伴随着经济发展的浪潮，世界经济环境发生了翻天覆地的变化。传统的历史成本计量模式已经无法适应当今的经济环境，它反映的账面价值与其实际市场价值严重偏离，这就催生了公允价值计量这一新的计量模式的发展。为了保持国际趋同，我国会计准则中引入了公允价值计量方法，其中投资性房地产准则明确规定在满足条件时允许采用公允价值计量。但是，现阶段我国在投资性房地产领域应用公允价值依然存在部分问题。例如，在市场经济体系监管、会计估值技术、会计人员素质等方面都显得相对薄弱，使得公允价值出现被企业自行操纵的情况，直接影响了财务报表中反映各资产项目的真实性与可靠性。本文从研究目的、背景以及意义出发，回顾了公允价值计量模式和投资性房地产准则相关研究在国内外的发展历程，先通过深入剖析公允价值的相关理论，指出公允价值特有的优势，其次根据目前公允价值应用的现状，指出公允价值应用的障碍，并对如何推广公允价值的应用给出了些建议。HM000151
关键词：公允价值 投资性房地产 会计准则
1.1公允价值探究
“公允价值”是一个抽象的概念，其英文翻译是“Fair Value”，而“Fair”的涵义是“公平的，合理的，公正的”，中文翻译为“公允”，包含公正、允当的意思。
1.1.1公允价值定义
对公允价值定义的表述，在不同的时间阶段，不同国家的会计组织体系有不同的解释。1995年国际会计准则委员会在IASC32中如此定义“在一项公平交易当中，由熟悉情况的当事人自愿来进行资产的交换或者负债的结算的金额。”美国会计准则委员会FASC7中：“在双方自愿的前提下（即排除强迫和清算的情况），当前资产（或负债）的购置（或发生）或出售（或轻偿的）金额。”2006年的SFAS 157号中把公允价值定义为“在计量日市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格。”在我国的会计准则中对“公允价值”的定义为:在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
1.1.2公允价值的特性
上述这些组织关于公允价值的定义在表面的表述上略有差异，但是本质是一样的，从中可以概括出公允价值的基本特征。
1.公允性
公允价值是由熟悉情况的交易双方，在公平的交易中以自愿的方式产生的交易价格，对于企业各利害关系人来说，使用这样的价格来进行会计计量所产生的经济后果往往是最为公允的。因此公允价值的最基本的特征是公允性，这来源于产生公允价值的重要前提—公平交易。交易双方平等、自愿、熟悉情况是构成公允价值的三大要件。公平交易并不仅仅局限于活跃市场上的交易，虽然通常来说，公允价值的最佳证据是产生于活跃市场中的市价。但如果没有活跃市场，符合上述公平交易的基本条件的交易价格也可以被确认为公允价值，反之，若与这些基本条件不符，即便是市场价格，也不能确定为公允价值。所以，公允价值形成的前提条件和重要基础是公平交易。
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会计计量的目的是为了给企业利益相关者的决策提供有关信息，只有与决策相关性高、及时的信息，才能够满足决策者的需要。与历史成本最本质的区别是公允价值立足现实。在初始计量时，历史成本与公允价值往往是相同的，因为此时两者的时间基础是一致的，而在后续计量或重新计量时，物价随着时间的流逝而上下波动，历史成本计量只能将这些发生在不同时间的，有可验证的凭证支持的交易活动如实地记录下来而无法核实这种累积结果的真实性，因此，历史成本计量强调的是程序的真实。与历史成本一成不变的静态计量不同，公允价值计量模式认为资产或负债的价值并非是永久不变的，它随着时间的流动和外部环境的变化而变化。公允价值计量以当前的公平交易作为落脚点，它所强调的是当前的真实价值，而对会计项目形成时的历史记录不感兴趣。因此，公允价值计量强调的是结果上的真实，不能代表现时的公平交易价格，就不再是公允价值。而在我国企业会计准则中，对公允价值的时间基础在其定义中不明确，严格来说，这样的定义就有了缺陷。因为按此定义，无论是发生于过去、还是现在以及未来任意时间的交易价格都将成为公允价值，而这样，我们就无法区分公允价值和历史成本。
3.假定性
公允价值本身是对资产或负债真实价值的一种近似估计，形成公允价值的交易和交易双方可以是假设的。形成公允价值的交易及交易双方，不一定是特定的或现实的交易及交易双方，也可以是假定的或虚拟的交易及交易双方。由于交易及相关交易各方不一定是特定的或现实的，公允价值的最佳估计只能参照活跃市场上相同资产或负债的市场价格，这些都需要加入一定的主观判断。因此，假定性也是公允价值的一个重要特征。
1.1.3公允价值的发展
1.公允价值计量在美国的发展
美国在会计上首次正式提出公允价值这一概念的是在1970年的会计原则委员会报告书的第4辑( APB StatementNo.4)，2006年9月，FASB发布《第157号财务会计准则公告—公允价值计量》(SFAS157)，准则内容为公允价值定义、计量框架、披露要求等，2009年4月发布3项立场公告，完善信息披露要求和使用指南，11月增加新的披露要求。2011年FASB发布了《2011年第4号会计准则更新—公允价值计量(主题820):为取得美国公认会计原则与国际财务报告准则对公允价值计量与披露要求的统一而作的修订》，这与《国际财务报告准则第13号》( IFRS13 )基本一致。
2.公允价值计量在国际的发展
国际会计准则理事会IASB于2005年9月将“公允价值计量”列入议程，历经6年时间，2011年5月IASB联合FASB发布了IFR513，以取代分布在各个国际会计会计准则中有关公允价值的现行规定。准则将公允价值定义为“市场参与者在计量日进行有序交易时出售一项资产所获得的价格或转移一项负债所支付的价格。”
3.公允价值计量在我国的发展
我国对于公允价值的研究起步较晚，且经历了“用一弃一用”式的坎坷发展过程。在1998年6月颁布的会计准则中首次提出了运用公允价值，债务重组、投资、非货币性交易、无形资产、固定资产和租赁准则中都涉及到了公允价值的运用。但是，由于当时我国的市场经济制度尚不完善，市场尚不发达，在公允价值实施的过程中出现了操纵利润的现象，公允价值曾一度被取消。近年我国资本市场初步完善，越来越多的金融产品先后上市，公允价值的实施环境已经具备，于是在2006年2月发布的新会计准则中，公允价值被重新提及和运用，自此公允价值真正进入我国会计理论和实践发展，成为当今我国会计界研究的一大主题。 查看完整请+Q:351916072获取
摘要 I
ABSTRACT II
目 录 III
引 言 1
第一章 公允价值与投资性房地产概述 1
1.1 公允价值探究 1
1.1.1 公允价值定义 1
1.1.2 公允价值的特性 2
1.1.3 公允价值的发展 3
1.2 投资性房地产概述 4
1.2.1 投资性房地产概念 4
1.2.2 投资性房地产范围 4
第二章 公允价值的优势和必要性 5
2.1公允价值在投资性房地产中应用的优势 5
2.1.1 公允价值是投资性房地产最相关的计量方法 5
2.1.2 采用公允价值计量模式能改善资产结构，增强企业的融资能力 5
2.1.3 不增加企业的实质性税负 6
2.2公允价值在投资性房地产中应用的必要性 6
2.2.1 国际化的需要 6
2.2.2 会计信息质量提高的需要 6
第三章 公允价值在投资性房地产中应用的问题及原因分析 7
3.1公允价值应用的现状 7
3.2公允价值在投资性房地产中应用的问题 7
3.2.1 公允价值计量的实际操作难度大，可操作性有待提高 7
3.2.2可能增加报表项目的波动性，容易导致利润操纵 8
3.2.3利润波动幅度较大，可能增加经营风险 8
3.2.4企业获取信息的成本较高 8
3.3公允价值在投资性房地产中应用的困境的原因分析 9
3.3.1公允价值应用的客观环境尚需完善 9
3.3.2缺乏客观的评估机构 9
3.3.3监管力度不够易致使经济问题 9
3.3.4公允价值准则尚待制订 10
3.3.5会计人员的整体素质不高 10
第四章 公允价值在投资性房地产中应用存在问题的对策 11
4.1加强公允价值理论研究 11
4.1.1制订公允价值准则 11
4.1.2积极参与国际公允价值会计改革 11
4.1.3构建公允价值计量的应用框架，开发简便易行的公允价值测算模型 11
4.2着力改善公允价值的市场条件 12
4.3加强公允价值应用监督，完善相关的信息披露 12
4.3.1改进披露模式，增加披露的透明度 12
4.3.2加大监管力度，充分发挥政府监督的职能和作用 12
4.3.3加强外部审计机构的独立审计 13
4.4加强教育，提高人员的素质 13
4.4.1加强会计人员培训，督促会计人员学习 13
4.4.2加强会计人员的职业道德建设 13
结束语 14 查看完整请+Q:351916072获取
参考文献 15
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