所谓零首付、零月供买房投资,是指没有花一分钱就买了一套房子,并且还不用付月供。这听起来天上掉馅饼，有点标题党的嫌疑，是的！肯定是没这么简单。
首次申明：以下文字内容仅供购房投资者参考，投资有风险，入市需谨慎！
零首付零月供买房的本质：借杠杆，借高杠杆！大家都知道在国家“去杠杆”大背景下写这样的文章，很有可能被和谐掉的。
下面这些内容在早几年对于一些炒房团和房产中介来说，其实是司空见惯的买房操作手法，希望对于刚需想买房而手上确实钱又差一点的购房者有一些参考的价值。
一、零首付主要有以下几种操作方法:
1.二手房高评高贷。
就是让评估公司把房子的总价评高,全部用银行的贷款来支付购房款,这就是高评高贷。
举个例子:一套售价70万的房子,让评估公司评估到100万,这样买家就不用支付30%的首付款了,即买家不用给房东付30万首付款,直接向银行贷款评估价的70%,即70万给房东,从而完成了这笔交易。
这样下来,房东,也就是卖房人拿到了70万的房款,而他本来就是要卖70万的,房东不亏。买家直接向银行贷了70万支付给房东,这实际是买家的贷款、或者债务变高了。
2､信用卡套现/银行信用贷凑首付款。
信用卡、信用货都是无抵押贷款,办几张大额信用卡、或者办几笔银行信用贷,通过信用卡刷卡融资、或者把信用贷的钱提出来,去支付首付款,剩余的尾款就走正常的房贷。
举个例子:你有几张大额信用卡,合计额度在50万,或你贷了笔30万元的信用贷,你看了套新房卖100万,这时你就可以套现出来30万,或用30万的信用贷去支付首付款,之后走正常买房按揭途径就好了。
3.房子抵押贷款筹首付款。
比如你有一套全款房,或一套升值翻倍的按揭房,你可以把全款房抵押给银行获取一笔贷款,把这笔贷款作为首付款;或者,你把总价翻倍的按揭房的尾款结清,先变成全款房,再做个房抵贷把钱贷出来,以此凑够首付款。
这三种方法都是在不动用你积蓄的情况下买上了房子,实现了零首付,看起来非常适合那些缺首付款的人，零首付买房的本质：借杠杆就是用银行的钱付首付。
二、零月供投资主要有两种:
1､无房
按揭买了套房子,再把房子出租出去,用租金去还月供款,如果零首付买了套房子、再把房子出租出去,用租金还月供,也就是零首付零月供买房投资!这个思路很好理解。
2.有房
当有的这套房子升值翻倍后,可以结清尾款变成全款房,再把全款房抵押给银行,用贷出来款通过按揭的形式再买一套、可能还有贷款剩余,再用这些贷款剩余去还房子的月供,这就是俗称的以贷养贷,这也是零月供买房投资。
当然，实际的操作会更复杂。
首次，银行是个企业,是经营钱的企业,所以它的风控很严,并且银行也是由人组成的。70万的房子想评估到100万就评估到100万么?所以,银行一般都只认自己合作的评估公司出的评估报告,也会对房子的评估价有个大致的评判标准。
70万的房子评估到80万还可以,若评估100万,银行是不认的。高评高贷的房子一般都是老破大(老房子、破房子、大面积)、或顶层复式,这样的房子一般售价较低,或房东急于出手把售价放低,但是旁边的二手房价格较高、或者正常楼层的房价较高,这时就有了高评的机会。所以高评高货对房子是有要求的,并不适合所有的房子
其次,一般人并不能轻易的办理大额信用卡,也不能轻易的办理到银行信用贷。
如果你是公务员、事业单位、500强企业、央企国企、上市公司的员工,你就有很好的先天条件。一个私企普通上班族很难办到大额信用卡和信用贷的。而通过抵押货套出贷款,去付首付,前提是得先有套房，这也是一个约束条件。
所以,更靠谱的方法是:买的二手房适度高评些,这样首付就会低,再用一些信用卡刷卡资金起付了首付,从而实现零首付买房。
零月供实现起来也是比较难的。绝大多数情况下,月供款都会远远大于房租款。所以,一般是把房子搭隔板改造成合租房,多分出几间对外出租,这样租金会提高,可能会覆盖住月供。
还有就是买小面积的房子,房子越小租金相对房价就越高,这样可能会覆盖住月供;再有就是等个几年,等物价上涨、房价上涨、房租上涨,而月供却是一直不变的,这就实现了房租覆盖月供。
三、什么样的人群适合零首付买房?
零首付买房,看似没有动用你的积蓄,却是增加了你的负债。所以, 零首付买房适合那种月收入特别高的人,比如在一线城市月收入四五万,二三线城市月收入两三万的人群。
零首付买房还适合那种现金流特别多的人。
现金流就是前面的节目我们说过的:凡是能流入你账户的钱都是你的现金流,它包括收入现金流：工资/房租/兼职收入/意外之财/年终奖金/项目奖金；以及融资现金流：就是银行贷款。
所以,若收入现金流较少,融资现金流多也行，你能从银行贷更多的钱,实现以贷养贷,把这个时间周期拉长,等到下一波房价上涨期来临、或者等待着货币贬值,房租超过月供也行；这就要求你有足够的现金流筹划能力。
借更多的钱(维持现金流不断裂) 、借更长时间的钱（能穿经济的繁荣萧条周期)、借成本更低的钱(让收益更大或亏损更少)。
零首付的适用场景和风险点在哪？
信用卡刷卡融资、银行信用贷、房产抵押贷,出来的钱都是要付利息、有资金成本的,再加上按揭买房的贷款,也是要付月供的,如果收入不高、或资金筹措能力差,现金流很容易断裂。所以零首付买房,非常适合2009年和2016年那样房价暴涨的前夜。对现在借高杠杠投资房产肯定是有风险！
现在工资涨不过房价，特别是早几年。我有很多的客户曾手上都是有一定的首付能力的，但想想首付差一点，再等等从而错过了最佳的买入时机。对于刚需的客户，手上有一定的首付，但又差得不多的，且自己的现金收入还错的情况下，完全可以适当借点杠杆早点买到自己满意的房子，早晶实现自己的买房梦。
（再次申明：此文仅供购房投资者参考，投资有风险，入市需谨慎！）
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