房产投资笔记

关键词:政府方向，开发商视角投资，供求关系以及市场的潜在需求，成交数据，价值空间，未来接盘侠是谁

一、房产投资信息源：

1. 软件:人口山、诸葛找房，兔博士，链家，贝壳，安居客，幸福里

2. 城市规划局（控规），社科院（住房大数据联合实验室），发改委，住建局，统计局，市住房城乡建设委，铁道路

3. NOAA，CREIS中指数据，fdc.fang.com

4. 全球化与世界城市研究网络，莱坊城市财富指数，全球富豪榜，国际豪宅指数，贝壳指数

5. 地方GDP与债务率，机场客流量，货流量

6. 高德地图离线包数据与城市面积比～城市化和基建水平

7. 热力图

8. 人均可支配收入，租售比

9. 住宅用地级别及基准地价图

10. 二手房的挂牌数量变化，判断未来走势

11. 底价查询：城市名+房产交易网，楼盘备案价，房产登记信息，房管局

二、客观规律：城市化（工业化，现代化），城市群

1. 人口流动的驱动因素和基本规律：人往高处走，人随产业走。（虹吸效应、马太效应）

2. 市场房价取决于富人阶层，房租取决于工薪阶层

3. 全球一线城市的房价和这个城市的百万富翁数量有关，富豪越多的城市，房价越容易走高。

4. 城市库存量低于9个月，价格回涨

5. 资金是流动的，股市对房价也会有影响

6. 高房价必须有高劳动生产率支撑，否则这个城市没有未来

7. 从拿地价格，预判房价

8. 大城市机场所在地不可能建成主城

9. 房价的本质就是人口流动学：一个地方的人口负增长，房价便存在下降的压力。相反，人口在增长，房价便存在上涨的压力。

10. 房产的价值核心不是涨跌，而是能否卖的出去。

11. 马尔凯蒂定律表明，人们每天日常出行的时间为一个常数，恒定为1小时。通勤时间会影响一个城市的扩张半径

12. 青岛的房价收入比，一直是2-4个月社平工资=1平米全市平均房价，也就是房价收入比围绕2.5-2.7个月平均工资=1平米平均房价这个数上下往复波动。

13. 若没有太多空地，政府便没有操盘的动力，好的资源流向就要看运气了。

14. 按照西方发展理论，城镇化率低于70%，房价

三、主要因素： 政策与货币、土地、经济、人口，医疗教育

其他因素（库存量，成交量，政府的基础配套建设）

1. 短期看金融/货币～研究房地产最核心是看利率（融资性现金流）

2. 中期看土地（土地流拍率、土地供应量以及房子存留量、土地供应模式的改革）

3. 中期看经济，产业升级方向、创造就业的机会（第三产业增长速度，高新技术企业数量）影响人口流入量～产业附加值对人和钱的吸引。

4. 长期看人口（人口迁徙方向，人口流入量、全市小学生增减数、人口结构及其购买力，政策吸引）

5. 姜超宏观债券研究认为真正能持续解释中国房价上涨的逻辑只有一个，就是货币超增，从07年到17年的中国广义货币增速均值为15%，所以可以解释同期房价的持续大涨。

四、房产类投资套利方法：

1. 政策套利（人才新政，初创公司）

2. 价差套利（一二手房价格倒挂）

3. 寻租套利

五、政策方向（定调政策，金融政策）

1. 12月份的中央经济会议，2月份的两会

3. 了解城市的规划图，以及其实现能力，关注城市的债务率

4. 限购政策是指路明灯（限购使需求和价格被压制）

5. 商品房+政府保障房+租赁住房+共有产权

6. 先富带动后富是未来税制改革的隐线

7. 预售同权，大城市未来会有一半的租房

六、选城市群以及城市

1. 看产业基础，城市化要点是创造就业

2. 看交通，从古代的运河到铁路，到现代的高铁。铁路高铁网核心节点：北上广，沈阳，南京，武汉，成都，西安，重庆，郑州。地铁规划线路和里程。

3. 以核心节点城市为中心的投资布局策略互联网核心节点：北上广，沈阳，南京，武汉，成都，西安。

4. 看城市人口基数，人口结构（年轻化，人才储备），青壮年人口决定了城市创造财富的能力。如：珠江三角洲（深圳，广州，珠江），成都

5. 高校数量

6. 未来十年深度城市化，发展大城市化，城市群（珠三角，长三角，京津冀，长江中游，成渝）

7. 科技是房地产投资最大的变量因素

8. 看大开发商的布局，万科，碧桂园

9. 地铁会提升城市房价，而高铁不会。

10. 2016年930文件后，一线城市不涨价，反而是三四线城市涨价，为了完成去库存。（老百姓都是降价不买，涨价买）

11. 判断城市有没有活力，看民营经济和新经济的比重

七、选房（地段，人流）：～价值是否被低估

1. 靠近地铁、商业、学区、麦当劳、星巴克、五星级酒店，你还会关心地段规划落实的情况，小区的情况，人群的层次等，以此判断此区域的潜力。选择被低估或具有成长价值的楼盘。

2. 房子的价值并不在于房子本身，而是公共配套价值的总和，如房子附近的稀缺资源（学校、医院、商圈，公园）

3. 职业炒家的第一条铁律：绝不碰“精装修房。“装修”是最不保值的。

4. 职业炒家的第二条铁律，就是绝对不碰“品牌开发商”。绝对不为品牌支付任何溢 价！（不碰万科，仁恒，绿地，中海，保利）。最理想的开发商，其实是“区属企业”。譬如朝阳区建委，黄浦区建委。因为土地本身是他的，土地成本很低。

5. 职业炒家的第三条纪律守则，是“初房情结”

6. 职业炒家的第四条原则，不为学区房支付溢价。

7. 炒家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘，更不是超一线盘(CEO 盘)。

8. 我们信奉的只有品质。栋距，进深，面宽，用料用材，层高。

9. 好的物业会形成良性循环。

10. 进小区看车判断小区人群层次，你邻居的品质决定你的品质，以租房名义看小区好不好出租。

11. 楼市一定是从核心区先启动，如果核心区不涨了，意味着老破小、郊区也不会涨价

12. 笋盘寻找：一手楼市尾盘，二手找中介，58，顶账房

13. 作为正在发展的二线城市来说，毫不犹豫的选择次新房，大三或大四房，地铁，成长中的学区，最好堵在主流人群，中产阶级消费升级之前

14. 年轻人喜欢的房产就是我们投资的方向

15. 房产是一个长周期低换手的资产，尤其要重视老化和折旧问题

16. 一个好的投资产品，一定是可居可租可售，再加上好价格和好杠杆，以及未来良好的房价预期。

二手房

1. 房管局查阅登记信息（若房产证与登记簿不符，以登记簿为准）

2. 记得查完房子的产调再付定金

3. 品质感和得房率是两个要重点关注的指标。

4. 多看户型看装修看小区绿化，看采光看通风，跟小区的人聊聊物业和生活方便，记得关注物业和人车分流。

法院拍卖房

1. 风险排除：房屋性质，保证金，税费，产权

2. 大多需要一次性付款，看是否可贷款？通常为小外贷利率高，而非按揭贷款

3. 税费多少？

4. 是否存在长期租约和一次性支付长期租金的情况，是否存在拖欠水电费、物业费、燃气费等等

5. 是否被抵押？是否存在民间二押，三押

6. 是否是业主的唯一可用住宅？（以防老赖）

7. 如果房子非净房，碰到好的前房主还好说，如果碰到恶意的前房主，那么清房都是一件难事。

八、买房注意事项

1. 时间点～新开盘，春节前后，6月底，12月底（冲业绩）

2. 买房后立马办理房产证。

3. 不能短期办理房产证的不要碰

4. 看好物业管理，不看好养老地产

5. 不碰公寓，不碰商铺（除非租金回报率大于7%），不碰小产权房

6. 不好看丹东，海南

7. 在环京楼市，21%的销售员买前答应返钱，而在购买后便消失不见了，或购买时甚至通过加钱、送礼等行为让你多花钱。

8. 不要买十年以上的二手房，再放五六年，银行是否愿意房贷都是问题。（老房子贷款年限较低，有些银行都不予贷款）

9. 对于三四线城市来说，老破小基本没有未来。

10. 没有停车位尽量远离

11. 高架桥300米以内，铁轨房，机场附近

12. 非核心配套的步梯房

13. 一般而言，对那些“异地销售”的楼盘，心存疑虑。跪着卖的都不是好货。

九、卖房

1. 注意时间节点（3-5月份,9-10月）

2. 交易税

3. 不要独家代理，广撒网

4. 统一时间看房

十、机会

1. 国家中心城市的强二线：长沙，成都，重庆，西安，武汉，郑州和青岛，合肥

2. 粤港澳湾区～深汕特别合作区，广州南沙区

3. 布局在一线城市圈周边 

4. 成都投资推荐 大丰，天回，书房，犀浦

十一、需做

1. 概况了解（城市的研究、地段、楼盘、信用卡、信用贷、房贷、装修）

2. 现金流（投资现金流，融资现金流）

3. 限购政策，限售政策

4. 跟随趋势而不是宣传概念

5. 整加个人信用和银行的融资能力

6. 增加拥有房屋面积量

十二、合资买房

1. 全款房可以加名约定份额，贷款买可以通过以下方式降低风险:

2. 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售

在购房合同或补充协议上注明，若自己的征信过不了，或贷款审批未通过，已付的定金和首付款必须返还