近日来，随着全国各地对公积金贷款买房申请材料、审批力度的大规模调整，导致各地房贷政策均有所变动。

• 安徽宣城：夫妻双方离婚1年内不能用公积金贷款买房；

• 南京：夫妻双方离婚3月内不能在部分银行贷款；

• 天津、兰州：严查套取公积金行为，一定时期内不得办理公积金业务；

• 海南：公积金不再适用于装修；

• 衡阳：限制两套禁止三套及以上自住房贷款；

• 成都：简化公积金提取业务流程与材料；

虽然各城市对公积金提取、贷款买房的流程调整情况不一，有简化流程的、有加大监管打击力度的，但大家都能感受到一个讯息：公积金贷款买房的流程、材料会逐渐简化，但审批力度却逐渐升高，所以小鱼儿身边短期内有购房需求的小伙伴纷纷加快了公积金贷款买房的进程。

我们都知道，公积金贷款买房最大的优势就是利率低（3.25%），相比商业贷款4.9%的基准利率来说，无疑是买了一件打了6.6折的商品！

但身边的小伙伴也向小鱼儿抱怨到，虽然公积金贷款的额度最高是120万（各地城市限额不一），但自己却只贷到了30万，相比动辄百万级的房价来说，连零头都不够！

部分城市贷款限额

很多小伙伴查了本地的贷款限额其实也挺高的，但是自己为什么贷不了那么高呢？

其实银行是个很会“计（suan）算（ji）”的机构，银行把每个人的信息都用数据来体现，如公积金账户余额、还款能力、房价成数，并与当地公积金限额组成了3个计算公式，所得出的最小数值即为你的公积金贷款额度。

如果按照账户余额、还款能力、房价成数分别计算出40万、50万、60万，那么你的公积金贷款额度就是40万。下面我们分别来看下：

一、住房公积金账户余额

计算公式：公积金贷款额度=公积金账户现有余额X15

一般贷款额度不得超过申请人公积金账户现有余额的15倍（有些城市是20倍），如果申请人曾提取过公积金导致余额不足2万元，则按2万元计算。这里的15倍、20倍指的是购买首套房的，如果是购买二房、共有现住房的则按10倍计算。

如何提额：如非急用钱、理财、移居、翻修房屋等情况下，尽量还是不要提取公积金，毕竟账户余额影响到贷款额度。（当然对自己理财、投资能力自信的童鞋则不在此列）

夫妻共同贷款

二、还款能力

计算公式：公积金贷款额度=预计贷款总月数X[（个人/夫妻月工资+个人/夫妻公积金月缴纳额）X0.4-个人/夫妻现有贷款月还款额]

其中0.4是银行对你还款能力的评估，最低为0.4，银行会根据你的工资水平、月消费、固定财产、投资证券、现金流等综合财产判断出一个数值。

如何提额：1、如果夫妻双方条件允许的话，能一起贷款的则选择共同贷款；2、除了现有资产外，银行比较重视你的负债，所以预计买房的小伙伴可以先还清欠款再选择公积金贷款；3、还款能力系数相比其他贷款信息是唯一一个可变动的数值，而除了固定资产外，应当尽可能的向银行展现你的投资、理财以及创造现金流的能力。（如果创造可持续的现金流可私信小鱼儿详细探讨哦）

买房热

三、房价成数：房屋总价格、贷款成数

计算公式：公积金贷款额度=房屋总价格X贷款成数

根据房价成数得到的公积金贷款限额一般不是最终的贷款额度，而是对你贷款数额的一个限制，受市场环境、政策、购建房屋类型等影响颇深。房价成数就是本文首图中的贷款比例。

例如，小光准备贷款买一套100万的房子，但由于当地房价市场过热，政策进行调控，规定最高贷款比例为80%，也就是说小光最高只能贷到80万。

如何提额：如果不是用来投资的话，贷款买房就要看下当地政府对房价市场的调控，看下贷款成数是否被压的很低。

根据上述的3个公式可以计算出你的预计贷款额度，虽然很可能与最终银行给你的贷款额度有一定的差距（因为还款能力是银行对你的综合评定，而不是你能够选择的），但了解了贷款的条件和影响贷款额度的因素后，大家可以对症下药，房价、贷款比例我们不能改变，但可以通过改善资产配置、提高现金流等方式让自己的财富更加合理，从而提高银行审批的贷款额度。

最后祝愿所有正在奋斗的小伙伴都能通过自己的努力得到钟爱的“房子和家”~