俗话说，地产投资是⼈与⼈打交道的⾏业。这些需要打交道的⼈中就包括你的租客。筛选 好的租客是每个房东的⼀门必修课。⾸先，我们不妨来想想，什么是所谓的“好”租客︖⼀ 般来讲，⼀个好租客因该具备以下特点：诚实并且有责任⼼，按时交租，整洁⼲净，尊重 房东，能和舍友邻⾥们和睦相处。那如何才能找到具备这些特质的租客呢︖
⾸先，不管你⽤什么⽅法，在筛选房客上⼀定不能违法。这是作为房东⾸先要考虑的问 题。如有疑问，请务必咨询有关律师或者查阅相关法律。你不能够对任何⼈在种族，肤
⾊，宗教信仰，性别，残疾与否，家庭状况，及国籍有任何的歧视。千万莫要以为房⼦是 你的，你愿意租给谁就租给谁。永远记住，法律纠纷是你房地产投资的最⼤风险。
其次，筛选租客⼤概可以从三个⽅⾯入⼿：
1. ⾯谈印象
据说⼈与⼈在交谈时，语⾔只占了相互传播的所有信息中的⼤约 20%。⼀个细⼼的房东 能通过和房客⾯对⾯的交流，获取⼤量有关租客的信息：房客穿着是否邋遢，是否有良好 的沟通能⼒，是否有因不良嗜好造成的不健康征兆（吸毒造成的⽪肤牙齿溃烂，精神萎靡 不振等等），是否尊重他⼈，在房东⾯前对出租房设施挑三拣四等等。这些信息都可以帮 助你判断⾯前站着的这个⼈是否将会是个好租客。
2. 收入证明
⼀般来说，按⽉领⼯资（W-2）的申请者由于有稳定的收入，比合同⼯申请者风险要⼩。 同理，W-2 双职⼯申请者和单职⼯申请者相比，风险又要⼩⼀些。房东可在申请材料中要 求申请者从公司⽹站上打印出过去三个⽉的⼯资单证明。之所以要三个⽉是因为你需要确 认你的申请⼈是否最近⼀段时间都有比较稳定的收入。对于个体经营等收入⼗分不稳定的 租客，房东可以要求查看租客个体经营许可证，并要求他们提供过去两年的家庭税表。所 有的美国家庭都要在每年的 4 ⽉ 15 ⽇之前向联邦税务局报上⼀年的税，因此每个申请者 都应该能提供税表。由于没有⼈会在税表⾥夸⼤⾃⼰的收入，所以税表上的家庭收入可以
认为是保守收入。不管对按⽉领⼯资或者⾃主经营的申请者来说，每⽉的⽑收入都应是房租的三倍以上，这样才能保证租客有能⼒承担房租。但这只是⼀般情况，具体还要根据租 客的其它⽋债情况来定夺。
3. 信⽤分数
众所周知美国是个信⽤社会，成年美国公民都有⼀个信⽤积分，是考量该⼈在过去还款记 录和能⼒的⼀个重要指标。专业信贷机构会参考这个积分来决定借钱给该⼈时可提供的利 率好坏。信⽤分数通常在 300 到 850 之间，如果⼀个申请⼈的信⽤分数在 600 分以上，则 说明这个申请者平常都基本按时付款，也意味着你的房租应该也会比较有保障。
4. 犯罪记录
查询租客的犯罪记录是筛选租客的重中之重！如果多年前有轻罪（比如吸⼤麻），还可酌 情考虑。但如果申请者多次因为暴⼒原因入狱，那你⽴马可以淘汰该申请者。查询犯罪记 录要查申请⼈所住过的各个州的记录，以免他们在别州作奸犯科，换个州居住就可以不被 发现了。
5. 驱逐纪录
由于驱逐费时费财费神，是每个房东的噩梦。⽽且⼈的⾏为都有惯性。被驱逐过的租客往 往会重犯。所以微地主建议，凡有被驱逐纪录的房客，⼀概不予考虑。投资地产要趋福避 祸。被驱逐过的⼈对收租为⽣的地主来说不是福。
6. 前房东/舍友的评价
租客填申请表时，你会要求租客填三个推荐⼈。前房东的联系⽅式通常也会包含在申请表 格内。现在你就可以电话联系这些推荐⼈/前房东，来考察租客是否在过去按时交租，是 否有良好的个⼈卫⽣习惯，是否能够和他⼈和睦相处了。很多租客往往会让朋友冒充前房 东接你电话。所以你问问题时，尽量问⼀些他们意想不到的问题。比如说 “他/她的具体 住址是什么︖ 你收了多少押⾦︖”等，来验证这些推荐⼈/前房东的可靠性。除了租客朋 友冒充前房东外，还有⼀种可能是前房东正在为这个头痛租客犯愁，看到你来接盘，会违 背良⼼地为他说好话。
下⾯我们就以⼀个出租房为例，演⽰我是如何⼀步步筛选租客的。假设该出租房中的现有租客将于 4/1（周四）搬出。
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我在 3/7 号就开始在 Zillow 和 Cragislist 上⾯打广告，说房⼦将于 4/3 号有⼀个 Open House。在广告中，从交通，校区，房屋特点等⽅⽅⾯⾯来突出该房的优 点，再配上⼆⼗张左右清晰明亮的照⽚。同时在广告中明确说明房⼦什么⽇期租客 可搬进来，你期望主申请者的信⽤积分在 600 以上，⽑收入要在租⾦的三倍以上， 猫狗宠物会考虑，但不考虑凶恶的⼤狗。这是第⼀道筛选，可以把明显不符合这些 条件，却想抱侥幸⼼理的闯关者排除在外。
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广告登出以后，会有潜在租客陆续电话或者电邮联系你。在他们打电话过来时，你 可以直接挂断，让他们留⾔，然后再⽤短信回复他们。短信或者电邮联系的好处是 你如果有全职⼯作，短信或者电邮联系会对你的⼯作⼲扰最⼩。其次是每个询问者 你都有短信⽂字记录，⾯试时可以对号入座。在短信中，你可以告诉他们你有⼏个 预筛选房客的问题，麻烦他们回答⼀下。⼀般这些问题是：你什么时候需要搬家︖ 为什么搬家︖⼏个⼈︖有没有宠物︖如果有，多少只，什么品种︖如果租客两个⽉ 后才需要搬，⽽且是 8 个⼈将要住在你的三室两卫的房⼦⾥，那你会⽴马知道他们 不是你的理想租客了。这是第⼆道筛选。
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公开⽇（Open House） 当天，把房⼦收拾的⼲⼲净净，最好点上⼀两只（电⼦）⾹烛，把所有的灯都打开，使房间看起来宽敞明亮，无任何异味。在开放⽇的两个⼩时内，会有潜在租客陆续到场。根据你之前记录的短信，⼀问他们的姓名你⼼⾥ 就知道他们是不是你中意的租客，并可以区别对待了。在和租客交谈的过程中，注 意观察他们的⾔⾏举⽌。如果在第⼀次见⾯时，他们就给你留下较差的印象，比如 说，举⽌傲慢，在你⾯前指指点点出租房的问题，或者穿着邋遢，精神萎靡不振， 似乎有不良嗜好，那你基本就可以停⽌考察了。如果你的直觉在见第⼀⾯时就告诉 你他们不像是好租客，你的直觉⼤多数时候是正确的。第⼀印象还不错的，你才可 以继续考察。这是第三道筛选。
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感兴趣的潜在租客在⾛时⼀般多会问你申请步骤是什么。我⼀般都会让他们⾛后给我发⼀条短信，确认他们要申请。得到该确认信息后，我才会在电邮⾥发给他们申 请的详细步骤。这是因为有些潜在租客还在观望，但又碍于你在场，所以嘴上虽然 不停的夸房⼦好，告诉你他们⼀定会申请，但实际还没下决⼼。另外⼀个原因就是 短信也给你留了⼀个申请者申请先后顺序的书⾯记录，以后如果闹起纠纷你也有书⾯证据。给租客发送的申请材料清单包括：
（A）前三个⽉的⼯资单，（B）所有 成年⼈的驾照复印件和（C）申请表格。申请表格需包括的信息有：1.申请排位（永远从第⼆开始！），2. 出租房地址，3. 申请费额， 4. 押⾦额，5. 宠物押⾦ 额，6. 租⾦，7. 计划搬入⽇期，8. 申请⼈姓名，9. 申请⼈社保号，10. 申请⼈出⽣⽇期，11. 申请⼈联系电话和电邮，12. 申请⼈是否吸烟，13. 申请⼈是否有宠物， 如果有，什么种类，体重，14. 申请⼈现在和过去 5 年住址，16 申请⼈现在和过去 5 年住房租⾦，17 申请⼈现在和过去 5 年住房开始截⽌⽇期，18. 现在和过去住址 的房东/管理公司，19. 现在和过去住址的房东/管理公司联系⽅式，20. 过去五年雇 佣历史，21. 公司名，22. ⼯作开始截⽌⽇期，23. 联系上司和联系⽅式， 24. 三个推 荐⼈和他们与租客之间的关系, 25. 租客签名。
最后有⼀⼩段说明租客填写的信息准 确，认可地主查租客信⽤记录。⼯资单，驾照复印件和申请表格这三样信息都必须 有，原因是：你在⾯试的时候记得租客的模样。他们的驾照复印件会把他们的模样 和他们的名字链接起来。通过他们提供的社保号，他们的信⽤，犯罪和驱逐记录又 和他们的姓名链接起来。在信⽤记录⾥会记录申请者过去的住址，这又可以和他们 在申请表⾥提供的住址相互验证。最后，⼯资单⾥也有相对应的住址，姓名信息， 你可以通过打申请者的公司电话（电话号码要⾃⼰在⽹上查询）来确认信息的真 伪。
如果你是⼀个罪犯，现在想通过制造假申请资料来租房⼦，还要保证所有这些 从多渠道获得的信息（姓名，⾯孔，信⽤和犯罪记录，公司⼈⼒部门的信息）都是 匹配的，难度还是比较⼤的。但如果任何⼀个链接缺失，作假就容易很多。比如 说，如果你没有⾯试租客，或者让他们⾃⼰提供他们的信⽤记录，他们作假就容易 很多。
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下⼀步就是对所有成年申请者查信⽤，犯罪和驱逐记录。这只针对通过了前四道筛 选的申请⼈。查犯罪和驱逐记录的⽹站我⽤的是 www.ctcredit.net。在⾯试还不错 的⼈中，如果有犯罪和驱逐历史，或者吸烟的，他们就基本被淘汰了。剩下的主要 查：（a）信⽤有没有超过 600 分。我⼀般只要求主申请⼈超过 600。信⽤太⾼也 不好：这样的租客优越感强，贷款买房容易，⼀般不是长期租客。（b）申请⼈有 没有⼤量的债务。前⾯说过，如果⽑收入勉强够房租的三倍，但如果有⼤量的卡债 和医疗债务，那申请⼈的付房租能⼒就要⼤打折扣了。这是第五道筛选。
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最后我会打前房东和舍友的电话，通过他们来进⼀步了解申请者。到⽬前为⽌，我 还没有从前房东或者舍友那⾥听到针对租客很强烈的负⾯评论。这也可能和我的听
⼒和从业年限有关系：有时他们含蓄⽽有所保留的推荐对于我非英语母语者不⼀定 能够轻易地领会。但这些信息确实能帮助你做最后的决断。记得有⼀次，我打电话
给⼀个申请⼈的前舍友。当我问到他朋友的个⼈卫⽣怎么样时，前舍友笑着对我
说：“他搬出去的原因之⼀就是他太爱⼲净了，觉得我们太脏！“这个申请者基本条 件还不错，唯⼀让我犹豫的就是他和女友还未婚，听说这样的租客不是很稳定。但 我⼀听到这个前舍友的信息后基本就定下他了：有洁癖的房客想搞脏你的房⼦，他 会比你更痛苦的。这是第六道筛选。
能过这五关，斩六将的申请者，⼀般来说问题都不⼤了。下⼀步就是短信通知他们我的调 查结果很满意，尽快定⼀个⽇⼦把合同签了。然后就是在搬入⽇和他们⼀起验房，填搬入 检查表。交钥匙。
在我有限的地主⽣涯⾥，通过遵循这样⼀步步的筛查，⽬前我还没有遇到不交房租的房 客。唯⼀⼀个让我头痛的房客也就是刁蛮⼀点。现在分析起来，原因就是因为当初过户时 在年底，申请者少。我在⾯试时，虽然感到他是⼀个比较不好相处的⼈，但我却没有听从
⾃⼰的直觉，当机⽴断，以至于造成以后很多不必要的财⼒损失和精⼒消耗。出租房只有 在⾥⾯住着⼀个好房客时，才是财富（asset），否则就是负担（liability）！就像我和群 友曾经谈到的，租客选好了，⼀年花在该出租房管理上的时间也就是 10 个⼩时左右。但 如果没选好，坏租客可以把你的出租房变成消耗你时间，⾦钱，精⼒和信⼼的无底⿊洞！ 租客筛选的过程我在群⾥聊天有提到过，但从来没有仔细整理成篇。现借机把它详细整理 出来，服务⼤家！
亚特兰⼤微地主
⼆零⼀九年四⽉
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