长租公寓是近年来租赁市场上兴起的一股新势力。据业内统计机构显示，2016年末我国房产市场租赁规模达到达到1.1万亿元，预计2020年的规模达到1.6万亿元，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。
这些品牌长租公寓一般都有统一的精装修标准，电视、空调、热水器等配套一应俱全，还有定期的保洁服务，通过网络就可以轻松订房，拎包即可入住，因此捕获一大批80后、90后的心。
长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分布式。
集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。
分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
今日爱旅居小编联合云房数据研究中心收集了2018年第4季度北京各大长租公寓网站的房源数据。经过整理和分析，带大家来了解近期北京的长租公寓市场的概况。
北京市品牌长租公寓数量分布情况
根据云房数据研究中心对北京集中式长租公寓品牌的不完全统计，本期监测的集中式长租公寓品牌涉及18大品牌，排名不分先后，依次为乐乎、魔方、自如、泊寓、函数、城家、相寓PARK、YOU+、熊猫、窝趣等等
● 北京市集中式长租公寓仍集中分布在五环内，其中四环内的西南角是长租公寓历史短缺区，各品牌涉足较少，本季度城家公寓首次落子，为城家公寓北京天宁寺店。
● 在可监测的长租公寓门店中，北京现增至116家，较上季度增加18家。朝阳区共计50家门店，较上季度增长7家，全市增幅最大，其次为海淀区，为15家门店，较上季度增加4家，门店数量与丰台区持平。
● 除朝阳区外，本季度海淀区门店数量增幅最大，可见该区域长租公寓需求持续增长。
长租公寓品牌及环比
● 截止2018年12月，乐乎、城家、魔方以23、23、14的门店数量稳居长租公寓门店数量前三甲。
● 本季度仅有四家公寓扩张门店，城家、泊寓、自如寓、好寓，其中城家在本季度迅速扩张，连开13家门店，迅速与乐乎公寓持平，平分北京市场。
● 房企系列方面，万科泊寓、康桥好寓在有条不紊的扩张中，本季度各新开两家门店。
长租公寓品牌及市占率
● 本季度，品牌房企市占率仍以城家、乐乎、魔方、泊寓为主，仍然占据北京6成的市场。
● 从运营商角度来看，本季度公寓系的占比下降明显，从上季度的65%下降到56%。下降9个百分点；而得益于城家公寓的迅速扩张，酒店系占比猛增10个百分点，本季度为21%。 n
● 房企运营的门店中除万科泊寓之外，其他开发企业均排名靠后。
长租公寓品牌及位置分布
● 朝阳区各品牌遍地开花，本季度再填新品牌“好寓”，已进驻12家长租公寓品牌，领跑全市，其中以城家公寓、乐乎公寓门店最多，分别为12家和11家。
● 海淀区和丰台区势均力敌，均进驻9家品牌公寓，丰台区以乐乎公寓为主，有5家店，海淀区以贝客青年精品公寓和城家公寓为主，分别有3家店。
长租公寓品牌及租金分布
● 2018年4季度长租公寓平均最高租金的门店为湾流国际青年社区，单位租金为441元/㎡/月，最低为顺义新派公寓，为90元/㎡/月。租金水平差值较大。
● 湾流国际青年社区本季度出租房型倍增，价格区间较大，而其中三里屯院子，全面开放，价格昂贵，所以本季度该品牌平均租金被拉高。
长租公寓租金及面积结构
● 面积：冠寓、乐乎以小面积25㎡以下为主，邦舍、摩尔以中大面积35-45㎡为主，其他各品牌均以25-35中小面积为主。
● 租金：各大品牌平均租金普遍都位于中等水平，而房企系列泊寓、冠寓、好寓租金偏高，乐乎公寓及湾流租金范围较广，其中湾流由于分布区域不同，所以价差较大。
长租公寓租金及套均总价
● 18年4季度北京市长租公寓中套均面积最大的为新派公寓，套均面积为45㎡，摩尔以44㎡、城家以42㎡，位列二三位。
● 套均单价最高的前三甲分别是湾流、好寓、冠寓、租金为230元/㎡/月、200元/㎡/月、200元/㎡/月。湾流定位高端，个性化服务周到，而好寓、泊寓均为房企系列，房屋品质较优。
● 套均总价来看，摩尔、城家、湾流排名前三，摩尔公寓、城家公寓以高单价，高面积促成高套均总价。
房企门店分布
● 本季度仍是7家开发商企业布局北京长租公寓市场，总计27家公寓，房企在朝阳区布局最广。万科泊寓、康桥好寓分别新开两家店。
● 万科泊寓、康桥好寓本季度均布局五环内，好寓在南四环边上开设洋桥、十里河两家门店，泊寓在北二环边上开设西直门和北锣两家门店。
长租公寓与普宅租金
● 北京各行政区公寓租金均高于普宅租金，其中西城区最高，突破200元/㎡/月，东西城、海淀、朝阳位列前四，差距不大，顺义、房山排名最后，但也突破百元大关；各行政区公寓租金与普宅租金趋势一样，但通州除外，公寓租金排名居中，而普宅租金排名靠后，所以最高溢价率出现在通州，为2.7，主城区的溢价率普遍低于郊区，在2以下徘徊，郊区的溢价率均超过2。
● 长租公寓价格段以150-200元/㎡/月为主，其次为100-150元/㎡/月，分别占比54%和27%。
集中式长租公寓排名TOP20
● TOP20的门店中，前三甲仍然是湾流三里屯店、乐乎壹第未来生活馆和城家南锣店，湾流三里屯店租金单价再创新高，达627元/㎡/月，超出周边普宅租金的近四倍，乐乎壹第未来生活馆和城家南锣店异位。
● TOP20门店布局以东北部的核心区辐射至东北五环，集中度最高为核心区的东北三环内区域。
长租公寓品牌溢价率
● 北京溢价率排名前三为冠寓、好寓和首创HE寓，分别为2.3、2.2和2.2，高于品牌全国平均溢价率，房租定价相对较高，本季度新开的康桥好寓，定位高端，其中洋桥店的公寓租金高出周边普宅租金149元，差距极大。
● 排名靠后的魔方公寓、逗号公寓、朗诗寓、城家公寓、摩尔公寓等均低于全国平均溢价率水平。
作为房地产市场长效机制建立的重要组成部分，长租公寓最大的意义不仅在于解决安居问题，它或许可以延缓一部分购房需求的释放，对未来房地产市场格局产生影响。
以上为爱旅居&云房数据针对北京集中式长租公寓选址定价简短的数据分析，如需更多关于长租公寓方面市场数据及分析报告，可致加客服微信：wilvju888或微信公众号（i爱旅居）后台留言。
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