接着我上一篇文章买房的一点小技巧分享，继续讲一下买卖房子的过程中，我自己亲身经历遇到的一些意外情况，分享给大家

1、预估的贷款额和银行审批的额度有差额

银行审批的额度和自己预估的是可能会有差额的，我当时差了8000，我申请了贷款48.8万，最终银行核准房子贷款是48万，所幸差的不多。目前上海执行三价合一（即银行评估价=实际成交价=网签备案价,并且按照这个价格来计税以及申请贷款）所以银行审批的贷款数额可能远远低于你的申请，也就是意味着你要准备更多的首付款。

A、贷款前让中介反复确定历史成交额，他们经手的同区域的房子多，会更加知道银行的评估价在什么范围内；
B、可以在房地产交易中心，查询下同小区的评估价；
C、稍微多准备一丢丢意外金。

2、房子产证上是夫妻两个人的，能不能只有一个人签字交易？

不能！
我当时买的第一套产证是夫妻两个人的，结果来了男方和她妈妈，我误以为产证上的名字是丈夫和他妈妈的，中介一直说有一个人签字就行了，他妈妈也一直在说同意卖得，我就大意了，后面在交易的过程中，过户前，我无意中得知了房子其实是夫妻两人的，并非是男方母子两的，得知的当天我就要求重签买卖合同，必须夫妻两当面签字确定，否则我就取消交易了，中介先是说小题大做，他们交易过的房子比我吃的米都多，后面又说我这也就是不相信他们中介的信誉和人品，最后我都在请假去中介的路上了，还说我非要重签，是我的问题，要我加1000元重签费。

这里面的法律风险就是，如果一方是背着另外一方出售的，因为你看到产证是2个人的名字的前提下，你就不属于善意第三人了，另外不知情的一方是有权撤销交易的。

如果你买完以后房子涨价了，然后房子被要回去了，你在市场上还要加价去购买同类型的房子，你找谁伸冤都没用。产证上几个人就签几个名字，当着你的面签字，签字的人和身份证核对好！

PS 中介费一定要最后付，最后付，最后付！！！否则有任何问题，你根本没有掣肘中介的武器，你就死定了。

3、置换的一定预留足够多的时间

2018年置换的时候，卖得房子是18年9月1号签订的意向合同，拿到了第一笔定金，我就火速在之前看中的几套房子里选中了要置换的房子，1个月后我就敲定了要买的房子，付出了第一笔定金。

下家购房资质算错了时间，要下个月才满60个月（因为非上海户籍要求连续缴存社保满60个月），当时对我造成的时间影响就是过户时间要延期，递交给银行的贷款申请也顺延，当然银行放款时间也就顺延了，因为我是拿下家的全款作为我置换的首付款，所以我就等这个贷款来支付我首付的最后一笔。

近期因为政策等原因，银行房贷变得很慢，所以尽量等贷款到了，或者和银行确定了到款日期才去预定置换的房子！给自己留足时间！

4、预留至少6个月的贷款额，不要把钱花完孤注一掷

因为对自己赚钱能力的错误预判，我当时和朋友合作开公司，扣掉公司的一些必要支出，基本有2万一个月收入，支付贷款的7200完全没问题，结果买完房子因为经营理念等等不和，我们就拆伙了，和下一份工作的衔接期间突然贷款就成了大问题，后面就短暂的靠闲鱼支撑了一阵子，最惨的时候连家里的沙发和餐桌都卖掉了，哈哈哈，站着吃饭，真的是很惨的一段时光。

5、如果无法一步到位，那么曲线救国也是好办法

如果你有很中意地段或者小区的房子，因为首付等各个方面的原因，一下子是无法买上的，那到底是筹够钱再买，还是先买一个不那么中意的呢？

我的意见是先“上车”，首先，跑步的速度永远赶不上坐交通工具，先有一套自己的小房子，哪怕地段没有那么有优势，就好像你从上海中山公园到人民广场，5.6公里距离。
A、步行 1小时18分钟
B、摩托车/电瓶车 30分钟
C、自己开车 20分钟
D、地铁 11分钟

以上是什么意思，第一套房子就好像从步行变成了使用交通工具，这一个改变是本质的飞越，所以香港那边买到房称之为“先上车”，后面买到心仪的房子不过是交通工具选择的改变罢了。