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提问：老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。
回答：老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。
通常顶层能到接近9折，一层92-95折左右。
一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。
再和二楼的实际价格对比。
问题：陶然亭的学区性价比较高，德胜最稳妥但是单价贵，选择哪个？
回答：说实在的，这个问题难以回答。
性价比高，稳妥...属于你的个人看法而非我的看法。
陶然亭的单价同样非常高，性价比高的观点是在学区党中的看法，单就房子来说，陶然亭是比较不值钱的，房子的实际价值，是比不上团结湖的。
德胜的学区目前看更好，单价也更高，表现相对稳定，到就房子本身来说，和陶然亭差别不大。
这个问题的本质，是高价位学区的价值对比而不是房子价值的对比。
高价位的学区在投资者是回避的，高价学区的价值是玄学。
关于房产买卖「跳单」的问题
跳单这件事，到底是对的还是错的？
我觉得看契约和实际状况。
比如说，你和中介有独家委托购房的协议，或者这套房源是中介独家，然后提供给你，这个时候跳单，就有违约和偷窃的成分在里面。
当然，如果一个原本独家的房源能轻易被散播，就意味着你不具备暂时拥有的权力，偷窃也就不存在了，只能归结于自己没保护好——这就是看实际的状况。
归根结底，带看要不要收费，跳单是否有罪这两件事，都是双方实力的博弈。
譬如说，很多提供专业买房服务的管家，都会提前约定看过房就定金不退，或者对跳单客户拉黑，因为拥有专业技能和眼光是实力，是谈判的资本。
而大多数普通中介，为什么在跳单如此频繁的情况下，依旧不收带看费呢？
因为你收了，别人不收，你怕跳单，别人不怕。
你计较太多，不能接受损失，结果就是客户跑到别人家。
（三方）中介这一行的特点就是，用低廉的人力成本给极低的成交概率填坑。
店长养10个中介，做一单提成1万，一个中介一个月带看100个客户都跳单了，但只要第101个客户成交了，这个中介就是月入1万，已经超过了90%的同行。
中介被跳单当然生气，但是生气归生气，只要有客户约你看房，哪怕你刚刚被跳单，明早你一样蹦起来。
因为你知道，跳单是改变不了的客观规律，能不能赚钱最终靠的是自己本事，你上个淘宝还要货比三家，问来问去，人家客服销售从来不嚷嚷。
踩盘感受：近期办事比较多，对办事中介有点感触。
一个好的办事中介，基本只有两种情况：
1.事情办完了，你都不知道他做了什么，因为全程都不用你操心；
2.事情还没办，你就知道整个的流程步骤，因为中介梳理的清楚，处理起来自然有条理。
最糟糕的是：
事情没办之前，你什么也不懂；
事情办完了，你跑的比中介还多，你都能当中介了。
提问：神，北京中介市场真的被某绿中介垄断了吗？如果刚需上车，应该如何选择和处理中介服务，既能找到靠谱的中介服务，又能把自己的中介费用控制在合理范围内，是否有时间方便再系统说说，谢谢！🙏
回答：链家市场占有率50%-65%之间，最近下降。
靠砸钱堆门店堆人，技能水平属于大学生级别。
通常我们自己看房过程中已经筛选过几十个中介，最后找到自己靠谱的御用中介(有公司壳)，不去找外面的绿皮黄皮。
如果用我们的代选筹，也是我们熟悉的中介或者御用中介。
提问：水原老师你好，刚刚加入一家贷款公司做业务，感觉公司很复杂业务很难学，问一些具体的银行信息利率什么的都没有一个明确的指导，有没有什么技巧可以提升的？谢谢。
回答：一个事实是：贷款中介这一行喜欢做业务隔离，压制新人外人。
没有老司机带你，或者给你背书，你也许是一个跑腿的业务员。
我观察身边的情况，内门和外门的收入，有可能是10万和5千的差别。
需要搭建关键人脉，找到真正的业内人士，让对方相信你可以出人头地，给你一条路子。
提问：您好，北京怎么样能尽快把房卖掉，找哪家中介机构好？
回答：卖房的几个基本共通原则：
1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。
最后再挂链家。
最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。
为什么最后挂链家，原因在这里。
2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。
3.中介可以先放出话，成交私下有红包。
根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。
大头红包在成交。
这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。
4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。
看房时候你在，观察看房人。
5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
问题：想卖房，卖房有哪些渠道？
回答：周围三个街区的门脸扫一圈，小区周边的小中介店往往是深耕中介。
我爱我家链家麦田21中原房天下安居客等是常规中介，起码要挂（注意链家最后，价格略有差异）。
自建渠道是很多人忽视的：
业主群，小区门口超市立牌，小区牌桌老人，保安亭，车亭，窗户贴泡沫板。
自拍修图配文，各大房产社区挂上，闲鱼等街区lbs软件也是售卖渠道。
如果是老房东，有自己的御用中介，也是一个渠道。
总的来说，当你卖房的时候，10个以上出售渠道可以视作及格，15-20个相对满意。
卖不卖得掉市场说了算，不好好挂牌就是自己的问题了。
提问：看了水原老师的卖房技巧，但是我们这边好像用不到，五线城市怎么卖房呢？还要装修吗？
回答：刚好前几年卖过几套老家房产，有一点体会。
五线城市卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。
多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。
四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。
提问：水原哥，请问丰台五里店南里小区南北通透5层64平米老破小目前能卖多钱一平？有必要凤冰下再卖嘛？
回答：老破小的核心在低上车门槛，高功能质量。所以越靠近核心区，老破小的价值越稳固。
北大地实在是偏远，到郭公庄地铁都有不少距离，4万左右的市场价，如果能卖掉不用纠结太多。
凤冰的关键是成本和收益是否对等，你需要自己计算。
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