今天是周六，在配LP 房子最后的账单的同时，我给合伙人打了个电话。两个人感慨万千。
这是我们做的第一个subject to 的房子， 我们终于把它卖了，而且还赚钱了。
这儿说的subject to, 指得是我们直接借用了卖家的贷款。只用了很少的钱（律师费和卖家欠银行的钱）就把这个房子从卖家那儿把房子买过来了。
事情是这样的。去年3月份左右，我接到消息，得知 J 女士在网站上填信息，说自己因为生病，没钱还房贷，房子要被银行拍卖了。她30岁不到，一旦房子被拍卖，这条信息就会进入她的信用记录，对她将来找工作，买房买车都极为不利。所以急于出售她的房子。通过数据库查询，这房子修完后大约值16万左右，她欠着银行大约11万。合伙人去看了房子，说状况保持得不错。有一个漂亮的室外游泳池。花2000美元倒腾一下就能出租。3卧2卫1700多英尺 （~160平米），带游泳池的房子，每个月能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率， 30年固定利率。每个月的本金，利息，地产税，加保险费是大约是850美元左右。
得到信息后，我们看了J女士的mortgage statement, 她有几个月没有付款了，欠着银行几千美元的钱。跟负责银行拍卖的律师沟通后，我们发现她的房子的拍卖还在准备阶段，我们有足够的时间去撤销这个房子被拍卖的命运。于是我们跟J女士签订了购房合同。合同表示，我们买J女士的房子，一分钱不付，subject to J 女士的贷款 （也就是说：贷款依然保留J女士的名字，我们每个月还J女士的贷款，房子过户给给我们）。最后，我们只是 付了律师 3000多美元，还请了J女士欠银行的几个月mortgage 和late fee. 终止了J女士的房子被拍卖的命运，买了J女士的房子。
所谓的 subject to, 在这儿，房子的贷款还是J女士，不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款。但是房子已经过户给了我们。你们也许会说J女士会何不放心。如果我们不及时还按揭，还是J女士的责任啊。没错。但是J女士的房子已经到了被依法拍卖的境地了。如果真的拍卖了，对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭，还能重新建立起她的信用。如果万一我们不及时还款，那最糟糕的情况就是跟现在一样而已。而且，万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款，她还得负责还银行差额的部分。所以，当我们过户的时候， J女士是千恩万谢的。就这样，我们以很少的资金（3000美元）买下了价值约16万的房子。
刚开始买这个房子的时候，我是想着做lease for sale的。哪知道，我的新合伙人死活不同意。说这个房子有游泳池。她担心租房的人家有孩子，或者邻居的孩子掉到游泳池里。我以前一直喜欢她的谨慎，哪知道她谨慎成这样。
租房子和卖房子的装修是很不一样的。我们刚开始的时候直接把要出租的房子上市去卖。后来发现不行，又撤下来，重新招人装修，从而错过了卖房子的最后季节。知道今年2月底才有offer, 4月初才卖掉。
从去年的3月份到今年的3月份，整整差不多一年的时间，终于把这个房子卖出去了，在这个房子的过程中，我们是挣了钱了，同时我们还学到了许多经验， 尤其是学会了做subject to 的 Deal。
Subject to 是个很好的工具。买卖双方是是互惠互利。对于卖家来说，他付不出钱，我们接过来，保住了她的credit. 我们卖掉了之后通知她，她对我们感激涕零。对于我们来说，先期投入很少， 只是装修了一下，然后卖出去。
但是，因为第一次做，我们犯了很多错误，主要有以下几个：
- 这个房子离家太远，一个小时的车程，每次来回都很痛苦。
- 这个房子有游泳池。 合伙人不同意找人清理游泳池。每个礼拜去清理这游泳池，对我来说很痛苦。基本都是合伙人再做。
- 这个房子在小区里头是属于高档的房子，也是比较贵的房子。因为定价高，所以也不太好卖。
2018-04-14
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