目前，房企在规模上迅速扩张，达到千亿规模的房企越来越多，更多的房企还在进行新一轮规模竞赛。对此，房狐CEO朱乐表示：“上市房企的平均负债目前已经达到78%，实际负债可能超过80%，房企的高额负债绑架了银行和政府。对于房企来讲，最安全的状态可能会是，大到不能倒，这是房企追求规模扩张很重要的因素。”
而央行的最新一项调查报告显示，房价越涨大家对房价的接受度越高，且计划买房的比例创了历史新高。大家都觉得房价涨上去就不会下来了。房企们却是“觉得市场不会持续上涨”，甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。
央行最新调查：计划买房的人创了历史新高
央行的一项调查报告显示，房价越涨大家对房价的接受度越高，且计划买房的比例创了历史新高。
房价现在涨到了什么地步？
经济学家巴曙松用了一个形象的比喻：“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”根据去年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。
房价越涨，觉得房价难以接受的人数却越少
2011年至今房价持续创新高，但认为房价高的难以接受的人数比例却连创新低，从2011年Q1的74%跌至52%，而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%，认为房价很满意的比例从2.1%上涨至4.9%。
朱乐指出，最后这些认为房价很满意的人应该就是所谓的有多套房的业主，对于只有一套房的居民在这一轮上涨过程中其实也是受伤者，因为你的改善成本可能远大于你的增值收益。
想买房的人创了历史新高，恐慌性购房严重
央行的调查还显示，2016年之前，每一季计划在下一季买房的比例，平均非常稳定都在14.4%左右，但进入2016年，这一比例持续创新高，目前更是到了22.9%的历史新高。
朱乐认为，这一比例其实可以一定程度理解为恐慌性购房的比例，计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨，而愿意在短周期内加大购房比例，反映出大家买房都想赶早，而不是等待。
对房价没有几个真正看空的，涨的大家不觉得会跌了
自2013年Q1开始认为房价上涨的比例持续下降，从35.8%下降至最低15.6%，而从2015年Q1开始，这一比例则持续恢复，目前认为未来房价会持续上涨的比例又到了27.2%。
朱乐表示，收入预期的好转或许可以解释，为什么大家越涨还越觉得便宜还越要买。
认为自己收入会稳中有涨的比例自2011年开始持续下降，从88.1%下降至最低78.7%，但自2016年二季度开始，这一收入增长预期是突然飙涨，直接跃至85.9%。
但与此同时，房企们却是“对市场非常非常悲观”，甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。
朱乐：金融去杠杆一定要来，房地产泡沫不太可能持续，今年房价会有拐点！
央行旗下媒体金融时报坦承：当前的中国经济中的高杠杆问题，在很大程度上，与房地产市场有关。当前部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。而房地产市场体量庞大，一旦泡沫破裂，房价大幅下跌，将带来广泛的经济社会影响。
楼市过热，本质上还是货币驱动，要想治标又治本，就要收紧货币供应。
货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松。
房地产和金融市场是密切关联的，金融去杠杆影响最大的就是地产市场，一是影响房贷数量，另外一个是影响房贷利率。
今年房贷占信贷比重要从45%降到30%。为什么今年前两个月地产销量依然超预期，是因为前两个月居民中长贷款1万亿，同比增加50%，但依然没有超过前两个月信贷总额的30%。但如果今年全年房贷占比只有30%，比去年缩水三分之一，而前两个月房贷超发，那么未来的房贷一定会大幅萎缩。按照这样目标调控，房地产销量一定会下降，前两个月的回升只是昙花一现。
在金融市场，目前真正的无风险利率是同业存单利率。去年3个月的同业存单利率只有3%，而现在超过4.5%，也就是说现在很多银行自己发债借钱的成本就超过了4.5%。而银行的新增负债很大一部分来自同业存单，按照4.5%这样的成本，目前发放的房贷利率只有4.5%就亏损了，未来折扣房贷利率应该会全部消失，金融市场利率上升一定会传导到房贷利率。所以不仅从房贷的数量还是利率都会产生很大的影响，所以朱乐做了大胆的判断，认为今年房价应该是很难持续上涨！
如果我国是封闭经济体，房价是会涨到天上去，但我们是开放经济。开放经济有贸易部门和不可贸易部门的区别，而房地产是典型的不可贸易部门，但是中国和其他经济体竞争，却要通过贸易部门竞争。
到底什么是汇率的决定性因素？其实汇率的核心是一个国家企业的竞争力。为什么大家认为美元会升值？因为美国政府目前做的事情都是在给企业减负，金融危机以后给银行降杠杆，消灭了地产泡沫，银行地产把利润反哺到了企业，同时提出减税也对企业有利。
但我们的现状是虽然经济回升了，但各种涨价在影响我们的企业成本，所以房价上涨最大的损失就是中国企业的竞争力。因此，如果汇率的核心是反映竞争力，而房价上涨是在降低我们的竞争力，那汇率稳定跟房价上涨就不可兼得，过去一年房价上涨的代价是汇率贬值，但今年由于美国的这样一个新总统，我们的汇率贬值受阻，同时由于金融去杠杆导致利率上升，都意味着房价将有很大的压力，房地产泡沫应该不太可能持续，今年房价应该会有一个拐点。
朱乐：房地产业转型有4大方向可以考虑
朱乐指出未来房地产业转型存在四大方向，包括居住属性、特色小镇、调控长效机制、新城区建设。
朱乐表示，房屋居住属性的认定并非单指反对“炒房”，而是要从加快发展租赁市场、给房子配备产业基础、加强基础设施、调整完善税负四个方面入手。“房子用来住的在经济学上的意义是调动存量资源，提高存量资源的利用效率，让人住到房子里去，把资源充分利用起来。”他说。
在朱乐看来，当前城市结构最重要的难题是大中小城市失衡，特色小镇的发展要与人口密切联系起来，才能推动均衡。特色小镇首先是让当地居民更多的分享，除了惠及当地老百姓，还要充分开掘当地特色资源，比如说文化积淀、历史传承，或者是特有的自然景观，或者是形成新的有利于当地资源充分利用的特有产业。
朱乐进一步分析称，特色小镇还要和人口的适度聚集密切结合起来，和农民的就地市民化结合起来，和人口的交流、高端人口聚集联系起来。
朱乐认为，房地产业长效机制是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集，以及空间分布的机制，有利于房地产业的供求，其中短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。
“房地产业内生不断发展完善和壮大的机制才是长效机制，不是政府想松就松，想紧就紧叫做长效机制，长效机制也同样是大文章。”朱乐评价道。
他总结房地产业转型的机遇也包括是新区建设。“我们希望探索一条舒缓大城市功能，合理利用资源，形成新的经济增长极这样一个城市化之路。”
“包括特色小镇和雄安新区都是探索的必经方式。当然在这个过程中还有很多曲折。”朱乐说，在以上几个方面的其中一点找到立足之处，就意味着转型成功。
其实，今年以来，房地产行业调控趋紧和金融去杠杆的加强，房地产企业的融资环境已经发生了明显的变化。
朱乐认为：“金融去杆杠是必然，资金成本上行，信贷规模收紧，房地产的苦日子要来了。”
同时朱乐也强调：“不希望房地产泡沫会刺破，而是希望其软着陆。中国房地产行业发展缓慢，但是不会崩溃。”
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