质量保证金政策小结

一、政策小结

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：

房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）第四条规定：

纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]号）第五条规定：关于固定资产投入使用后计税基础确定问题：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。

二、学习笔记

从业务实质看，工程竣工验收后建设方应全额支付施工方工程款，施工方按规定或约定向建设方存出质量保证金。实务中往往采用净额结算，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。按道理施工方应全额向建设方开具建筑服务发票，但是博弈双方站在不同角度做出的选择也必然不同，建设方希望早开票，施工方则倾向于晚开票。

作为房地产开发企业，在签订合同时就应该加入发票条款：工程款支付至扣除质量保证金金额时发票开具至100%。这样增值税可以获得提前抵扣的税收收益，企业所得税的计税基础也不存在调整的麻烦，如果是房地产企业质量保证金金额在土地增值税清算时不仅可以全额扣除还可以加计30%扣除。如果合同签订环节没有加入相关发票条款又该如何处理呢？这种情况下就需要和施工方沟通协商，必要时先支付开票税金部分工程款以开具质量保证金发票。