新的一年已经来了，买房的“打开方式”也要转变。不要以为文章题目上的那句话是危言耸听，你要是不按照新规则、不遵循新规律买房，最终吃亏的还是你。
01
先上图，后说话。
下面说一下这张表的本意。
近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：
一是房地产贷款占比：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
二是个人住房贷款占比：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
上表就是对上述政策的回应数据。
这两个“红线”不但针对开发商，也针对个人贷款。下一步，超越红线的银行势必要往下砍个人贷款，没有超红线的银行也会谨慎批贷、对贷款者“挑肥拣瘦”，以最大化的利用有限的个贷份额。
今后，个人房贷利率短暂上浮、难批贷都是可能存在的，尤其是征信不好的可能面临无银行给你贷款。
我们从上表还可以看到，青岛本地的青岛银行、青农商行都位列其中，青岛银行两条红线都超了，青农商行房地产贷款红线超了。
在青岛设立分行、支行较多的建行、邮储银行、招商银行、兴业银行也都超越了个贷的红线。
所以说，明年青岛个贷市场恐不会太友好，这对于青岛买房者不是一个好消息。
02
我们知道，1月1日起《民法典》正式开始实施了。
《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
这给我们传递了一条消息：假如你买了A的房子，买房之前A与B签订了居住权合同，那么B恐将继续对你的房子“享有占有、使用的用益物权”。这个期限，要看A与B签订的居住权合同，要是合同有期限规定，那么居住权期限届满后你才能拿到自己的房子；要是合同没有约定居住权期限，那么就得等居住权人死亡你才能入住自己的房子了。
也就是说，因为居住产权的问题，你买的房子虽然写的你的名，但你可能会没有居住权，最终面临“人财两空”的境地。
那我们怎么避免这个风险呢？
《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
所以，2021年买房，还要增加查“居住权”一项必修课，至于怎么查、去哪查、居住权在哪登记，还需等待进一步的消息。
居住权的设立，适当增加了买房者的风险，买房者一定要谨慎对待。
03
另一个对青岛买房者不利的消息是，青岛楼市有变向的可能。
我在《慌张不，青岛楼市成交量年底突然大幅翘尾！》分析过，2020年12月青岛的新房、二手房成交量都出现了明显的翘尾，尤其是新房还是2020年全年成交量最多的一个月。
我在《还原楼市真相：深圳上海北京开始上涨，青岛何时止跌？》曾拿冰山指数的数据分析：从2019年下半年以来，青岛房价已经由急剧下跌变成了缓慢下降，大有筑底之势。
另一方面，深圳、上海房价开始上涨后，北京甚至环京区域的房价也已经开始了明显的回暖。
房价的上涨或下跌都有轮动规律，从南往北、从一线城市向二三线城市的传导。天津、青岛、济南、郑州的房价已经下跌了好几年，这可是除北京外北方最重要的几个城市了，人口、资金的吸引力都很强。
因此，不排除明年天津、青岛、济南、郑州房价转向的可能。
还是那句话，刚需还是要尽早买房，以后对楼市不管是鼓励还是削弱，刚需总是最容易误伤的那一个。
来源：青城山说
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