北京的共有产权房政策出来后,很多朋友思考,这对以后房价会有什么样的影响呢?对以后房地产有什么影响呢?
关于共有产权的问题还有很多,我决定主要三方面考虑。
第一,什么是共有产权房?
第二,共有产权房的实质是什么?
第三,购买共有产权房划算吗?
什么是“共有”产权房?
简单说,共有产权房就是政府出地,居民出钱,共同拥有产权的的住房。共有产权房比商品房多了保障性质,比廉租房多了商品性质,是商品房和保障房的复合体。
具体说,指的就是居民和政府按比例,比如说七三开,分享房屋的产权。理论上,这些房屋和商品房是一样的,但是居民在购买这些房屋的时候,付出的价格比市价低很多,大概是相当于经济适用房的价格。因此,只享有部分产权,其余的产权由政府享有,这就是“共有”这个词的含义。那么其中的产权比例,根据各个项目的价值和出资比例确定,现实中常见的是七三开或者五五开。
所以说,共有产权就是低价买房,因为价格低,所以买的只是部分产权,剩下的产权由政府持有。这背后的逻辑是:居民之所以能够低价买房,是因为政府提供了政策支持,那么大多数时候这个政策支持就是拿土地入了股。所以,也可以看作是政府出地,居民出钱,共同享有住房的产权。目前,我国有六个城市已经开始进行共有产权的试点,分别是北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安,其中江苏省的淮安市是最早进行共有产权试点的城市,早在2007年就开始了尝试。
刚才说的是什么是共有产权房,现在我们把共有产权房和完全的商品房做一个比较,来看清共有产权房的特点,主要是三句话。
第一句,在居住属性上,共有产权房和商品房其实差不多,但是有两点不同,一点是共有产权房的售价偏低,因此是用较少价格就满足了居住的需求。二是共有产权房的位置一般比较偏远。比如说,北京的共有产权房,大多在五环外,而且还比较远。从这两点看,共有产权房确实是有保障房的性质。
第二句,在金融属性上,共有产权也是具有金融属性的,可以申请商业贷款,也可以申请公积金贷款,还可以使用公积金,购买以后可以抵押,可以出租。如果出租的话,租金按照比例与政府分享。
第三句,共有产权房如果需要转手的话,就会面临一些限制。具体而言,购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权的份额。如果取得不动产权证满了5年,则可以按市场价格转让所购房屋的产权份额,这个时候政府有优先的购买权。
说清了什么是共有产权住房,我们来进一步看看共有产权的实质是什么。简单说,共有产权是把一次性的土地出让收入,变成了可以多次兑现的住房转让收入,增加了政府收入的持久性,是土地财政的新形式。
为什么这么说?我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。
从购房者的角度看,共有产权房是中低收入家庭,因为一下子买不起商品房,就少出点钱,买半套商品房。所以,共有产权是为中低收入家庭购房上车提供了一个机会,只不过买的是较偏地段的半套房。比起买不起房,这是一个改进。
凡事都要问个为什么:政府为什么要这么做呢?或者说政府的好处是什么?政府的好处有两个。
首先,是满足了中低收入家庭的购房需求,维护了社会稳定。
很多人买不起房,财富差距越来越大的情况下,对社会的安定团结是个巨大的挑战。共有产权住房,有助于解决这个问题。
二是政府在财务上其实并没有吃亏。
政府手里依然拿着部分产权,如果需要,这部分产权未来可以在市场上转让,变成财政收入。而且,随着房价的上涨,这比现在一次性转让土地得到的收入可能还要高。
说到这里,很多人可能认为政府狡猾,批评这是共有产权房的缺点。其实这么说完全是反了。刚才的讨论,意味着政府没有牺牲收入,因此这个共有产权房的政策是可以持续的。换句话说,很多人批评的土地财政不可持续的问题,其实已经找到了一种变通的解法。这才是共有产权房的实质。
从这个讨论也可以看出,因为共有产权房的供应和商品房其实没有本质区别,只有产权分配上的差异,因此,共有产权房也不会改变房价上涨的趋势。
根据刚才的讨论,因为共有产权房在财务上的可持续性,未来很可能会变成大城市住房供应的重要方式之一。从数据上看,北京2017年计划供应5万套,上海截至2017年已经供应9万套,总量上已经非常可观。预计,未来大城市的住房供应模式,将是由三部分构成,分别是商品房、共有产权房,和廉租房,分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求。
最后,购买共有产权房划算吗?答案要看你的实际情况。
如果你有购买商品房的资格,而且有资金实力,不妨直接买商品房,因为商品房是全产权,投资价值大于共有产权房。这就相当于你资金实力够的时候,买股票多买多赚,少买少赚。你把商品房看作是城市的股票,这背后的道理其实是一样的。
但是呢,如果你有购房资格,但是资金受限,直接买商品房确实有困难,这时候购买共有产权房上车,也未尝不可,总比不上车强。上了车,以后条件改善了,就可以赎买政府手里的产权,或者转让自己的共有产权,来重新购买商品房。从这里也可以看出,共有产权房,的确有帮助中低收入家庭上车的功能。
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