接近年关,寒流继续席卷楼市,金九银十不再现,往年的大丰收不见了踪影。
中国社科院财经战略研究院发布的报告指出,10月份全国房地产市场整体退热,一线城市房价集体微降,准一线及二线城市房价总体回调,过半三四线城市房价下跌且市场分化进一步加剧。
赚不上钱的日子,让房企近乎绝望。
因为他们正面临着一个极其残酷的现实:债务,即将到期。
有统计显示,房企在今年出现第一个偿还债务的高峰时段,时间集中在2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元。
海通证券统计,2018年年初至今地产公司债总偿还量已高达1058 亿元,超过2017年全年偿还量699亿元。
众所周知,房企还债都是“拆东墙补西墙”,“借新还旧”。
所以能不能成功的融资发债,这对于房企来说是一个巨大的考验。
無房在11月的第一篇文章《無房丨楼市中,民营吃树皮,国企吃鲍鱼》中提到,政策的收紧,使融资环境不断恶化,数家房企在10月的融资中折戟。
根据同策研究院监测数据,10月份40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,为今年以来首次跌破400亿元大关,创下自2017年1月以来融资金额新低。
从融资成本来看,也达到了历史峰值,最高一笔利率超13%。
此时已资不抵债,这导致不少房企纷纷转让项目股权“卖儿卖女”。
克而瑞地产研究中心的统计数据显示,9月28日,嘉凯城集团股份有限公司公告称,拟转让房产项目资产包,涉及5家公司6个项目;10月9日,华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科;10月19日,华侨城挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。
有统计显示,今年前10个月,房企累计项目股权出售动态达到473条。
这与往年房企的疯狂扩张,形成了鲜明的对比。
在这样凄凉、惨淡的背景下,一场中央会议的召开再次让楼市天翻地覆。
“他们”出手了......
01
“房地产就像夜壶,用的时候拿出来,不用的时候踢走。”
这句话,是任大炮“十年语录”中,最经典的一句。
过去的一年,央行、银监会等各部门发布了近20项调控政策,以收紧和规范房地产市场融资行为。
房企常用的银行贷款、债券、股权质押等融资渠道都被严格限制,而在《资管新规》等系列政策出台后,信托、私募资管计划等非标融资渠道更是直接被“堵死”。
8月,在房企中期业绩会上,多位房企高层都曾公开表示,对2018年的融资形式不乐观,认为融资难度将加大,融资成本将进一步提升。
9月,克尔瑞研究中心的数据显示,房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本整体呈上升趋势。
10月,同策研究院称,房企融资成本达到了历史峰值。
就在此生死攸关之时,“他们”出手了。
10月31日,中央政治局会议召开,重点指出:
部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露,对此要高度重视,增强预见性,及时采取对策。
最先反应过来的是易行长,易行长表示他会携手央妈射出“三支箭”来缓解民营企业融资难,保证民企能够“温暖过冬”。
随后,一笔笔现金,源源不断的流进了楼市,为各大民营房企续命。
华夏幸福基业股份有限公司11月13日发布公告称,中国证监会核准该公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。
同日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,该企业11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。
光明地产也在当日宣布,该企业的购房尾款ABS(购房尾款资产支持证券)挂牌转让获准,发行总额不超过7亿元。
11月12日,阳光城集团股份有限公司宣布,11亿元的公司债券将于2018年11月15日起在深交所上市,票面利率为7.50%。
11月6日-8日之间,建发股份连续发行3次超短期融资券,融资规模共达15亿元。
此外,滨江集团、陆家嘴、华远地产、隆基泰和、龙湖等企业均在11月内完成了几亿元到几十亿元不等的融资。
据中原地产研究中心统计,11月以来,地产企业合计融资数额已超百亿元。
11月26日,人民日报也给民企们加了一个“大棉袄”,刊文《让融资离民企再近些》。
有了暖心“大棉袄”的抗寒,27日一大波房企集中发债。
11月27日,12家房企发布公告,披露其近期融资计划或公告票据上市发行。
27日一天内,房企累计融资规模约260亿人民币,此外还包括3亿美元。
根据不完全统计,11月1日至27日,房企合计融资金额已经超760亿。
显然,楼市严控的局面已然不再。
这一切的一切,都让人感到似曾相识,任某人的“夜壶说”似乎成了真理......
02
这也不是“他们”的第一次出手。
2008年,美国的金融危机冲击着全球市场。
2008年,9-12月,政府连续五次降息,放宽投资限制,房产契税下调到1%,下调房贷利率。
2008年,10月16日,中国上证指数6124点。
2008年,10月28日,上证指数1664点,短短两周跌幅70%,全国股民人均亏损13万元,创历史新高。
在2017年,SOHO上市后,资本市场的窗口很快也关闭了,几家拿了一堆地等着上市钱救命的房企在港交所吃了一个闭门羹。
反观国内,有37个项目待开工、资金缺口120亿的许教授恨不得跳楼。
没人敢买房子。
上海万科金色雅筑的业主聚集在上海总部要求退房,并且撒纸钱念悼词,为万科举办葬礼;北京望京方恒国际有业主假装割腕,威胁开发商要求退房;东莞有楼盘的业主选择集体断供。
这时,“他们”出手了。
2008年11月5日,总理主持召开国务院常务会议,确定了要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,进一步扩大内需。
一场“四万亿”的春风,吹散了笼罩在楼市上空的阴霾。
中国楼市历史上最大一次反转,就这么过来了。
万变不离其宗,楼市的转折看似不相同,实则换汤不换药。
十年过去了,什么都在变,但是楼市从来没变过。
2018年,10月31日的这场会议,和三个月前的会相比,这次会对经济形势的表述有所改变。
没有再提“去杠杆”,只字未提“房地产市场”。
这与7月会议上强调的“下决心解决好房地产市场问题”大相径庭。
此前,监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”,让不少房企
谁曾想,钱,来的这么快,政策,松的这么突然。
数家风口浪尖上的房企,融资请求也不断获准通过。
数家排队上市的房企,IPO审核也在有序的进行。
据媒体报道,近日来北京和深圳的房贷利率有所下滑,银行对房贷的放款速度也有加快,早先需要排队3-4个月,如今最快5个工作日就能放款。
再多的口号,也不如一个明确的信号。
03
当年“四万亿”的漫灌,不仅开启了房地产的“黄金十年”,还让一众房企赚了个盆满钵满。
如今的政策一个接一个,却又突然悄悄的“放水滴灌”,难道是房企的春天来了吗?又一个“十年”要开启了吗?
马克·吐温说“历史不会简单的重复,但总是压着相同的韵脚前行”。
这次的政策放松,看似是春天的到来,实则是燃灯续命。
在这其中有两点可以解释:
1、 房地产企业的困境在加剧。
2、 房地产企业以前赚得的暴利正在返还市场。
打今年年初起,楼市的销售就在放缓,房企的回款也被放慢。
随着国内房地产调控趋于严厉,在港上市的内地房企纷纷加速现金回笼。
尤其在香港已经宣布进入加息周期后,房地产企业发债利率成本将愈来愈高。
今年下半年以来,国内各大城市的房价回归到正常渠道,越来越多城市的房价开始出现下跌。
虽然目前来看跌幅还小,可是房地产开发商日进斗金的“黄金时代”正在终结,一直依赖外围资金而快乐生存的房企业要过紧日子了。
这些对于房企来说可不是一件不愉快的事,然而这正是房地产调控所要达到的目标:好钢用到刀刃上。
要将资金用到恰当的用处。
对于当前房地产市场的形势分析与预测,中国社科院财经战略研究院发布的报告指出:中央抑制房价上涨的决心没有发生改变。
这不仅对稳定房价预期有积极作用,也将促使开发企业转变经营方式,并且将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。
值得注意的是,过去中央的调控,用的最多的还是行政手段,以及单一开发的市场手段。
而如今的调控却在逐渐从金融、市场等方式来调控房地产价格与市场。
这也能明白10月份,房企融资计划被迫中止的意义:房企必须转型才能生存。
11月融资的松动,也只不过是为了让房企吊一口气,并且告诉他们:孩子,剩下的路要你自己走了...
WX:chenchenlxrn
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