我们一起买房吧

学完《香帅的北大金融学课》春节房地产特辑，最大的感受——我们一起买房吧！

相比于投资股票、债券和理财，买房的收益如何？北大教授徐远告诉你：买股票，过去十几年上证指数涨了4.5倍、深证指数涨了4.7倍、中小板指涨了六倍、港股恒生指数4倍，买理财产品的收益更低……不管怎么比，买房的收益都比买股票高了5倍以上……

什么？担心我国房地产有泡沫？担心做接盘侠？首次置业，刚需房如何选择？渐入佳境，改善房怎么选择？百岁人生，养老房让你老有所依，选择时该注意哪几大要素？租房vs买房？如果必须租房住，又该遵循什么原则？等等，徐远教授在《香帅的北大金融学课》春节房地产特辑一一做了精彩解答：

1998年住房商业化以来，我国房价的上涨主要是快速的经济增长和城市化导致的。我国现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平，我们现在的人均收入水平只有美国的1/7，向前发展空间很大。而且，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，尽管我国政府调控房价，但调控的不是房价的水平，而是房价的增速。

再者，房价上涨，非坊间传说那样，诸如货币超发、供地不足，甚至说是炒作都是站不住脚的。

且看，从2015年到2017年，我国的货币供应量（m2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到8.2%），可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，也正基于此，国家出台调控房地产，让其增速有所下降。

至于供地不足，很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多；巴黎、纽约这些城市土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常的高，比我们北京、上海还要高，为什么？因为决定房价的不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的，而且随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。

如果是炒作起来的，那么过阵子房价就会回调的，比如温州，可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价一直是比较坚挺的，即便是经济形势不太好，即便是房地产严格调控的背景下，房价也非常坚挺。

好了，疑虑打消了，那么首次置业，刚需房该如何选择呢？徐远教授告诉你“先上车”原则和“稀缺”原则，让我们省去诸多弯路，直接上车。

“先上车”原则，不求一步到位。中国经济就像一列奔驰前进的列车，一个个城市就像是一节节的车厢，房子就是一张张车票，如果你看准了这一点，就要先买票上车，免得被列车抛下；

“稀缺”原则，优先购买市中心、学校和商圈周围的房子，实在买不起也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分的替代上述这些稀缺资源。

有了刚需房，为什么还要买改善房呢？改善买房除了改善居住，更重要的是改善财富状况，在可以预见的将来中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。在这里徐远教授给我们亮剑了购买改善房的使用方法论：需要合理安排支付和贷款的问题，基本原则是尽量少付首付（多用贷款，一般来说应该付一个允许范围内的最低首付），多用长期贷款（这样既可以减少近期的支付压力，也可以对抗未来的通胀）和公积金贷款（因为公积金贷款利率低，可以省很多的月供）。

随着人类进入长寿时代，当我们60岁退休的时候，还有40年甚至更长的养老生活。物价的上涨，我们仅仅依靠养老金和储蓄是远远不够的，养老买房解决的不仅仅是居住的问题，更重要的是老龄化背景下的一个保障机制，是一个资产配置问题。而且买一份“老有所依”的资产，需要考虑保值、增值的潜力。徐远教授再次为大家归纳了挑选具有发展潜力城市的八大要素。他们分别是常见的四大已知要素：城市规模、人口流入、人均收入和土地供应；四个不太常见的关键要素：儿童数量增速、上市公司数量、财政收入和服务业占比。

最后，徐远教授针对一部分人的一个误解：以为租房比买房便宜，用简单明了的数学题做了强有力的诠释。

例子如下。假设你租一个小房子，月租金6000块，年租金72000，租售比60倍，售价432万。这种情况下是租便宜还是用30年的房贷买下来便宜？如果租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，一共付了596万租金，到头来还是没有房子，还得继续租；如果买，凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么首付和房贷还款总额为603万，随比租金多了34万，但最后你拥有了属于自己的房子，而且贷款也还清了，房屋完全是净资产，30年后这个房子的价值随着通胀上涨就会上千万。租和买的差别至少是千万级的。

至此，相信聪明的你早已有了自己的选择。

当然，如果目前必须租房居住，徐远教授也给出了明确的租房原则——便利原则，即租的房子要便于职业发展。

吴晓波说，如果不想呆在一动不动的静水里，就努力用自己的力量，向流水的中央游去，在那里，借着激流寻找更大的机会。投资如此，人生亦如此。

（注：本文摘自《香帅的北大金融学课》春节房地产特辑）