严冬渐退，房地产市场却比想象中复杂。春节后，购房者被千人看房、楼盘涨价、土拍升温刺激到神经。“回暖”声音不断，楼市“异动”频频。
北京的李洁也感受到这份躁动气息。临近傍晚，她还在房山区一售楼中心看房。均价4万的限竞房，远在六环郊区。“最近中介总说房价要上涨，所以赶紧来了解一下。”
在李洁的朋友圈，一位房产中介称：“请假也出来看房吧，毕竟房价上涨十万比你赚十万要容易很多。”该中介还在朋友圈配了一张关于1月70城房价数据的截图，图中显示，1月一线城市新房售价同比上涨3.3%。
那几天，不少房产中介都不约而同转发这张图，以此作为楼市回暖、房价上涨的依据。
“一叶障目，不见泰山”，楼市的小阳春是否真的已经来临？现实却并非这么乐观，据国家统计局数据，1月楼市表现平稳。新房数据参考意义不大，而一二线城市的二手房价格已全面下行。
从过去一个月成交数据看，市场仍是低温态势，断言“回暖”似乎有些为时过早。业内专家告诉第一财经，部分火爆现象是个别城市的个别楼盘，整体市场依然未走出冷区间，关键的时间节点，或许会出现在五一之前。
热销个案撩拨市场神经
最近的楼市有些许诡异。“广州再出新地王”、“深圳8000万豪宅秒光”“南京3000人看房团”的消息不断搅起波澜，楼市回暖传言不断。
然而，头部房企的行动却指向另一个反向。日前，恒大宣布全国住宅均可9折出售，碧桂园开启大规模人员调整，有部门已确定裁员50%。而万科郁亮在内部邮件中表示不要再寄望于“触底反弹”，要做好长期准备。
大公司对于市场前景的“谨慎判断”，与“回暖传闻”南辕北辙，这让李洁更加焦躁。春节前，她就开始四处看房，当时感觉看房的人很少，但年后尤其最近两三周，看房的人明显增多。“都是被最近的市场消息搅动，预期有点变化了。”李洁说。
实际上，最近房地产市场确实躁动频频。春节后，苏州土拍市场重回“争抢模式”，一天成交近百亿元人民币。随后，无锡、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息，市场情绪隐隐活跃。
而不久前的2月22日，华润深圳湾瑞府开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵。市场消息称，该项目开盘就售出约五成房源，400平方米总价约8000万元的D户型被瞬间“秒光”，230平方米户型产品也已售罄。
随后一天，南京千人看房团亦搅起风波。2月23日，65辆大巴载着3000多看房人，从南京河西大街统一出发，奔赴南京市区及周边溧水、句容等地的72家楼盘。如此大规模阵仗，成功搅起舆论波澜。
但实际情况如何呢？深圳8000万豪宅被秒光，其实并不影响楼市，豪宅与全国楼市整体情况关系不大；而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动，已经持续七年。
一位上市房企高管告诉第一财经，最近一些项目确实有回暖迹象，来访认购额均有改善，但只是个别城市的个别项目，并不具有普遍意义。
“大的市场判断是，当前楼市还是处于降温态势的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。但为什么近期楼盘会有火爆现象呢？
“一是房企推盘节奏加快，这又和政府的审批有关；二是购房需求持续观望以后，也到了必须入市和选房的阶段；同时部分开发商积极去库存，给予相对好的购房优惠条件；银行政策也开始跟进，这时市场会有积极入市的可能。”
而在合硕机构首席分析师郭毅看来，从去年到今年，一系列货币信贷政策和调控政策使整个购房预期发生转变。此外，一些城市房价小幅度下调，触发了购房者的抄底心态。
整体市场仍不乐观
与蠢蠢欲动的楼市情绪相比，实际交易数据才更能反映真实情况。而从销售数据和土地成交来看，整体市场难言彻底“回暖”。
过去一个月，销售下滑趋势仍未扭转。根据克而瑞和亿翰公布的2019年1~2月销售业绩排行榜数据，百强房企销售情况不佳，同比下滑幅度较大，尤其是龙头房企1~10强下滑幅度最大，达到21.4%。
从2月单月情况来看，TOP100房企实现操盘口径销售金额4470亿元，环比下降22.9%，同比下降15.6%，降幅较上月扩大1个百分点。2月权益销售金额为3927亿元，环比下降22.8%，同比下降11.3%，降幅较上月扩大2.8个百分点。
而土地市场上，虽然2月份相比上月有更多暖意，溢价率及流拍率等都表现出向好的趋势，但成交规模则同比下降四成。据CRIC监测数据，2月全国300城经营性土地共成交1079幅，不足上月一半，比去年同期减少四成多；成交建筑面积总计为6995万平方米，同比下降43%。
对于个别“回暖”迹象与整体销售数据之差，克而瑞研究认为，节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。未来，预计一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
若将目光拉长，对于今年楼市走势，全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会原副会长兼秘书长顾云昌在近期两会上表示，2019年会出现“稳销售、稳投资、稳房价”的情况。
之所以如此判断，“一是经济是有周期的，房地产也如此；二是保持经济的平稳健康发展必须要稳投资，稳投资又需要稳房地产投资及销售；三是现在不仅要防止房价过快上涨的问题，也要防止房价大幅度下跌，引发新的问题。”顾云昌说。
而在全国政协委员、房天下董事长莫天全看来，对房地产市场而言，不论政策还是资金，2019年应该会比2018年更加宽松。部分城市对调控政策进行了调整，也可以用“松动”这两个字，但这并不影响大局。
海通证券研究报告同样指出，2月数据下行幅度较大与当期推盘收缩和上年基数较大有关，同时也受到需求萎靡影响。预期全年TOP100销售同比最差增速应该在一季度，而二季度伴随销售下行和正常推盘，销售同比增速有望触底回升。
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