房价迷局

  想来想去还是得从美国说起，美国是世界上头号资本主义经济强国，中国自入世以来，与美国的经济联系日益密切，可以说美国一刮风，中国的草就动。

  (l)是谁制造了美国房地产泡沫?

  据统计，美国的房屋拥有率高达80%以上。2008年次贷危机发生后，我们知道其中充斥了许多不良贷款，这大部分人是买不起房的。如果不是银行提供给了那么多授信状况令人感动的普通民众住房抵押贷款，哪来那么多次贷?当然这其中也少不了政府的鼓励，但更多的是银行见风使舵，自淫房产会因人口的增长、外国移民的增加和土地使用权的减少而永不下跌，因而贷出了许多次货，所以是银行吹大了美国的房地产泡沫。

  (2)量化宽松

  奥巴马政府为了应对2008年爆发的次贷危机采用的最主要政策就是量化宽松，简言之就是印钱。起初印钱是为了购买国债，以支持政府拯救各大金融机构。后来,美联储逐渐演变为直接购买资产支持证券，我们知道美国资产支持证券中大部分是房地产，也即是说美联储给房地产兜底。这意味着美国通过支持房地产的发展以渡过因房地产投机泡沫破裂引起的次贷危机，这听起来很荒谬，但这也是事实。

  但次贷危机的惨痛教训，迫使银行不再无节制地发放抵押贷款，减少了次货的存在，也提高了房地产的准入门槛。2007年之前的房地产投机热潮早己不在，美国经济也因此而陷入了一种不死不活的状态。

  (3)通胀来了

  我国通胀的原因无非是外部原因和内部原因，外部原因就是前文提到量化宽松给中国带来的输入型通货膨胀，而内部原因就是在2008年提出的“中国一揽子经济振兴计划"。这一经济政策是为了应对2008年的次贷危机提出的，当时出口大幅萎了，出口型企业倒闭了30%以上，出口形势严峻，不得不说该政策在当时取得不错的成效。但后来，统计数据出来，中国2009年M2增加了29.7%，这有什么理由不通胀呢?中国是一个储蓄率很高的国家，出口大幅度减少，想要发展经济解决就业问题，就只有依靠消费这一条路了。但国人却对消费有点低触，当然这也是有原因的。所以国家为了保就业没有其他的办法，只有大肆印钱搞基建了。

  (4)钱荒

  上文我们说到政府为了应对2008年次贷危机，大量印钱以扩大内需，而这其中大部分的钱都直接或间接的进了房地产。我们知道房地产开发商的自有资金是很少的，那么房地产开发商的钱从哪来呢?大部分都"银行"提供的。我们到房产公司购房，一般都是到银行按揭贷款，交首付，甚至没有首付的，银行就把房款转到房地产公司作为该公司的营利，这是一方面;另一方面，也是最多的部分，房地产开发成本是很低的，从国家统计局的数据，我们知道其本身的自有开发资金大约只在30%左右。据报道，一些上亿的房地产开发项目，房产开发商的自有资金只有几百万。

  说了这么久，钱荒(流动性不足)到底从何而来?我觉得一个重要原因就是政府打压楼价减少了部分房地产的刚性需求，提高了房地产投机者的准入门槛，使部分投机资金外流。由于接盘侠后继无人，房地产需求大大减少，房地产开发商自然需要大量资金周转。虽然调控减少了许多投机者，但大部分高端玩家还在，继续推高房价。房价越来越高，对钱的需求也就越来越大，钱荒(流动性不足)也就出现了。所以归根结底是房地产发生了钱荒，而不是银行，银行只是作为一个中介而己。万一哪天楼市崩塌了，“钱荒"自然也就不存在了。

  (5)为什么房价只涨不跌?

  政府为了抑制房价过快上涨可谓是使出了浑身械数，比如说,限购，限价，甚至还有征收房产税，但房价却依然是那么坚挺，这是为什么呢?我觉得最关键的是房价还没涨到位。让我们来对比一下各国房地产泡沫崩盘时房地产价格指数:(图一)

  房地产价格指数通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。拿它来反映房地产在不同时期的狂热程度个人觉得还是挺合适的。从上表我们可以知道，在20世纪90年代初日本的房地产价格指数高达250点。据统计，当时仅东京一个区的楼价就可以买下整个美国。美国2007房地产泡沫破裂时房地产价格指数也达到了二百三十多点。

  我国在2008年开始调控房价，抑制房地产价格的过快上涨，而当时的房地产价格指数只有多少呢?是的，你没看错，只有155点，也就是说房价还有巨大的投机空间。经过国家的调控之后2009年房价保持不变，但到了2010年后又开始涨了，直到现在也还保持了上涨态势，这是因为现在社会上很多闲散资金又重新在房地产上聚集了。根据国土资源部的统计，中国房地产价格指数在2017年也己冲上了200多点。楼市怕是有点悬了。

图一