炒房客惨遭活埋: 房子卖不掉, 月供还不起!

2019年，什么最值得投资？

在楼市不景气、量价齐跌的背景下，受影响最大的应该就是炒房客了，最近媒体接连曝出炒房客资金链断裂并出现断供的消息，我们今天就来看看热闹，并帮大家分析一下炒房的风险。

据媒体报道，镇江的一个炒房客在半年的时间里，通过同一家中介买下了60套房产。今年下半年以来镇江楼市行情不好，对他的资金链产生了直接影响，在支付完35套房子的首付并且过户到自己名下后，就跑路了，现在总共拖欠这35名业主600多万元房款。

为了搞清楚他的运作方式，我查了一下资料，这个大哥是苏北人，年初觉得镇江的房子便宜就来炒房，但是并没太大的资金实力，所以他每买一套房子，都是只付首付，然后就把房子过户到自己名下，再拿着这个房子去找小贷公司做抵押贷款，用贷款的钱去还房贷，这个闭环一开始是能转起来的，说明在当时的环境是可行的。

那后来，为什么资金链会断呢？

在我看来，他输在了对趋势的判断错误。

各位注意，借小贷公司的钱是需要利息的，这个利息还不低，多数小贷公司都是高利贷。所以他的炒房成本很高，要想覆盖掉这个成本并且盈利，只有一个前提就是房价要涨，并且能顺利卖出去。

但是镇江的房价从今年下半年开始，价格一直往下跌，成交量也很少，房子卖不出去，资金链断裂是必然的。

这个炒房客在接受采访时被问及为什么来镇江炒房，他说：年初的时候，他觉得镇江的房价便宜。

炒房客惨遭活埋: 房子卖不掉, 月供还不起!

我查了一下安居客的数据，今年1月份，镇江二手房均价是9000元每平，这个价格看上去如果跟周边的苏州等城市比，肯定不高，但是你有没有考虑过镇江的房价为什么这么便宜？

影响一个地方房价的，最根本的就是经济发展水平和人口。

炒房客惨遭活埋: 房子卖不掉, 月供还不起!

今年前三季度，镇江GDP3022亿，同比去年增速为-3.85%，绝对值减少了121亿元。

增幅排名江苏倒数第一，也是江苏唯一一个GDP名义增速负增长的城市，再看看跟它临近的苏锡常GDP增长率至少在5%以上。

前8个月镇江规模以上工业企业的利润158亿元，而去年同期这一数据为382亿元，增速为-58.64。

2017年，镇江全市常住人口是319万，城区三区常住人口仅为120多万，这个人口规模应该是江苏最少的，而且受苏锡常经济高速发展的影响，很多人都流到了周边城市，所以这几年，镇江的人口增长非常缓慢。

经济负增长加上人口少，怎么可能支撑起高房价呢？

判断房价走势，除了看经济发展和人口，还有个重要的因素就是国家调控政策。

2016年镇江棚改的力度加大，而且货币化安置比例提高，这让2017年镇江的房价迎来大幅的上涨，从7300涨到了9000，这也是镇江房价涨的最猛的一年，与此同时，全国的房价基本都在涨，老百姓(603883,股吧)有了怨言，国家就开始调控。

这是一个规律，你看国家历年的调控政策出台之前，房价都有一波疯涨，所以要想炒房不摔跤，必须找到调控的规律。

其实在我看来，以后靠炒房暴富的机会已经没有了，现在房住不炒的态度会一直贯彻下去的，而且今年对楼市的调控基调也是要求房价稳定，不会有大涨大跌，即便是因城施策，有些城市放松调控，房价也不会有大的涨幅。

我一直不建议大家炒房，风险太大，流动性太差，需要的资本投入也很大，一旦遇上政策调整之类的，再加上做不好现金流管理，根本无法收场。

下面是一个中国经济网采访炒房客被深度套牢的例子，我觉得很有警示作用，分享给大家：

“你等会儿，我先去切两片生姜，一说到这事儿我就燥得很，抓头挠皮，得往脑门上贴两块姜。”徐坚强（化名）称，在焦躁失眠的这几个月里，生姜和风油精是他提神醒脑的最佳伙伴。

2018年7月，徐坚强正式成为了“失业大军”的一员，此前，他是一名培训机构的特级培训师，专门为江浙一带的中小外贸企业老板做“高端培训”，包括外贸整合营销、企业管理技能、市场开发拓展、跨境电商培训等等，平均每月收入超过二十万。

然而，今年的市场环境让徐坚强的“金领”生活走到了尾声，“以前我们最多的客户就是一些暴富的地方小外贸企业老板，稀里糊涂成功了，赚了点钱来镀镀金、探探资源，出手阔绰，买课都是全包，还经常请我去他们公司单独授课，但是今年小外贸企业太难做，到处都是倒闭的‘江南皮革厂”。

失业对徐坚强最直接的影响在于，其失去了用于偿还名下四套新增房产贷款的最可靠收入来源，“2017年年初的时候，和几个朋友一起跑了几趟外地，陆陆续续投资了四套房产，用了各种形式的贷款，连本带息总共贷了1100多万，平均每个月大概还十万的样子。”

原本，十万的新增房贷只占徐坚强每月收入的30%，不会影响到他的日常生活开支，“我在杭州上海南京还有几套房子在租，每个月能收到六七万的租金。

还有一些个人的投资在外面，一个月也能有四五万的回报，但是没了工作，这些也就刚好够还上新的贷款，关键是我之前还有两套房的贷款还没有还清，还有两个孩子、四个老人要养，现在压力巨大，每天早上起来看着一地的头发发愁。”

11月初，在持有的名下房产售出无望、新工作杳无音信的情况下，徐坚强选择对其在安徽购置的一套新房“断供”，同时，也做好了对其在山东购置的新房“断供”的准备。

“跌就算了，还卖不出去”

“如果有办法，谁愿意那么多钱打水漂啊？一套房的首付就是上百万，断供一套就是亏个首付，你知道么，就这么几个月，什么抑郁症心脏病高血压感觉我都快憋出来了，一分钱难倒英雄汉，何况我又不是什么英雄。”徐坚强称，银行打来电话确认的时候，他的“心在滴血”。

断供，即指房贷贷款人不再向银行支付每月所需缴纳的贷款本息，而原本贷款人贷款购买的房子则归银行处置，一般来说，银行会委托法院对该物业进行拍卖，所得款项用于归还银行欠款，如果清偿欠款后还有剩余会归还贷款人，如果不够清偿欠款，则银行还会查封贷款人的其他资产。

在决定断供之前，徐坚强尝试了各种方式缓解现金流的困境，包括将在租的几套名下房产挂出交易、与贷款银行协商进行其他资产的抵押贷款等，但最终都无法解决他的燃眉之急。

“很多房子我都降价几十万的挂出去卖，到现在也没有一套能成交的，看房的人倒是多，真想买的没几个，中介和我说，现在这个市场环境差，卖房的越来越多，买房的越来越少，要么就是再降价，要么就再等一等。”徐坚强表示，此前压根没想到市场会冷到这个地步。

以徐坚强在上海的一套房产为例，是位于上海静安区的85平米小户型，在二手房交易市场上是备受关注的“硬通货”，周边小区房源挂牌价格均在750万左右，而他的价格已经挂到了不到690万，“已经比高点的时候降了一百多万了，再让我降是不可能了，我宁愿不要那几套外省的新房，这是一线城市，长远来看，我觉得还有空间。”