北京副中心？论通州房地产的投资价值

分析概要

背  景

       最近在通州看房，试图发现区域的房地产投资机会。但自2015开始，通州的房价（住宅）从两万多涨到现在四万，论通州区（核心区）房地产是否还拥有投资价值。

优  势

1、大运河、风景、风水不错，区域位置不错，被选定为北京副中心；

2、北京经济从原来摊大饼的发展模式改变为都市圈模式：郊区城市化、中心化，分化出中央区和北京副中心，以及其他郊县的中心发展模式（国外也是如此），区县开始定位不同，差异化的竞争和建设；

3､   通州定位北京副中心带来了区域升级的发展：商务、行政、娱乐、文化、教育、医疗，基本上包括了除了科技和金融之外的所有高端产业，产业升级的过程中集中了大量其他的公共资源：教育、医疗、交通、绿化、休闲等。

劣  势

1､  地理位置较远，相对市区，人们消费心理不太认可。

机  会

1、北京经济从建国的工业发展到改革开放后的全面发展，转向现在的高端产业，在逐步转移、撤离中低端产业和控制人口。通州在整个北京城市发展规划中作为未来高端产业的载体，承接北京未来的商务、行政、娱乐、文化、教育、医疗等产业；

2、核心机会：北京原来的摊大饼的发展模式改变成一个中央区，一个副中心，多个小中心，这个副中心未来会有多大的潜力？不能简单地与现在的市区做对比；未来商务区的最高楼价与国贸的最高楼价的比例不能单纯地现在对比；

3、商务区的建设强度非常高：建设密度、高度、建筑成功，土地高强度规划和建设，意味着未来土地高强度利用和产生高净值（比以前国贸还高，如地下空间的规划和建设），高净值就意味着高端产业；

4、中央政府、北京城市的未来规划除了市场行为之外还是政治行为，未来拥有较大的政策空间；

5、相对商务办公区域来说，其他产业的发展同时会吸引、拉动商务办公的需求，如行政功能吸引一些需要与政府部门相关的企业。

风  险

1、通州区域经济发展、产业升级过程中，产业发展可能进度缓慢或进度不佳，原因可能：其他区县不配合、经济危机、人们消费心里仍然不认可等等。但目前从医疗、教育、交通来看，进展还不错。但其他的、后续待定；

2､  价格已经上涨很多，相比市区价格不低，目前来讲性价比不高，透支不少，具有一定风险。

总  结

       目前价格已经上涨较多，相对现在的通州房地产市场具有一定的风险，预期已经被部分透支。相较市区对比，未来的价格空间不大且有一定风险。这是原有的思维：机会与风险差不多，新的思维是如果认可未来通州为副中心的定位，不再属于市区与郊区的价格关系（原有价格体系），而是并行的相对关系：中心与中心的强弱关系，价格体系就不是同一逻辑、同一体系，未来价格可以低于国贸，但同样可以高于，根据未来发展情况而定。因此，如果相信政府规划的中心功能定位，市场趋势就没有问题，风险点在于落地效果，总体上机会大于风险。

      房地产市场具有周期性发展的规律，国外平均为8年左右的经济周期，最短也至少两年以上。2014年至今房地产市场已经上涨两年左右，考虑到房地产市场的长周期，综合考虑中央的135规划和北京市针对房地产征地拆迁的总体时间计划表：2016-2020年，北京房地产市场可能还有两年以上的上涨空间（不考虑特殊性发展），理论上也许是2020年，但不排除提前至2018年。周期发展规律一般是前半段涨幅较快，后半段较慢。

       综合考虑，通州的房地产市场已经涨了两年，后面应该仍然拥有部分空间，如果投资，建议快速买进（涨得有点快），策略有二，一是如果未来商务区过于火热，价格涨幅过高，或者房地产市场开始整体下降前，可以利用转让他人的一次机会进行转让或出售，视为一次短期投资；二是如果未来通州各个产业落地和执行效果较好，形成中心与中心的发展趋势和并列的价格体系（虽然有高低），市场的认可心理较好，且能够对抗整体市场的下降趋势（这点不确定性很大，风险较大），可以长期持有，作为长期投资。因此，可能存在两个套现节点：一是两年左右的投机机会，机会较大；二是8-12年的价值投资机会，机会较小，面对下一个下行周期，价格终究要回归到基本面。

       有时，在起点最容易做出选择，如每次房价的重新上涨、周期的起点，我自己如此、也建议别人；但是，在中间，风险加大，收益缩小，我们的选择会如此艰难！这是我们的贪婪与恐惧在博弈，我们的心理和人性欲望反应到市场上就是价格的涨涨跌跌。

       所谓投机是空间、时间的认知之差，本质是人性的博弈。在起点之初、下跌之后，人们仍在恐惧，在形成预期之前是我们的投机机会。但此刻，价格上涨一波后，市场充次着贪婪和恐惧，有看好要买的，有担心价太高的。此时，如何选择？！投机机会已经失去部分，要注重还有没有投资价值，而投资价值比投机更难掌握，因为要素更多、周期更长。

     简单论述，一项利好消息公布会刺激价格上涨30%，落地过程会上涨50%，而完成时会上涨剩余30%。而之前通州副中心的舆论氛围是被压制的，当北京行政区域开始建设时，人们发现信息的真实性，房价快速上涨，这是快速跳过第一阶段，已在第二阶段，理论上讲已经涨了30-80%，分析、判断可能是40-50%左右，也就是说应该还有2万/平米左右的价格空间在规划落地之时。根据市政府在规划之初至今的开工建设对市场的管控：态度小心谨慎、行动坚决有力。因此，相信市政府要的是一个循序渐进的健康市场，也相信未来是一个逐步上扬的发展趋势，至少是在2020年之前。

      当然，从另一方面来讲，在经济发展不好的情况下（系统性风险），和对于不想承担太多风险的人来说，或许现金为王（安全投资、固定收益）是一种更好的选择。

      如何在恐惧中前行、在贪婪中立命？是每一个投资者值得去思考并一生践行的事情。

北京副中心？论通州房地产的投资价值