬菜瓜果供应，还能带动周边农业经济，促进旅游观光向体验式发展。

（5）文化娱乐区，依托周边地势环境，建设一个综合文体娱乐园区，园区内设置文化活动场馆，公共电影放映厅，书画展厅长廊，瑜伽禅堂会所等。创办老年大学，引进名牌中小学和早教幼儿园，提升社区的教育环境。

（6）运动休闲区，利用周边远山近水，开辟一个功能齐全超大型的运动休闲游乐园，不仅建造观光揽车，电玩基地和大型滑雪场等，还打造一个面向全国的影视剧制作基地和婚纱摄影综合基地。

（7）水上公园，利用本项目二千多延长米的沿江风景线，建设一个能够举办国际赛事的水上运动基地和观光游江码头。同时还充分利用本地块亲水特点，建设一个集沙滩嬉水、全天候公共游泳馆、日光浴场于一身的综合养生区。

（8）中央商业区，为满足小镇各项需求，本项目还设置一个购物休闲街区，通过开辟地方美食、旅游购物、合作洽谈、金融咨询提供综合服务。

（9）职教培训中心，运用老年社区独有的人力资源，与周边各校区合作，打造一个职业培训基地。

四、项目经营战略及盈利方式

（一）经营战略

根据国家产业政策，结合本项目实际情况，整合周边资源，拟将松花湖银谷小镇打造成一个百亿级资产规模的健康产业综合体。主要步骤：

第一，拟将项目所有的用地调整为商业出让模式，运用资本手段增加固定资产的市场价值，并且通过齐全的功能配置进一步优化资产价值。

第二，加强股份制改造力度，运用现代管理制度，不仅把该项目打造成一个经营性资产，还要升级成具有金融属性的资产，提高风险管控水平和抵御能力。

第三，转变经营理念，改变经营方式单一结构性弊端，引入多种新型业态，通过以自营为主，兼营为补充等多种方式打造一个新型商业综合体。

第四、运用混合所有制的优势整合吸纳各种有效资源，实现资产配置金融化、证券化。

第五、引起大型关联企业和保险、医疗、医药、健康机构，形成利益共同体，提高行业地位。

第六、树立养老安老社会责任意识，提高养老产业化观念，通过品牌培育和推广，不断解决养老产业结构同质化等弊端。

第七、打造一个具有全国影响力的大健康公共平台，即银谷论坛。通过延请政务决策人、企业家、知名学者、院校专家以开展讲座的方式在论坛上推广国家产业政策、医药医疗、养生养老等一系列健康新概念，推动产业升级，提高核心竞争力和品牌知名度。

（二）项目盈利方式

（1）引进商务综合体概念，创造资产类财富，将传统不动产直接转化为固定资产收益。

（2）通过建设以温泉养生安老为主要特色的旅游目的地创造利润来源。

（3）通过以构建养老产业创意孵化园的方式延伸上下游产业链，扩大动态收入。

（4）以合作方式建立医疗健康传播基地，通过建立养老安康数字培训平台，大力输出知识产权和版权，创造具有可持续性的收入来源。

（5）构建老年教育超市，旅游超市，金融服务超市构筑新型业态，从中发现具有可成长性的利润来源。

（6）根据综合体的自身优势，引入连锁加盟制度，签约国内外著名养生旅游度假区和温泉酒店，形成共享平台，快速提升综合体的整体商业价值，不断培育超地域，跨行业，面向全国的利润来源体系。

（7）引入分享经济概念，整合周边旅游资源，实现资源共享利益共享。

（8）建立产供销一体化，打造产业升级版，依托大型医药企业，建设一个具有一定规模的中草药培育基地，带动周边经济发展。

（9）建立一个具有公众影响力的智库级的开放论坛，培育高端养老健康服务平台。即银谷论坛。

（10）探索养老产业新渠道，以养老地产为主题，开发建设一个高端养老商务社区。

（11）运用人才优势，引领教育产业向职业技能培训方向发展，并将培训与人力资源结合在一起。

五财务评价

本项目共有五项主要收入来源

（1）直接销售收入

（2）租金收入

（3）自营动态收入

（4）资产溢价及固定资产增值

（5）边际收入

附项目财务指标分析

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综其以上，本项目投资37亿元，实现销售收入54亿元。税后净利润为11亿元，投资净利润率为31/。本项目具备良好的盈利能力。

六、项目实施保证

（1）一定要取得地方党委和政府的支持，在产业政策扶植、项目审批立项、专项资金方面予以倾斜，在土地、规划、证照审批方面予以绿色快捷通道服务。

（2）法律政策支持，在遵纪守法的基础上，我们要探索国有资产保值增值的新途径，新办法，依据《公司法》在所有制改革、股权统筹结构、利益分配方面推进混合所有制改革。

（3）取得金融机构的支持、在融资融劵、信贷规模、抵押流转、信用担保、方面给予强力保障。

（4）人才保证，要在战略管理，企业规划、经营理念、项目管控、风险规避、业态分析、融资专家、法务政务等方面大力引进高水平专家人才，建立一个高效务实的运营团队，为完成工作目标提供坚强有力的组织保证。

松花湖银谷小镇项目本着利在家国，功在千秋的创业理念，锐意进取，力争在五年内打造一个东北亚一流的健康养生宜居安老综合社区，而且在创造巨大经济效益的同时，还会在改革创新、产业振兴、税收就业、节能减排、提高人均收入等方面带来示范效应。

项目发起发：吉林省松花湖生态示范园开发有限公司

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