早上在校友群看到，有人买的公寓，7年了都没回到买入价。
买住宅的话，七年都能走一个半周期了
我所在的城市最近传闻公寓可以落集体户口了，所以最近公寓交易量猛涨。
还有人是没房票，因为公寓不限购，所以去买公寓。
眼看又一批人要入坑了哈。
我的课程《大学老师玉米带你借钱生钱》有一讲是《房产投资的6个大坑》，其中一个坑就是公寓。
公寓之所以不涨，原因很多：
1.40年产权，不能落户
我们的住宅正常是70年产权，也有一些城市，比如重庆，是50年产权的。
一般住宅可以落户，绑定学区等福利的。但公寓是40年产权，属于商业地产性质，不能落户，也不能绑定学区、社会福利等等。
2.交易税费太重
公寓要卖出的时候，『个人所得税+20%以上的土地增值税+营业税』，大约相当于公寓涨幅*30%甚至更高，涨得越多税越重。
比如，100万买入的公寓，200万卖出的话，要交30万甚至更高的税。
所以，在重税之下，公寓的流通性非常差。
3.首付高，贷款年限短
由于公寓是商业性质的，买的是要是要付5成首付甚至全款的，而且贷款年限只有10年。
房产投资，在剥离所有其他因素之外，最能给你带来收益的，就是“低单价”+“杠杆”。
如果不能贷款或者贷款年限只有10年，那就极大地削弱了收益预期。
4.居住体验差
（1）公寓不仅公摊比较高，而且居住隐性成本高，比如水电费都是商业水电不是居民水电。
（2）公寓为了安全起见，一般不通燃气，无法明火炒菜，也没有燃气热水器等。之前上海有个商住楼，甚至有个奇葩的规定：晚上9点之后断电。
（3）公寓大多是出租的，人员比较复杂，有老人孩子的家庭住在这种地方，体验更差了。
下面来看一下住宅和公寓的区别
出自《徐远房产三十讲》
综上，公寓由于有重税、流通性差、不能落户、居住体验差等原因，往往涨幅比较慢。
当然了，不排除个别区域的个别公寓会涨，但别忘了，同地段的住宅涨幅肯定更高。
既然遍地是黄金，就不要再费劲从垃圾桶里捡宝贝了。
和500+学员一起借钱生钱
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