预告登记

【第二十条 预告登记】（15 年综合卷）

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以 向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不 发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告 登记失效。 本条是对不动产登记制度中预告登记的规定。

预告登记指为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所

登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其目的是在确定的 财产权登记条件还不具备时，保全获得不动产物权的请求权。这在实务中通过“登记冻结” 的方式进行。

预告登记的种类有：（1）商品房预售登记（2）在建工程抵押的预告登记（3） 抵押权顺位的预告登记

本条采取具体列举和概括规定相结合方式将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签 订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止 不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可采用该制度。 违反预告登记的处分行为无效，此处的“无效”应进行限制性解释，解释为相对无效， 即只是对预告登记的权利人不发生效力，其他人不得主张无效。

本条以列举方式规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或自能够进行不动产登记之 日起三个月内未申请登记的。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登 记也就失去其存在的基础。因此，本条将债权消灭作为预告登记失效的一个事由。再者，如 果预告登记权利人消极怠于行使权利或履行义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记， 必将造成现实登记权利人处分权行使的长期限制，对登记权利人带来不利，也不利于发挥财 产的经济效益，为此，本条为预告登记权利人进行申请登记设定了期限，规定了相应的法律 后果。

预告登记的效力：预告登记具有公示作用，使得原本的债权效力提升，处分权受到限制， 请求权得到保全，或者说在某种程度上具有了物权的效力。（1）保全请求权的效力。未经预 告登记权利人同意，向第三人转移不动产所有权或者设定他物权的，不发生物权效力；（2） 顺位保证效力。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准 加以确定；（3）破产保护效力。相对人陷入破产的时候，能够排斥其他人而保障请求权人发 生既定的效果。如果相对人死亡，该预告登记可以对抗继承人。另外，预告登记中的义务人 的抗辩权不受影响。

预告登记制度的存在使得物权优于债权原则出现一个例外。

薛：这一条规定了物权法上的预告登记制度，它的目的在于保全获得不动产物权的请求权。它的存在使得物权优于债权原则出现一个例外。它的效力只能保障将来该物不发生一物二卖。学说上认为，“不发生物权效力”是一个典型的相对无效制度，即该处分只对除预告登记人之外的其他所有人发生效力，唯独不对预告登记人发生效力。但在我们国家不可能出现这种情况，因为有预告登记了，所以登记部门就不允许处分了，就不会有一物二卖的情况。