选房与择校是密切相关的两件事情，彼此相互影响，相互决定。学校范围筛选出来之后选房就是最关键、最重要的事情了，毕竟前面所有做的工作要落实必须落实到买房上，如果房子不合适或者价格过高那么前面所有的一切努力就都归零了，从这个意义上来说选房在很大程度上影响并决定了择校的结果。
为了规避政策的风险，我一直等到2016年幼升小官方政策出台后，才正式开始了选房的行动。首先，我在家长帮搜索到了这三所入围学校的招生简章，从中找到目标小区。然后，我们就开始了“大规模”地看房和选房的过程。
所有希望买学区房的家长务必注意，这个过程极其重要，务必多看，仔细甄别比较，看的要慢，看准了下手要快，牢记不见鬼子不挂弦、不见兔子不撒鹰的原则，否则后果会很严重的。
对有关政策和个人需求研究之后我认为选择学区房应当着重考虑一下几十大因素： 1、位置、交通；2、户口；3、产权；4、价格；5、房龄；6、楼层、户型、朝向、面积；7、配套设施及物业；8、房屋装修；9、房东人品；10、交易税费。这十大因素基本涵盖了一般家庭对学区房选择的应当主要考虑的因素。
来看看买学区房的十大因素
第一、买房首要要考虑的因素是位置、位置还是位置！！！重要的事情说三遍！！！
无论是否学区房，买房最重要的考虑因素毫无疑问就是位置了，位置决定了房子的价值，位置决定了周围的居住环境，位置决定了周边交通，位置决定了周边生活配套设施，位置决定了房屋价格，位置决定了接送孩子是否方便，位置决定了是否是学区房。所以选学区房的家长一定要睁大双眼，找准位置。关于学区房的范围风险最小的是参考上一年出台的政策。这个家长帮每年都会及时收集，大家可以及时关注。关于位置我认为应该着重考虑以下几点。
首先，房屋必须在学区范围之内，这点是绝对不能马虎的。简单点讲，所谓学区房也就是该学校上一年的招生简章中所划区域内的房子，通常各小学招生简章中关于这点写的很详细，基本上门牌号码，哪个小区都写的很仔细，家长只要认真核对问题不大。当然，严格来说每年的学区都可能会有调整，去年是学区房，今年就不一定了，但是基于经验和官方的表述，学区房的划分一个基本原则就是尊重历史，所谓尊重历史，应该可以理解为一个好的学校划分的学区只能扩大，不能缩小。当然现在有多学区划分的说法，但是近期实行的可能性应该不是太大。
其次，最好是老学区房，也就是多年来一直在学区内的房子。毕竟划分学区的一个基本原则就是尊重历史，传统的学区房政策风险会更小一点。
再次，就是房子离学校要近，最好是别过马路，这样接送很方便，孩子稍微大一点自己回家也问题不大。
再次就是一定要确保近期不会被拆迁，毕竟买学区房是为了孩子上学，虽说赶上拆迁说不定会赚一笔，但是也会造成很多麻烦，所以挑选的时候要研究规划。现在太原市处于城建的高峰时期，不认真选择保不住你刚买的房子就被耿市长拆了。
最后一点就是交通要方便，这主要是指开车出入要很方便，对于有车的家庭来说这点还是很重要的。最好实地考察，毕竟有的时候方向、掉头路口不同会造成开车回家很不方便，毕竟是每天要面对的事情，虽然不是决定性因素，但是方便与否感觉是完全不同的。
第二、户口，对于学区房，能落户毫无疑问是很重要、很关键的因素。
要做到人户一致，必须要确保买来的房子可以上户口，否则这种房子就不能称为学区房，最多是学区内的房子。这就要求原来的房子是空户或者原户主可以将户口迁走。这件事情务必亲自落实清楚，方法也很简答，去辖区派出所查询。因为从房屋买卖角度看，买卖房屋并不必然意味着房屋可以落户。在中国户籍制度是一项非常复杂的制度，与房屋产权并无必然的联系。
所以你的目标房屋最好是空户，如果有人落户则一定要和房东约定清楚，交易之前一定要将户口迁走，记住一定是交易之前，也就是过户之前。而且一定要约定一个期限，到期未迁走则房东构成违约，必须支付违约金（违约金最好约定高一点），同时如果对方违约你可以单方解除合同、终止交易。这点请各位准备买房的家长务必搞清楚，否则后果很严重。如果已经交易完毕，而房东不给你迁户口的话，你也没有任何有效的手段可以制约他，即使约定了违约金，（通常这个违约金不会约定的太高）你也受不了，而且不排除交易完毕房东联系不上的情形。
第三、买房子就是买不动产产权，房屋的产权要清晰，完整，不应该存在瑕疵。
关于房屋产权应该着重注意的几点
1．是否是公租房、直管公房等房屋
公租房和直管公房产权归政府所有，由政府出租给特定主体居住。作为此类房屋的承租人是可以落户的，也可以就近入学。但是，此类房屋承租人只有使用权，没有处分权，此类房屋依据法律是不能交易的。也就是你购买了这样的房屋是不能取得所有权的，同时连使用权也不能合法取得，这样的房屋只有对政府确认的特定主体而言才能成为学区房。选择学区房，此类房屋基本不用考虑。
2.是否是经济适用房
经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。经济适用房是可以交易的，但是国家对经济适用房的上市交易有政策限制，通常要求经济适用房取得产权5年以上才能上市交易，并且很多经济适用房存在土地出让金减免问题。所以，家长们选择经济适用房时要注意两点第一、取得产权的年限，是否允许上市；第二、是否需缴纳土地出让金。
3.是否是共有的房屋
共有房屋是指两人或者两人以上对同一房屋共同拥有所有权。又可以分为两种情况，第一共同共有，第二、按份共有。
对于共有的房屋通常要共有人都同意才能顺利交易，一般而言买房经常遇到的情况是夫妻之间的共有，也就是共同共有。这种情况一定要求夫妻双方都在场同意，否则共有方有可能以不知情为由提出诉讼，就很麻烦了。
4.房屋是否存在担保物权
如果房屋被抵押，当债务人无力承担债务时，该房屋就有可能被变卖用来偿债。我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
家长们在选择学区房时可能面对两种情况，第一种是存在放贷的房子，这种情况比较正常，一种是因为其他债务设置的抵押，这种情况在买卖时要注意。
5.房屋是否处于出租状态，出租年限多久
根据我国法律规定，买卖不破租赁，也就是说如果你买的房屋存在租赁情况，即使你买了这套房子，承租人依然依据租赁合同享有占有权和使用权，我国根据合同法规定，租赁合同最长可达20年，家长一定要擦亮眼睛。
6.是否存在诉讼保全
第四、价格，价格是必须直面的问题，北京的学区房据说已经到了10W每平米了，太原还不错，学区房价格在一万元上下，尚且属于可以接受的范围。关于房价问题，有一篇文章分析过中国的房价问题，讲的是房地产市场的大周期和小周期的问题。推荐大家看一看。
本人认同文中观点，在市场中，任何商品价格都是由供求决定的，影响房屋需求的主要就是城市化率和人口因素。中国作为人口众多，地域面积广阔的国家政策回旋余地很大。比如人口，我们已经放开了全面二孩政策，不排除会放开三孩政策，而且如果人口持续下降的话还会出台刺激生育的政策，所以房价在城市化达到一定水平前不会有大幅度下跌，尤其是对于房价本来就不算太疯的太原。
所以，对于大多数打算找关系或者上私立学校的家长来说，买学区房可能是最靠谱的选择。大家可以算一笔账，在太原市找关系上一所排名在前二十位的学校，潜规则的开销一般在5-10W，在学校附近租房房租平均每年2-3W，六年共计12-15W，合计大约为17-25W，而且不包含初中再次找人的开支。
第五、房龄就是房屋建成的时间，房龄往往和房屋质量、居住舒适程度、拆迁风险、日后出售贷款等因素密切相关。
首先，房龄与房屋质量密切相关。由于不同年代房屋建设标准不同，基本上2000年以前的房屋都是预制板的房子。预制板大家都懂吧，抗震能力比较差。2000年以后的多层住宅基本是砖混、现浇，质量就好很多了。高层一般都是浇筑的，抗震性最好。所以选房应当优先考虑2000年以后建成的,买之前一定要问清是不是预制板的，如果是预制板的就应该慎重一点。
其次，房龄往往与居住舒适程度有一定关系，老房子往往在户型设计上不太合理，卧室偏大，客厅偏小，卫生间很狭窄，有的房屋还有一定改造的余地，但是有的房屋几乎无法改造，或者改造成本过高，这一点在买房之前一定要考查清楚。
再次，房龄和拆迁风险密切相关，房龄过长的房屋面临拆迁的风险要比新房大得多，再结合规划，位置等因素买房之前一定要调查清楚。
最后，房龄与贷款关系密切，超过三十年房龄的房屋一般银行都不愿意放贷，交易起来存在较大的困难。买学区房的家长一般在孩子读完书之后都会选择卖掉这套房子，太老的房子在交易时不能贷款，会比较麻烦的。
第六、楼层、户型、朝向与居住的舒适度密切相关。
房子是用来住的，学区房一般要住6-9年甚至更久，所以选房时一定要留意房屋的楼层，户型、朝向。第一是楼层，通常顶楼和一楼在选择时要慎重，顶楼采光好但是容易漏水，一楼容易阴冷潮湿，采光不好，有的卫生间还会反味等等。对于六层的楼房而言通常的说法是是“金三银四”，也就是三、四层是最优的选择。对于高层来说楼层选择就有点有点仁者见仁，智者见智的味道了，但是一楼和顶楼也是要慎重的。
户型与居住舒适度关系也很大，关于户型基本是仁者见仁智者见智的情况，但是通常是希望客厅方正，卫生间不要太小，最好能干湿分离，卧室采光要好，阳台最好大一点等等，不过现在技术进步很多房屋装修时都可以做出一定调整和修改，但是成本可是不低。
朝向于采光关系密切，南北朝向当然最好不过，但是有时候学区房往往在市区繁华的地方，南北通透的房子往往可遇而不可求，不能南北通透，有时候东西通透也是不错的选择，如果不能通透的话纯南也不错，就是有点热，其次是朝东，朝西，最后是朝北。
第七、配套，主要是房屋附属物以及小区公用设施和物业等等。
附属物一般包括地下室，车位，车库，小仓库，菜窖等等。小区公用设施主要是水电气暖等设施，公共院子，公用停车位，停车场，存车棚，充电桩（一般是电动自行车），网络接入等等。一般而言房屋如果有地下室，家里无疑会清爽许多，车位的重要性想必很多有车家庭有着深刻的体会和理解。
物业就不解释了，物业不好生活有多难受相比大家都懂。
第八、房屋装修房屋如果原来装修的不错的话，买来后很省心，基本不用进行大的装修，既省事还环保。当然装修与价格是息息相关的，装修好了，价格就高了。要注意的是有的装修能改，有的改起来很费劲，装修不合适还不如没装修或者装修时间很长，到可以重新装修，虽然是麻烦一点但是自己住着也舒服。
第九、房东人品，虽说现在是法治社会，但是买房这件事双方人品是很重要的，双方都讲诚实守信用，交易会顺畅很多。
第十、交易税费。
对于房屋这种不动产交易，交易税费是不能忽视的因素。
以上十点是我在选房是主要参考的一些因素，不一定全面正确，算是抛砖引玉吧，各位家长权且做个参考。
标准定了，我和兔子娘开始了漫长的选房过程。个中滋味，经历过的人才能体会。详情且听下回分解。
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