房地产投资信托基金，全称Real Estate Investment Trusts，简称叫做REITs。
认识REITs
2016年8月，标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。全球市场REITs的市值超过1.6万亿美元,主要集中在美国，市场规模超过1万亿美元。
REITs信托财产是房地产，房地产的原所有人将产权转让给REITs，但REITs并不支付现金，只是签发受益凭证。受益凭证在证券市场上出售，相当于获取了销售房地产的价款，投资人购买了REITs，就获得了收取该房产项目未来收益的权力。REITs将房地产委托给专业公司进行租售，将租售所得的绝大部分分配给REITs投资人。也可以把REITs看着一只专营房地产项目的投资基金。
REITs管理的房地产项目，包括公寓等住宅房、商场购物中心等零售商业房产、写字楼等商务办公楼、医院疗养院等医疗房产、酒店、厂房、仓库等等，并负责相应物业资产的管理，收取租金，以及调整出售物业获取的收益，将收益以分红的形式分配给投资人。
让我们从几个角度，进一步认识REITs的特点：
1、法定高比例分红。
REITs在债券交易所里如同股票一样买卖，在某种程度上，我们的确可以把REITs看着一家专营房产运营的公司，REITs就是其发行的股票。但是与真正的公司股票不同，REITs享有一部分税费优惠，同时受到严格的法律限制。如：美国法律规定免除REITS在公司层面的所得税，同时必须达到监管要求，即房地产资产占75%以上，75%以上的收入来自房地产，每年收入的90%以上向股东发放红利。最后一条最让投资人喜欢，保证了REITs收益的大部分发放给投资人。2017年6月，美国先锋公司的房地产ETF（VNQ）（代表美国主要优质REITs的平均收益），股息收益率为4.31%，好于大部分蓝筹绩优股。此外，如美国政府不动产收益信托（GOV）的股息收益率为7.52%。
高比例分红避免了公司拿着留存收益胡乱花。公司每年赚来的净利润，扣除有关法定计提之后，就是可分配利润，可以当做股利分配给股东。一般公司都比较小气，每年只分配其中一部分，比如A股中分配比例达到30%就算比较好的了。没有分配的那一部分，作为留存收益，继续留在公司里运营。如果，公司赚钱能力强，那么股东应得的未分配收益留在公司里赚钱也不错。但是，公司盈利能力可能变差，收益留存在公司，还不如股东自行投资。未分配利润只是一个会计科目，体现在账册上，公司实际银行账户里并没有存着那笔钱，早就用于公司生产经营了。也就是说，一旦公司经营恶化，股东的未分配收益就永远拿不到。相比之下，股东拿高比例现金分红就安心的多，如果看好公司发展前景，股东完全可以用现金分红的钱从二级市场买入股票。
对于指数投资组合，各类资产的现金分红可以增加组合的流动性，把分红逢低买入资产，实现动态的再平衡。
2、总收益稳定可靠。
REITs的收益除了高比例分红，还一部分来自资产价值是提升。我们知道REITs的资产主要是商业房地产，尽管地产价格短期内会有涨跌起伏，长期来看能够很好的抵抗通货膨胀。因为，经济过热，通胀上行，房屋租金也会持续上调。从历史数据看，REITs总收益稳定又可靠。
1997年-2017年初，20年间美国债券、股票、REITs的年收益回报对比。其中，公司和政府债券指数收益年回报5.5%左右，标普500指数年收益10%左右，罗素2000成长股指数年收益11.7%，罗素2000价值股指数年收益接近13%，纳斯达克公司年收益13.5%。REITs的年收益达到14%，高于标普500指数10%的年收益率。REITs能够长期超过标普500指数，长期回报非常好。同期，欧洲REITs年回报8%左右，亚洲REITs的平均收益7.5%左右。
3、低相关性的资产配置良品。
REITs跟股票指数的关联度比较低，根据历史数据测算，大约是0.57左右。REITs的风险收益水平，介于债券和股票之间。从资产组合的角度看，房地产、股票、债券是并列的三种核心资产类别之一。因此，在指数组合投资中，加入REITs可以发挥与其他资产类别低相关性的优势，有效降低组合的波动。同时，通过REITs稳定获取较高的现金分红收益，进一步降低组合投资风险，并提高组合的流动性。作为一个指数组合投资，配置房地产资产比重一般在10%-20%左右比较适宜。
4、怎样投资REITs。
前文讲到REITs千好万好，是针对这一类资产而言的。但是投资单只REITs并不容易，相当于投资一家运营房地产的公司，需要较高的房地产分析能力。前文提到的投资房地产的难题中，对房产的地段环境、法律条件、未来收益、信托管理水平及风险等，都要进行调查研究。如果三支REITs分别位于纽约、伦敦、上海，其基本面的分析完全不同，分析起来的难度可想而知。及时处于同一城市的房地产，收益水平也是千差万别的。具体分析一只REITs，判断其价格是否合理，已经超出了我的能力圈，因此很多在香港股票交易所上市的REITs，我一直没有买入。
既然交易单只REITs的难度不亚于单只股票，我们很自然想到，是否存在REITs指数基金呢？非常幸运，资本市场已经为我们提供了丰富而优质的REITs指数基金。
ETF。还记得前文讲到挑选ETF的几个选项吗？对了，按照ETF的规模、费用、绩效依次挑选。由此，我们首先就被这支VNQ吸引了，资产规模629亿美元！不错，这就是先锋基金公司著名的REITs ETF，它几乎就是REITs的代名词。更好的是，VNQ的总费率只有0.12%，比国内股票市场同类REITs ETF的十分之一还少。它确实我们投资REITs ETF的首选，下文将单列一章介绍。此外，SCHH也不错，虽然规模只有32.8亿，但是总费用低到令人眼红的0.07%！对长期投资者而言，成本低是一项巨大的优势。另外VNQI投资除美国以外，世界范围的REITs，如果连同VNQ一起买，那你的房地产投资就覆盖全地球了。目前，国内也有少数几个REITs基金，不过我并不推荐，一是跟踪指数的绩效较低，二是费用太高了。高成本是长期投资的大敌！
REITs ETF的旗舰VNQ
VNQ（Vanguard REIT ETF）由著名的先锋集团（Vanguard）出品，于2004年9月发行，跟踪明晟公司编制的美国房地产信托指数（MSCI US REIT Index），该指数的成分股覆盖REITs行业主要板块，共150家，采取市值权重法编制。
可以理解VNQ是一个篮子装入了各种房产基金，包括公寓、商业、物业等，对于不了解美国各种房产类别收益，整体看好房产走势的投资者进行的“简单”的投资。
此类基金类产品以分红收益为主，单一看股价会误导一些判断，因此将分红金额叠加到当日的股价中，从调整后的数据看，VNQ整体呈现价值增长的趋势。
投资VNQ的影响因素，首先整体经济形势，2008年的金融危机该基金的收益呈现了下跌，所以房产基金并不具备抵御金融风险的能力，甚至都差于很多股票。
美元加息影响，因为美元加息房产持有成本增加，收益率下降。
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