看点与思考：
房地产营销操作没有标准化，所以，很多人都可以操作。在无法标准化的情况下，是否可以做到模块化与步骤化操作？
营销，要围绕房地产的价值来做模块化操作。
通过梳理和总结，我把这些年地产营销的操作系统做成系列模块。
房地产营销的操作过程和内容，可以分成四大模块，即：前期策划、控盘策划、广告推广和销售管理。
每个大模块还可以再分成若干个子模块，便于精细化操作。
地产营销操盘手或营销总监们需要以“模块化”思路、用“模块化”的系统来统领营销实战。
如果能够做到，那么就会在一个高水平线上操作，如有“一览众山小”的感觉。
结合多年的房地产营销策划实践，我把房地产营销整合为四大模块：前期策划、控盘策划、广告推广和销售管理。
控盘策划，把握这些：蓄客策略、开盘策略、包装策略、广推策略、推售策略、价格策略、渠道策略、促销策略。
控盘策划的核心是围绕开盘与强销成功而对上述六大策略进行的阶段性整合策划与阶段策略调整与执行。
同时我也整合出房地产营销的十大步骤，可供参考：
第一步：市场调研，就是进行信息调研、地块踏勘、踩盘、目标
客户访谈等。
第二步：项目定位，就是做好项目SWOT分析，并进行项目市场定
位、客户定位、产品定位、形象定位等。
第三步：企划定调，就是整合项目卖点，确定USP，拟定广告总精
神，包括项目定位广告语，阶段广告主题及主题推广活
动等。
第四步：道具准备，包括楼书、折页、单页、户型单片、DM、简
报设计类物料及礼品类物料等。
第五步：现场包装，包括精神堡垒、LED、灯箱、围挡、楼顶广告、
导视系统等。
第六步：线上广告，微信、短信、户外看板、高炮、灯箱、横幅、
楼梯块幅及报刊、电视、广播、门户网站等。
第七步：公关推广，主要为开盘大型活动及各类主题活动及促销
活动。
第八步：销售准备，含组织架构，人员招聘，人员培训，销讲准
备（如答客问、销售手册等）、沙盘演练等。
第九步：线下管理，就是策略执行、场外拓客、展会巡展、流程
执行、活动执行、现场逼定和合同管理等。
第十步：售后服务，就是客户联谊活动、客户跟踪服务，协办贷
款及产证等。
模块化的操作，提高了营销的效率，但提高效率的本质还是需要结合房地产项目价值创造这个中心任务来做。
创造房地产价值，就是创造客户价值，这是任何地产企业做大做强的根本所在。
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