越来越多的中国人开始关注德国房地产市场，关注德国投资置业。近几年德国房产不论是增值空间还是回报率，都具备足够的优势！在之前的文章中已经介绍，作为外国人，同样可以在德国合法购房，享受和德国人相同的价格、产权以及税务制度等。
众所周知，德国是一个法律制度健全的、社保系统完善的发达国家，社会福利非常好，但也确实是一个税收大国！在德国购房投资过程中，除了掌握房产价格信息外，事先了解相关税收和支出，对买房者同样重要，下面一起来了解一下。
1 房产购买阶段
房产购置税 购置房产时，需要缴纳房产购置税，没有全国统一缴纳比例，每根据各州情况有所不同，一般最低为3.5%，最高可达6.5%，例如柏林税率为6%，杜塞尔多夫6.5%。
公证费 在德国购房公证是必备环节，保证了买卖双方交易的合法性和权益。通常为合同房款的1-2%，公证主要包括起草购房合同、公证签订合同、办理官方相关文件、土地簿临时登记、手续移交土地簿管理机构等。
土地注册费 房地产的每项合法权利都在土地登记簿中注明，保障房屋的所有权。土地注册费为房价的0.5%左右，通常包含在公证费用中。
中介费 中介费即代理费，中介在买卖过程中发挥很重要的作用，同样是不可或缺的，根据各地不同联邦州的具体规定，征收比例不近相同，通常为合同房款的3.57%~7.14%。
2 房产持有阶段
土地税 持有德国房产，每年需要缴纳土地税。土地税是按季缴纳的年度税目。其计算方式与城市，房地产的新旧和价值有关。但德国的土地税与其他国家相比非常低，通常在几十到几百欧。例如，在柏林市中心90 m² 的公寓，每年土地税为350欧元（具体请以实际计算为准）。
物业管理费 德国的物业管理与国内不同，并非是由物业公司进行统一收费和管理，而是缴至相关政府机构。主要是用于公共区域的卫生清理、日常维护等。通常按年收取，在每年的年初，房产持有者会收到缴费账单，每年通常在300欧元左右。
租金收入税 需要注意，在德国所有的收入都是要进行报税，租金收入需要缴纳的税费并不单独决定于租金收入，需要依据报税人收入情况，同时也要结合房产折旧、贷款、土地税、物业管理费等进行计算减免，通常不会非常高，几十欧到几百欧不等。
遗产税 该税收含有减免税收部分，减免情况取决于捐赠双方的个人条件。遗产税的税率也取决于多重条件。如果是父母赠予子女，父母双方通常每10年可分别向子女赠予400,000欧元的免税额度。超出免除部分，1300万欧元以下部分税率为30%，1300万欧元以上部分税率为50%。
另外，德国目前没有限购政策，因此也没有相应的额外税收。
3 房产出售阶段
很多投资者会比较关心的是德国房产何时可以售出。相信很多意向投资者已有初步的了解，德国政府对炒房的行为是严格禁止的！尽管近些年德国房产一直处于高增值趋势，例如柏林，不同区域年均增值达8%-15%，但投资德国房产不能追求短期效益，而是应该作为一个长期的资产投资，追求长期、稳定的增值回报。
当售房价格低于原购房价格时，则卖家不需要缴纳所得税；
当房产出售价格高于原价时，需缴纳房产增值部分的税费。增值税是根据盈利所得缴纳，一般是在0%-45%区间，具体也需要根据房产持有时间、增值幅度、持有人缴税情况等而定。
满足以下情况时，可获得增值税税收的减免: （1）如果房产为投资出租的话，持有房产10年以上出售，增值税全部免除；（2）如果房产为自住，自住至少连续2年后卖出，增值税全部免除。
声明：以上数据仅供参考。德国税收制度完善、复杂，需专业税务师进行核算，上下会有浮动。
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