嘉宾：昆明雪梅
记录：深圳张爱萍
自我介绍
•事业合伙人&黑钻
•4阶公开课讲师
•夫妻同修
•长租民宿40+套民宿代运营20+
•装修代售4套
•3年前的市场小白，原来在银行的后台上班，离市场远，以前买房都是买期房，不敢买二手房，怕踩坑，也不会砍价。
很多人来到拙勇堂之前都是小白
一，成长时间线
2020年11月，升级台伙人
2020-2021年，专注长租、民宿、传财商
2021年7月，第一次上装修代售课
2021年10月-11月，卖掉第一套代售房
2022年2月-2022年6月多次刷装修代售课
2022年7月-2022年9月卖两套房失败
2023年2月，再次回到装修代售课堂
2023年3月-2023年5月，第2套(自己的42楼顶楼房)
2023年6月-2023年9月，第3套(代售)
2023年8月，第4套(代售)用时10天
2023年9月，协助朋友卖房用时15天
2023年10月，再签一套代售房
•这个过程很曲折，但是在向上
•当我们没有能量的时候怎么办——回到课堂
二，第一套代售房案例分析
时间：2021年10月
财务数据:
约定底价125万
代售周期：1个月
装修费：4800元（餐桌是原本的，床和床垫是别人给的，自己只铺了床品，没有沙发，买了沙发茶几电视柜）
中奖励：888元
•是商品房，实际上在回迁房的楼栋里，很多村民很多老年人在楼下打麻将，和纯粹的商品房区有些不一样，环境差一些
成交量很少，流通率有点低，不符合课程所学选盘标准
•做得特别好的：避短到位，楼间距很小，17楼依然采光有限，通知中介只能晚上看房，且全屋灯光全换，超级亮。
（以前的灯房东买的几千块，但是太温和，由于采光不好，需要更亮的灯）
买家99年的，一进来，灯一打开，就被打动了，太敞亮了
•第一套代售的真实感受：15天后就开始焦虑、我怀疑了，天天想结束这种难熬的日子，心力明显不够，还好1个月的时候卖掉了，意外之喜，收钱没有很开心，结束了就好（收服务费，2%x125万=2.5万）
房东很体谅，卖一个月，卖不掉就不卖了，最后从收盘到卖出，用了不到一个月
•收钱2.5万时没有特别开心，这个太耗心力。于是第二年回到课堂，不停复训。接纳自己过往是房产小白，慢慢来不要着急，去复训
•现在市场不好，最好是专心搞一套房，然后再做下一件事。（期间，传财商、做助教都没去做）
一定要多复训，3天课堂内容太多，一次肯定吸收不了那么多。
三，第二套房案例分析
时间：2023年3月-5月
42楼顶楼房，第一次以124万成交(3月末)，买方违约；再次售卖，最后118万成交(5月)。昆明没有空调。
同小区情况：去年35楼有成交，125万，今年同户型无成交，面积小点的有成交，20楼，单价差不多。
一直在给中介发信息，持续坚定的精神感染了中介
做得特别好的：心力跟上了，坚定不移地卖下去，遇到困难时找人求助，顺利度过能量低的时候。
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卖房，是一场极好的修炼
四，第三套代售房案例分析
2023年6月-2023年9月
•流通率不高、朝向不好、采光不好的房子，没有商业没有学校。
•小区最新成交单价在8500左右，主要是80平左右的小户型成交。此套房115平，113万成交，单价近1万。
收的空房，找肖洁老师做的设计
•做得特别好的：心力更持久、中介关系维护到位
中介主动帮忙做独家，让他们公司都来找我
•心态好：状态不好的时候，觉察自己需要练心力
五，第四套代售房案例分析
•2023年8月13日集中看房，来了40多个中介
优点：阳台特别大，没动。请花艺师做了花园，花了2000块
产品要问下一个买家提供价值
•10天卖出
•做得特别好的～
（1）产品亮点:茶室+阳台花园
（2）营销亮点：中介种子选手+社群卖房+线下传单
•这次成就感特别强
六，协助朋友卖房案例分析
2023年9月，15天卖出，把中介惊呆了，那么短的时间内，卖的价格那么好。
•做得特别好的:
（1）产品有亮点：落地窗改了，大阳台，视野很好，看房的人都很惊叹，自己都想住。不仅是美，是眼前一亮。
产品要有亮点，一定要把产品的亮点放大
（2）中介关系维护得特别好，社群助攻
•对于产品，有了新的理解。扬长避短!!!
•对于渠道，把附近中介店”踩烂“很重要
•社群值得用，和群发相结合。
七，总结
1，出发即伟大
2，装修代售是高阶技能，门槛高，竞争者少。
不需要是天生的选手。
别人学两次落地，咱们学10次行不行？
3，一定要早早开启学习，持续浸泡，持续行动。持续抱大咖大腿，虚心请教。
4，让自己更有能量，更有核心竞争力，更能稳稳地变富
提问：包租的中介和装修代售的中介需要分开吗？可以不分开，因为昆明买卖和租赁分的不是太开
但是卖房维护人肯定是专业卖房的，和找包租的要分开。
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