一线城市”武汉 未来五年会进入二手房时代？

作为“新一线城市“的大武汉，2016上半年楼市成绩傲娇，一手、二手住宅销售量双双创新高。根据武汉房地局发布的成交数据，一手住宅成交量为15.3万套，比去年同期增长65.8%，一手住宅销售套数和面积均居全国首位。

2016上半年二手住宅成交量也创新高，成交量约为3.94万套， 比去年同期增长30.84%。2016上半年成交量就超过2012年整年（2.8万套）二手房成交量。

2013年起，武汉以年均千亿元投入到城建设施的升级改造，大幅提升城市价值、土地价值，增强武汉的人口吸附力。众多房企大鳄从一线城市的土地市场转战大武汉，7月至8月，武汉内环及各远城区连续刷新土拍价格。现在最贵地价是碧桂园集团以20017元/㎡楼面地价竞得的汉阳滨江地块，大武汉也正式跨入2万元地价俱乐部。

一线城市和重要二线城市会率先进入二手房时代

链家研究院院长杨现领博士近日接受中国经济网采访时表示：现在房价上涨的主要原因是供给不足，房屋流通率不高。目前全国大概有2.5亿套存量住宅，每年交易的二手房大概不到500万套。现在一线城市中，深圳流通率为5%，其次是上海的3.5%，北京流通率为1.8%，而美国流通率的历史平均值就已达4.5%。（流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率。）

杨现领博士表示：现在流通率总体处于上升趋势，预计未来三到五年，一线城市和重要二线城市会率先进入二手房时代。现在深圳、上海、北京、南京、广州、天津、成都等正在快速进入二手房时代，而三四线城市未来预计很长一段时间都会处在新房去库存的周期里。房屋的流通率提高了，市场的供给就会增加，对平抑房价有很大作用，房屋的流通会带来整个房价的平滑。

“新一线城市”武汉  未来五年会进入二手房时代吗？

武汉从2009年开始实行大规模旧城改造，产生大量拆迁置业需求。由于新房供给量持续充足， 再加上二手房供给量不足，导致武汉一直以新房成交占主导地位，2015年二手成交占比为23.5%。（2008年成交占比接近40%）

正如杨现领博士所言，越来越多的二线城市，二手房销售面积涨幅超过新房。“新一线城市”排名首位的成都，2014年二手住宅成交占比仅为35%， 2016年成交占比就已接近50%。这也让我们不仅猜想，大武汉未来五年会进入二手房时代吗？

首先从土地供给面：虽然武汉城中村改造处于尾声，主要城区土地供应量逐年递减，新增土地供应也大多集中在三环处。但总体而言，未来三年武汉土地整体供应量依旧有保障。

二是新房去库存。最近两年，武汉新房成交量一直领跑全国，新房去库存明显。根据统计，2016年楼盘去化周期已由以前的16个月降至6个月，热门楼盘去化周期可降到3个月左右。

三是二手房市场活跃度。从成交量可以看出， 2013年开始，武汉二手住宅市场活跃度明显增加。每月平均成交量，已从2300套/月（2012年）攀升至6500套/月（2016年）。置业升级正成为支撑二手住房消费的主要动力，有房或多房群体会在房价快速上涨期，把手中物业通过二手房市场变现，一是规避未知的房产税政策风险，二是进入更高阶的房产消费领域。

房地产市场是政策市，我们无法确定何时进入二手房时代。但可以确定未来五年内，随着武汉主要城区土地供给量的逐渐递减，热门片区（学区、地铁沿线等）新房资源的逐渐减少，武汉二手房市场一定会越来越活跃。我们一直在通往二手房时代的路上！