日课7:周期的实践

上次讲了Ray Dalio的宏观经济运行框架，建立了去杠杆及长周期中引发萧条，央行控制信贷而影响短周期引发衰退，信贷在短期内影响价格的效果大幅度高于生产力在供应端的影响的框架模型。今天主要分析房地产周期，及个人如何在房地产周期中获利的实践。

大周期的价格标杆：30万／平米

房地产周期分为大周期，短周期两条线。从90年代末商品房伊始，到今天房地产住宅领域12万亿的总量大概用时20年时间，都属于房地产及价格稳定向上的大周期之中。大周期会有多久，可以参考美国从二战之后至今，去除通胀后，真实房地产价格的曲线。稳定的跑赢通胀1个点，虽然有08年的大跌年，但整体走强60年。第二个可以参考《香港房地产百年》，在1997年大跌之前，香港有大约30年的房价主升浪，今天香港楼价已经超越97年价格高点，且仍在持续攀升。大陆经济纵深远高于香港，人口及交易规模也大于美国，大周期保守也应该有40年的行情，所以中国大陆房地产这碗饭从大周期来看，至少还有20年的时间。所以2040年-2050年是非常有意思的一个周期，既是执政党实现中华复兴强国梦，邓公要求在建国百年时，人均收入达到中等发达国家水平的国家生命周期的盛年期；也是人工智能的奇点年，AI有可能在那个时候超过人类，至少我们的生活将被机器人全面接管，眼镜自动计算，抓取照片搜索、无人驾驶普及、家用机器人普及、体内移植芯片普及……详细可以参考《奇点临近》，美剧《黑镜》，大家可以回忆一下我们今天生活方式和20年前的差异有多大，20年后和今天的生活方式差异只会更大。

大周期一定会有价格标杆，也就是泡沫的巅峰。类似香港的97年价格标杆一样，之后由于萧条或者经济危机或者战争，泡沫会破碎，那也是高位之后的破碎。大陆楼价的泡沫顶峰是京沪楼价，在这个大周期之中，大概能看到30万的均价，请注意是均价。以目前京沪均价6万粗算，年化增长率10%，20年时间增长率是6倍。楼价增长率10%来源于两点，一方面中国过去20年的实际年化通胀率超过10%，不用看官方cpi数据，98年京沪楼价大概3000元左右，20年翻了多少倍？另外大家可以用本城市常见的小吃作为价格参考，如重庆的小面，西安的肉夹馍，武汉的热干面，看一下过去20年时间价格有没有翻7-10倍。西安肉夹馍98年也就是1块钱出头，现在大概8-10块钱，我老家的热干面也差不多。美国的数据已经验证，房价的增长从长期来看，至少跟通胀率持平或者略高。另外一方面要关注中国的信贷政策，中国到2016年的m2总量是155万亿，1996年大概是8万亿，年化增长率大概16%，货币以每年16%的增长率只换来每年7%的年化gdp增长率，中间的差额就是被通胀和房价消化掉了。再回忆Ray Dadio的宏观公式，资产价格p=市场上的总货币信贷（cash+credit）／市场上商品总供应量Q，Q的变动没有那么快的情况下，p就是和货币强相关，中国就是看m2。

短周期的魔力数字：18个月

虽然大周期整体向上，但是短周期内还是有明显的价格起伏。哪怕是价格最坚挺的京沪，最近都进入了跌价周期，比起今年3.17的高点，已经普跌了10%左右。大牛小熊，价格进三退一，虽然长期来看都会涨价，但是如果低点买入，高点卖出，收益率不是更高嘛。短周期的高手莫过于杨红旭，三大爷的张，分别是沪楼和京楼高手。推荐将两位的微博从第一条一直看到最新一条，尤其是从14年9月；15年3月两位开始呼吁抄底，到16年三季度开始预测风险，猜顶，提示逃顶，提示杠杆客户要提前去杠杆规避风险。节奏非常准确，毕竟谁也不是神，不可能精确到具体哪个月是顶或者底，能将误差控制在一个季度，已经非常强悍，足以构成投资参考和建议了。

短周期的核心结论是以18个月为划分，或涨到阶段性顶点涨不动了扭头向下，或跌倒了阶段性低点跌不动了，积累的需求陆续进场导致v字反转。各个城市之间会有时差，通常深圳最早启动行情，然后是京沪跟进，之后是强二线，尤其是京沪深辐射的强二线，之后是弱二线，最后是三四线彻底走完这轮行情。但总体来说，在不同城市都是18个月左右，你可以把中国大陆想象成一个交响乐团，各个城市群在周期规律面前先后登场，钢琴、小号、小提琴，有时独奏，有时合奏，不懂行的人听个热闹，盲目跟进。懂行的人将规律和行情演绎烂熟于胸，提前埋伏。例如15年3月的深圳先涨，15年9月的北京，苏州，天津，16年3月杭州，16年9月的成都，17年3月的西安。有意思的是西安开始涨的时候，苏州／天津已经走完行情开始跌了。那么投资的逻辑也很明显，就是在对应的城市提前埋伏，在下行周期做好功课，房票、贷票、现金流、意向房源，去掉杠杆保证安全，在下行周期明确反转为上行周期时，果断入场，最好是加杠杆入场。以我自己为例，虽然强烈看好京沪及长三角城市群的长期房价涨幅，觉得肯定会高于西安的长期房价涨幅，所以一直没在西安投资。但由于17年2月城市轮动信号过于明显，当时就在西安买了一套自住房源，至今半年涨幅50%左右。

具体案例在两位的微博和分答里面很多，杨红旭16年3月抄底杭州也是非常经典案例，一年时间翻倍涨幅。我再举一些自己经历的短周期节点。以17.3月京楼调控开始计算往前数，15年9月开始，是环京开始跳涨的一年，当时多年未涨价的天津，苏州，南京都开始第一轮涨价，地王还未出现，西安成都重庆的成交量价稳定。半年后这三个城市，价格跳涨，出现了16年闻名天下的四小龙城市。厦门，合肥，南京，苏州，满城抢房+地王，16年全国一线和强二线楼市大卖，到处都是捷报。题外话，17年8月之后，四小龙变身四小虫，地价和楼价双跌，恰恰是拿地机会的开始。

15年9月再往前是14年3月，当时是行情的冰点，年底开始的信贷放水+限购限贷松绑救市。虽然房价也低，但那个时候抄底后，要忍受一年的房价稳定，投资效率不足。当时我在苏州时代天街操盘的开盘价1.7万已是天价，7月淡季还曾把1-3层的房源降价促销到1.4万一口价过。杭州多处楼盘降价，杭州市场跳水领降全国。所以当时最明智的做法是将资金埋伏在股市，因为股市往往比楼市会有提前半年到一年的行情，可以参考07年股灾和15年股灾。这是股市和楼市共振效应的体现，杭州阿里片区，北京望京片区，深圳腾讯片区都有股权兑现后的高购买力支撑也来源于此。当时的冰点也打击了很多开发商，包括万达，世茂都没有大规模拿地，也导致错过了16年的行情。

14年3月再往前是12年9月，当时是小回暖年，信贷有所放松。量价稳定，杭州香醍实现了历史最高价，厦门行情一路向上，灌口项目大卖；北京行情价格稳定，双珑和泰禾12年初有一轮价格战后，相安无事均实现大卖。公司也开始在预算会上提新的毛利要求，而非像11年一样价格一降了之。

12年9月再往前是11年3月，当时是行情开始向下的风向标，限购限贷的扩大，信贷的收紧，中海在3月全国促销9折促销，当月80亿。要知道11年还没有几个千亿规模的公司，当月80亿给我们很强的震撼。龙湖降价促销的决策一直拖到11年的9月底，但通宵会议之后，十一马上执行，上海，杭州，青岛，苏南同时跑量，执行力还是惊人的好。但如果这个决策能再早一点，对毛利的伤害不会有那么大。那一轮拖着没降价，后来也没有胆子接着拿地的公司，基本就错过了下一轮行情。尤其是错过了杭州，郑州，南京，上海，厦门等几个粮仓，属于黄金建仓期，拿地时机和价格非常好。

11年3月再往前是09年9月，那年我刚入行，是上一轮行情的顶峰。这轮顶峰有了之前滞销的颐和原著的大卖，有了唐宁的量价齐得，有了10年3月两会前的北京地王潮并引发限购调控，有了北京万科，龙湖的第一个100亿。有了融创西山壹号院的粮仓项目入市，事后来看当年的地王都在之后的周期内得到了解套。但都承担了时间的成本。那年开发商拿地还要求远郊10倍杠杆，只能拿2000元以下的地，卖2万以上的别墅。后来经历了下一轮周期的痛苦后，调整成了近城区的战略。又纷纷重回一二线。当时是京沪楼价的低点，有没有严厉的限购限贷，当时最明智的选择就是在北京买房，在此真心的感谢我爸妈给的支持。

最后总结一下：最重要的是专注于个人成长，提升个人的信贷和现金流能力。在行情低点是持币看房，在行情明确回暖时积极进场快速下单，扩大杠杆同时买3套。在行情顶点时，买三卖一，变现一套降低杠杆提升现金能力，在行情刚下跌时管住手不要盲目跟进，静待下跌。可以在股市和债市等能力圈内寻找机会，静待谷底买入3套，相当于净收入2套，如此循环往返。净资产到A8.5时退场。