房地产开发全流程

【房地产开发全流程】

《城市房地产管理法》第2条对房地产开发定义：依据本法在取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为，一般居民住宅使用70年，工业用地50年，商业用地40年。

1、房地产开发公司的设立

创办法人单位，依法依规开展业务，包括工商注册登记、企业登记、税务登记、资质等级审批等。

2、土地所有权

有了法人主体，地产开发最基础也是最重要的工作就是拿地，我们国家的土地分为城市国家土地和农村集体土地两种，土地使用权的获得有三种方式，出让、转让、划拨，国家以协议、招投标、公开拍卖等方式出让土地，土地使用者通过出售、交换、赠予和继承等方式转让土地，国家把土地无偿划拨给使用者使用。

涉及土地使用权的税费种类众多，土地出让金、资金占有费、滞纳金、土地使用费、防洪工程建设维护管理费、土地闲置费、地籍测绘费、土地使用税、地价评估费、征地管理费、土地补偿费、劳动力安置费、耕地占用税、地上物补偿费等。

提前囤地，可以降低很多费用。制造稀缺，可以操纵以后的房价。一个好的操盘手，在房地产开发的全过程做了完整的计算。

3、拆迁与安置

这个过程也涉及很多费用，房屋拆迁补偿费、搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、清理费、停产停业综合补助费、一次性异地安置补助费、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费等，能用钱解决的拆迁安置，都不算啥事，对土地的情感、未来的担忧与恐惧等心理，需要相关的工作人员好好处理。

4、立项与五证

立项进入项目决策拍板，项目可行性研究报告对立项提供数据支撑，五证进入实际的开发报建。五证有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程开工证》《商品房预售许可证》

5、项目建设

随着开工令的下达，项目正式进入实际施工阶段。甲方建设单位，地质勘查单位，规划设计单位，施工单位，监理单位，主管部门六大系统协同合作，完成项目的建设和竣工。

6、期房预售

地产商为了回笼资金，一般都会采取期房预售制，现房销售对文科生的造梦能力与理科生的管理和技艺相对要高点。这个阶段涉及的税费也比较多，营业税，城市建设维护费，印花税，契税，土地增值税企业和个人所得税，房产税，还有一些登记费。

7、物业管理

房屋竣工验收，交付给业主后，就进入物业管理运营的阶段，疫情之下，物业系统的服务水平成为人们购房的重要指标。物业的资质审批，物业管理委托合同，物业接管综合验收，物业管理、使用、维修公约，质量保证书和房屋使用说明书，业主委员会的成立，物业服务基本要求等是这期间比较重要的事。